Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej we Wrocławiu na koniec czerwca 2026 roku osiągnęły poziom około 1,35 mln mkw. Mimo odnotowanego spadku zasobów o 0,1% w skali roku, deweloperzy w pierwszym półroczu oddali do użytku 24 150 mkw. Nowa podaż została wygenerowana przez dwa projekty ukończone w pierwszym kwartale: Swobodna SPOT (14 650 mkw.) oraz The Park Wrocław II (9 500 mkw.). Od tego momentu w mieście nie rozpoczęto żadnej nowej realizacji biurowej.

Znacząca dostępność powierzchni biurowych w istniejących budynkach, a także stosunkowo młody rynek biurowy – ponad 60% istniejących zasobów miasta ma mniej niż 10 lat – wpłynęły na stopniowy spadek aktywności deweloperów we Wrocławiu. W 2026 roku po raz pierwszy w historii wrocławskiego rynku wolumen powierzchni biurowej w budowie spadł do zera. Z uwagi na czas realizacji inwestycji biurowych, zarówno do końca 2026 roku, jak i przez większą część przyszłego roku, nie zostaną oddane do użytku żadne nowe budynki biurowe. To z kolei oznacza, że w najbliższych kwartałach najemcy poszukujący powierzchni do wynajęcia od zaraz będą zmuszeni wybierać spośród istniejących już obiektów – mówi Anna Domańska, Dyrektor Regionalna w Newmark Polska.

Spadek aktywności najemców i dominacja renegocjacji

W pierwszej połowie 2026 roku popyt wyniósł 45 000 mkw., co stanowi spadek o ponad 42% w ujęciu rocznym. Eksperci zaznaczają jednak, że dane te należy interpretować w kontekście rekordowego popytu z 2025 roku, który przekroczył 179 tys. mkw. Najbardziej pożądaną lokalizacją pozostaje strefa Legnicka/Strzegomska, która wygenerowała 65% całkowitego popytu.

Obecny wolumen transakcji najmu należy rozpatrywać przez pryzmat rekordowego roku 2025, w którym roczny popyt przekroczył 179 600 mkw., oraz wyjątkowo aktywnego drugiego półrocza (ponad 101 500 mkw.). W drugiej połowie 2026 roku spodziewamy się utrzymania aktywności najemców na poziomie ok. 70 000 – 80 000 mkw., czyli zbliżonym do średniej dla drugiego półrocza w latach 2015–2024. Największą popularnością wśród najemców w okresie od stycznia do czerwca 2026 roku cieszyła się strefa biurowa Legnicka/Strzegomska, na którą przypadło 65% całkowitego popytu – komentuje Maciej Moralewicz, Dyrektor Regionalny w Dziale Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.

Struktura transakcji wskazuje na dużą ostrożność firm. Renegocjacje stanowiły 48% wolumenu, podczas gdy nowe umowy odpowiadały za 44%, a ekspansje za 7%. Głównymi motorami rynku pozostają sektory usług dla biznesu (43%) oraz IT (26%), które łącznie wygenerowały blisko 70% popytu.

Wskaźnik pustostanów i sytuacja w strefach biurowych

Współczynnik pustostanów na koniec drugiego kwartału 2026 roku wyniósł 21,8%. Mimo wysokiego poziomu, odnotowano spadek o 0,2 p.p. względem początku roku. Do wynajęcia od zaraz pozostaje 294 600 mkw. biur, przy czym większość zasobów koncentruje się w trzech strefach: Legnicka/Strzegomska, Dworzec/Powstańców Śląskich oraz Północ/Wschód.

Warto zauważyć, że w biurowcach wybudowanych w roku 2015 i kolejnych latach na koniec czerwca dostępnych było ponad 146 000 mkw., co przekłada się na współczynnik pustostanów wynoszący 17,9%. Z kolei budynki oddane do użytku w latach 2021–2026 oferują najemcom ponad 61 300 mkw., co oznacza wskaźnik na poziomie 27,3%. Co ciekawe, pomimo znacznej ilości niewynajętej powierzchni w istniejących biurowcach na koniec czerwca tylko sześć oferowało moduły powyżej 5000 mkw., wskutek czego najemcy poszukujący dużych metraży mogą mieć ograniczony wybór i skłaniać się do pozostania w dotychczasowych lokalizacjach – analizuje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG w Newmark Polska.

Prognozy: Czynsze i modernizacje

Czynsze bazowe we Wrocławiu utrzymują się w przedziale 13,50–17,00 EUR/mkw./miesiąc. Ze względu na wysoką dostępność powierzchni, najemcy wciąż mogą liczyć na pakiety zachęt, zwłaszcza w starszych budynkach. Eksperci prognozują, że brak nowej podaży wzmocni pozycję biurowców najbardziej efektywnych energetycznie, podczas gdy obiekty o trwałym pustostanie będą wymagały głębokiego repozycjonowania lub modernizacji w celu utrzymania konkurencyjności.