W pierwszej połowie 2026 roku struktura popytu na polskim rynku magazynowym uległa znaczącej zmianie. O ile rok 2025 stał pod znakiem ostrożności i przedłużeń kontraktów, o tyle obecne dane wskazują na powrót do strategii wzrostowych. Łączny popyt brutto sięgnął 3,5 mln m kw., co stanowi istotny wzrost w porównaniu do 2,9 mln m kw. odnotowanych w analogicznym okresie roku ubiegłego. Popyt netto, obejmujący nowe umowy i powiększenia, uplasował się na poziomie 2,1 mln m kw., podczas gdy odnowienia wygenerowały około 1,2 mln m kw. aktywności.

Głównym motorem napędzającym rynek pozostaje sektor e-commerce. Firmy związane z handlem internetowym zgłosiły zapotrzebowanie na około 750 tys. m kw. powierzchni, z czego ponad połowa (400 tys. m kw.) przypadła na chińskie platformy sprzedażowe rozwijające w Polsce strategiczne huby dystrybucyjne.

Geografia najmu: Podział na huby krajowe i międzynarodowe

Koncentracja rynku pozostaje wysoka – pięć kluczowych regionów odpowiada za 82% popytu brutto. Najwyższą aktywność zarejestrowano na Górnym Śląsku (620 tys. m kw.), we Wrocławiu (581 tys. m kw.) oraz w Polsce Centralnej (545 tys. m kw.). Eksperci JLL zwracają uwagę na zarysowującą się specjalizację regionów: zachód i południe Polski przyciągają nowych, międzynarodowych operatorów, podczas gdy Warszawa i Polska Centralna koncentrują się na obsłudze ugruntowanych, krajowych sieci dystrybucji.

Podaż nie nadąża za popytem

Wzmożona aktywność najemców zderza się z konserwatywną polityką deweloperów. Choć całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni logistycznej w Polsce wzrosły do 38,55 mln m kw., wolumen projektów w realizacji spadł o 11% w ujęciu rocznym (do 1,3 mln m kw.). Jeszcze większy regres, bo aż o 17%, odnotowano w segmencie budów spekulacyjnych.

Maciej Kotowski z JLL komentuje spadek bufora dostępnej powierzchni magazynowej.

Skalę tej „niedostępności” świetnie obrazuje stosunek dostępnej podaży do tempa, w jakim rynek ją absorbuje. Z perspektywy całego polskiego rynku bufor zmniejszył się z ekwiwalentu około 8,5 miesiąca do zaledwie 7 miesięcy (w takim okresie cała obecnie dostępna powierzchnia zostałaby teoretycznie wchłonięta przez rynek przy uśrednionym rocznym popycie netto z ostatnich pięciu lat). Na części rynków sytuacja jest znacznie bardziej napięta - wskaźniki te wynoszą około 5 miesięcy we Wrocławiu oraz 6 miesięcy w Szczecinie, Trójmieście i Polsce Centralnej – komentuje Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL.

Perspektywy dla stawek czynszowych

Obecnie w budowie pozostaje zaledwie 1,3 mln m kw. powierzchni, co przy utrzymaniu obecnego tempa najmu może doprowadzić do deficytu większych modułów magazynowych. Na koniec czerwca najemcy mieli do dyspozycji 2,9 mln m kw. – to o 300 tys. m kw. mniej niż w marcu 2026 roku.

Spadek dostępnej powierzchni magazynowej o około 300 tys. m kw. w ciągu zaledwie jednego kwartału pokazuje, jak szybko kurczy się oferta dostępna dla najemców. Wskaźnik pustostanów na poziomie 6,3% nadal może wydawać się relatywnie wysoki, ale w praktyce jest to wolumen mocno rozproszony i w wielu lokalizacjach brakuje już większych modułów przekraczających 30 tys. m kw. Jednocześnie, w budowie pozostaje tylko około 1,3 mln m kw., co ogranicza możliwość szybkiego zwiększenia podaży. Jeżeli popyt utrzyma się w kolejnych kwartałach, a czynsze zaczną rosnąć, może to ponownie zwiększyć skłonność deweloperów do realizacji projektów spekulacyjnych – komentuje Tomasz Mika, Head of Industrial Agency, JLL.

Mimo malejącej dostępności, stawki ofertowe pozostają na razie stabilne, oscylując w granicach 3,50–6,00 EUR za m kw. w parkach podmiejskich oraz do 8 EUR w lokalizacjach miejskich. Analitycy przewidują jednak, że wzmocniona pozycja negocjacyjna wynajmujących przełoży się na wzrost czynszów efektywnych poprzez redukcję pakietów zachęt dla najemców.