Nadchodzi era wysoce wyspecjalizowanych magazynów. Coraz większą rolę odgrywają indywidualne potrzeby najemców oraz ich wpływ na kształt nowych inwestycji. Po stronie deweloperów oznacza to więcej elastyczności i dokładniejsze przygotowanie projektów.

Najemcy oczekują dziś powierzchni dopasowanych do prowadzonych procesów, które można skalować wraz z rozwojem działalności i wyposażać w automatyzację odpowiadającą na braki kadrowe. Niezmiennie kluczowe pozostają koszty – wysokość czynszu i przewidywalność opłat eksploatacyjnych – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Elastyczność i personalizacja w projektowaniu

Deweloperzy adaptują swoje strategie do nowych wymogów, stawiając na modułowość i wzmacnianie parametrów technicznych już na wczesnym etapie budowy. Pozwala to na późniejszą zmianę funkcji obiektu bez kosztownych przebudów.

Nasze parki projektujemy w taki sposób, żeby zależnie od potrzeb mogły pełnić funkcje magazynowe albo produkcyjne. Hale powstają modułowo, z możliwością łatwego podziału lub łączenia przestrzeni, co pozwala szybko dostosować je do potrzeb konkretnego klienta. Już na etapie fundamentów wzmacniamy posadzki ponad standard, żeby w przyszłości mogły przyjąć ciężkie maszyny produkcyjne albo antresole w przypadku najemców z sektora e-commerce. Dzięki temu przestrzeń można elastycznie dopasować do złożonych operacji logistycznych – od obszarów wysokiego składowania po strefy kompletacji zamówień i szybkiej obsługi zwrotów – wyjaśnia Tomasz Pietrzak, Leasing Director Poland w MLP Group.

Jakub Kurek podkreśla, że dostosowanie powierzchni nie dotyczy wyłącznie nowych inwestycji. Istniejące obiekty klasy A zwykle dają realną przestrzeń do rozmów o zmianach w zakresie instalacji czy organizacji przestrzeni, o ile spełniają normy wysokościowe i pożarowe.

Infrastruktura techniczna generuje koszty

Najbardziej wymagające modyfikacje wiążą się z dostępem do odpowiedniej mocy przyłączeniowej oraz zaawansowanymi systemami klimatycznymi. Rosnąca automatyzacja wymaga nie tylko energii, ale i wzmocnionych posadzek pod ciężkie instalacje.

• Zwiększona moc przyłączeniowa dla procesów produkcyjnych i automatyzacji.

• Wzmocnione fundamenty pod regały wysokiego składowania i antresole.

• Rozbudowane systemy HVAC dla kontroli temperatury i wilgotności.

• Standardy BREEAM, lepsze doświetlenie naturalne oraz inteligentne oświetlenie LED.

• Poprawa jakości powietrza i zwiększona liczba jego wymian wewnątrz hal.

Specjalizacja segmentów: od E-commerce po Data Centers

Rynek przestaje być jednolity, a poszczególne branże definiują własne standardy:

• Firmy produkcyjne: myślą długoterminowo i najczęściej decydują się na umowy trwające od 10 do 15 lat.

• Sektor e-commerce: koncentruje się na wysokościach składowania przekraczających 12 metrów.

• Tradycyjne sieci handlowe: priorytetem są rozwiązania energooszczędne, takie jak fotowoltaika i pompy ciepła, obniżające koszty eksploatacji.

Idealny magazyn musi odpowiadać na rosnącą złożoność łańcuchów dostaw i dynamiczny rozwój e-commerce. Liczy się zdolność obsługi intensywnych operacji, dostęp do odpowiedniej infrastruktury i energii, ale też możliwość wdrażania automatyzacji, która zwiększa skalę i efektywność działań. Ostatecznie decydujący jest nie tyle sam czynsz, co całkowity koszt operacyjny funkcjonowania w danej lokalizacji – wyjaśnia Daniel Korbus, Członek Zarządu i Dyrektor Operacyjny w XBS Logistics.

Nowym, wymagającym graczem są centra danych. To projekty o ogromnym zapotrzebowaniu na energię, co w Europie Zachodniej już dynamicznie rozwija ten segment, a w Polsce staje się nadchodzącym trendem determinującym lokalizację inwestycji.

Przesunięcie środka ciężkości: całkowity koszt najmu

W obecnym otoczeniu gospodarczym punkt ciężkości przesuwa się z czynszu bazowego na całkowity koszt najmu. Rosnące koszty eksploatacyjne sprawiają, że najemcy skrupulatnie analizują wydatki jeszcze przed podpisaniem umowy, aby uniknąć zaskoczenia przy rozliczaniu zaliczek.

Kluczowe stają się odpowiednie zapisy w kontraktach, takie jak klauzule prawa pierwszeństwa najmu czy gwarantowanej ekspansji. Pozwalają one m.in. operatorom logistycznym na skalowanie biznesu bez konieczności ryzykownej relokacji. Doradcy z Newmark Polska wskazują również na wagę precyzyjnych zapisów dotyczących indeksacji czynszu oraz form zabezpieczeń.

Nowa dojrzałość rynku

Rynek magazynowy przesunął się w stronę większej selektywności. Decyzje podejmowane są w oparciu o szeroką analizę potencjału rozwoju i rozwiązań środowiskowych.

Podsumowując zmiany, Jakub Kurek zaznacza, że obecny poziom dojrzałości rynku promuje budowanie wartości po obu stronach poprzez negocjacje i wsparcie doradcze, co w kolejnych latach zostanie dodatkowo wzmocnione przez postępującą automatyzację, efektywność operacyjną i rozwiązania ESG.