Sektor nieruchomości handlowych w Polsce wykazuje stałą dynamikę wzrostu, a do połowy 2025 roku jego całkowite zasoby osiągnęły 17,9 mln mkw. GLA. W tej puli 19% przypadało na parki handlowe, a kolejne 9% na centra typu convenience. W całym 2024 roku nowa podaż w tych formatach przekroczyła 500 tys. mkw., co stanowiło aż 71% całej nowej powierzchni handlowej oddanej do użytku. Tendencja ta utrzymuje się również w bieżącym roku, co potwierdza kluczową rolę parków handlowych w rozwoju rynku. Jednocześnie obserwuje się wzmożone zainteresowanie inwestorów nabywaniem tego typu obiektów, zwłaszcza w mniejszych miejscowościach. Najnowsze trendy i perspektywy dla tego segmentu rynku analizują eksperci JLL i Trei Real Estate Poland w szóstej edycji raportu „Parki handlowe i centra convenience w Polsce".

Długoterminowy potencjał sektora

Długoterminowy potencjał sektora opiera się na solidnych fundamentach makroekonomicznych polskiej gospodarki, która pozostaje jedną z najszybciej rozwijających się w Unii Europejskiej. Prognozy na lata 2025–2027 zakładają wzrost PKB o blisko 10%, a sprzedaż detaliczna ma w tym okresie wzrosnąć o ponad 9%. Wzrostowi gospodarczemu towarzyszy poprawa siły nabywczej konsumentów – przeciętne wynagrodzenie w Polsce sięga obecnie 2070 euro miesięcznie, a roczna siła nabywcza na mieszkańca wzrosła w ciągu ostatnich 12 miesięcy o 10%, osiągając poziom 11 338 euro. Te wskaźniki sprawiają, że Polska jest postrzegana jako atrakcyjny rynek dla inwestorów z branży handlowej.

– „W ciągu ostatnich 5 lat, parki handlowe z rynkowej niszy wyewoluowały do wiodącego formatu w polskim sektorze retail. W latach 2019–2024 roczna podaż nowych powierzchni handlowych w naszym kraju wykazywała stały wzrost, wynoszący od 500 000 do 600 000 m kw. rocznie. W okresie tym udział parków handlowych (GLA ≥ 5000 m kw.) w nowych realizacjach wzrósł od 20% w 2019 roku do aż 71% w 2024 r. Spodziewamy się, że w 2025 roku wskaźnik ten utrzyma się na podobnym poziomie” – komentuje Maciej Kotowski, Director, Research and Consultancy Department, JLL Polska.

Ekspansja poza aglomeracje

Ekspansja parków handlowych i centrów convenience coraz wyraźniej koncentruje się poza największymi aglomeracjami. Już obecnie jedna czwarta tego typu powierzchni zlokalizowana jest w miejscowościach liczących poniżej 30 tys. mieszkańców. Na koniec pierwszego półrocza 2025 roku w budowie znajdowało się 532 tys. mkw. GLA, z czego aż 315 tys. mkw. przypadało na miasta poniżej 75 tys. mieszkańców. Jest to historycznie najwyższy poziom aktywności deweloperskiej – w latach 2020–2025 otwierano średniorocznie 65 parków handlowych i centrów convenience, co stanowi ponad trzykrotny wzrost w porównaniu do poprzedniej dekady. W tegorocznej edycji raportu autorzy wykorzystali wskaźnik Retail Blue-Ocean Index (RBOI) do identyfikacji obszarów o wysokim popycie i niskiej podaży nowoczesnej powierzchni handlowej.

Zmieniająca się struktura najemców

Struktura najemców w parkach handlowych, czyli tzw. tenant-mix, systematycznie ewoluuje. W latach 2022–2025 największy udział w nowo wynajmowanej powierzchni miały sieci z kategorii value retailers (m.in. Pepco, Action, Dealz, TEDi), a także drogerie, sklepy odzieżowe i operatorzy RTV/AGD. Chociaż dyskonty spożywcze pozostają kluczowym elementem przyciągającym klientów, coraz częściej działają w bezpośrednim sąsiedztwie parków jako tzw. „shadow tenants”, z własnym parkingiem i w oddzielnym budynku. Oferta parków handlowych jest również dywersyfikowana o nowe kategorie, takie jak gastronomia, kluby fitness, usługi medyczne, a nawet salony debiutujących na rynku marek samochodowych. Rozwój tych segmentów sprawia, że obiekty te stają się istotnym elementem wspierającym koncepcję miast 15-minutowych.

– „Parki handlowe przechodzą obecnie transformację, która odzwierciedla zmieniające się oczekiwania współczesnych konsumentów. Jeszcze kilka lat temu były one przede wszystkim miejscami szybkich, funkcjonalnych i sprecyzowanych zakupów - klienci przyjeżdżali tam po konkretne produkty. Obecnie obserwujemy ewolucję w kierunku wielofunkcyjnych lokalnych destynacji handlowych, w których sama sprzedaż detaliczna stanowi tylko jeden z elementów ekosystemu. Obok tradycyjnego handlu coraz częściej spotykamy restauracje, kawiarnie, sale zabaw dla dzieci, kluby fitness, a nawet placówki medyczne. Ta świadoma dywersyfikacja stanowi bezpośrednią odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie konsumentów na wygodę, kompleksową obsługę i możliwość realizacji wielu celów w jednym, łatwo dostępnym miejscu” – komentuje Dagmara Filipiak, Senior Director, Head of Retail Agency Leasing, JLL Polska.

Inwestorzy a polski rynek

Polski rynek parków handlowych stał się jednym z najatrakcyjniejszych segmentów dla inwestorów w Europie Środkowo-Wschodniej. Rekordową aktywność potwierdzają dane za pierwsze półrocze 2025 roku, kiedy to odnotowano 11 transakcji kupna-sprzedaży parków handlowych – najwięcej w historii dla tego okresu. Ich łączna wartość sięgnęła 193 mln euro, co stanowi drugi najwyższy wynik półroczny w historii rynku, ustępując jedynie rekordowi z 2017 roku. W całym 2024 roku wolumen transakcji w tym segmencie wyniósł 289 mln euro. Warto podkreślić, że aż 84% obiektów sprzedanych od 2020 roku miało powierzchnię mniejszą niż 10 tys. mkw., a 68% transakcji dotyczyło nieruchomości zlokalizowanych poza największymi aglomeracjami.

– „Intensywna konkurencja inwestorów o najlepsze parki handlowe przekłada się bezpośrednio na dynamikę cen – w 2025 roku zaobserwowaliśmy wyraźny powrót do kompresji stóp kapitalizacji, gdy jeszcze dwa lata temu z powodu rosnących kosztów finansowania obserwowaliśmy odwrotny trend. Patrząc w przyszłość, spodziewamy się dalszej presji na obniżanie stóp kapitalizacji, szczególnie w przypadku aktywów najwyższej jakości. Będzie to wynikało z dalszych prognozowanych obniżek stóp procentowych w strefie Euro oraz rywalizacji między inwestorami. Format parków handlowych potwierdził swoją popularność wśród klientów, stając się jednym z najbardziej atrakcyjnych produktów inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości” – przewiduje Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, CEE Capital Markets, JLL Polska.