Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-produkcyjnej w Polsce na koniec czerwca 2026 r. wyniosły 38,01 mln mkw. W analizowanym okresie deweloperzy oddali do użytku 1,23 mln mkw. nowej powierzchni, jednak wskaźniki aktywności budowlanej wykazują tendencję spadkową. W realizacji znajdowało się 1,30 mln mkw. (spadek o 11% r/r), co stanowi najniższy wynik od ponad dziewięciu lat. Inwestycje spekulacyjne stanowiły jedynie 38,6% projektów w budowie.

Wolumen popytu brutto osiągnął 3,51 mln mkw., co jest drugim najwyższym wynikiem w historii polskiego rynku dla pierwszego półrocza. Kluczowym czynnikiem był powrót przewagi nowych umów i ekspansji nad renegocjacjami, co stanowiło 60% całkowitego najmu.

Po raz pierwszy od kilku kwartałów obserwujemy powrót przewagi nowych umów nad renegocjacjami. Popyt netto przekroczył 2,1 mln mkw., co pokazuje, że firmy nie tylko zabezpieczają istniejące lokalizacje, ale rozwijają działalność i rozbudowują sieci dystrybucji obejmujące nie tylko rynek krajowy, ale też europejski. To pozytywny sygnał zmiany nastawienia najemców i dobra prognoza dla dalszego wzrostu sektora magazynowego w Polsce. – mówi Renata Osiecka, Właścicielka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

E-commerce i logistyka napędzają regiony

Głównym motorem napędowym rynku pozostaje sektor e-commerce, w tym platformy z Azji, które w pierwszym półroczu odpowiadały za wynajęcie ponad 400 tys. mkw. Pod względem geograficznym liderem aktywności zostało województwo śląskie (621 tys. mkw. wynajętej powierzchni), a za nim uplasowały się województwa: dolnośląskie (581 tys. mkw.), łódzkie (572 tys. mkw.), mazowieckie (554 tys. mkw.) oraz wielkopolskie (533 tys. mkw.).

Polska pozostaje jednym z najważniejszych hubów logistycznych Europy Środkowo-Wschodniej. Widzimy dużą aktywność podmiotów obsługujących międzynarodowy e-commerce, operatorów logistycznych oraz firm z sektora handlowego. Jednocześnie szybko maleje liczba dostępnych dużych modułów magazynowych, szczególnie tych przekraczających 15 tys. mkw. W kolejnych miesiącach najemcy zainteresowani dużymi powierzchniami, w wybranych lokalizacjach, mogę mieć trudności z ich znalezieniem. – dodaje Renata Osiecka.

Stabilizacja i wzrost na rynku inwestycyjnym

Średni współczynnik pustostanów w Polsce obniżył się o 1,8 p.p. w skali roku, osiągając poziom 6,3%. Największą redukcję dostępnej powierzchni odnotowano w województwie lubuskim (spadek o 10 p.p. r/r) oraz na Dolnym Śląsku (spadek o 5 p.p. r/r do poziomu 5,0%).

Równolegle odnotowano ożywienie na rynku kapitałowym. Wolumen transakcji inwestycyjnych w sektorze magazynowym wyniósł 782 mln EUR, co stanowi 26% całkowitego obrotu nieruchomościami komercyjnymi w Polsce. Wzrost o 13% r/r napędzany był głównie przez powrót dużych transakcji portfelowych.

Powrót transakcji portfelowych pokazuje, że inwestorzy postrzegają sektor magazynowy jako jeden z najbardziej stabilnych segmentów rynku nieruchomości. Największą uwagę inwestorów przyciągają nowoczesne obiekty z długimi umowami najmu, projekty BTS oraz aktywa typu cross-dock. Jednocześnie ograniczona nowa podaż i perspektywa wzrostu czynszów wzmacniają fundamenty inwestycyjne rynku. – wyjaśnia Grzegorz Chmielak, Head of Capital Markets, Head of Valuation & Advisory, AXI IMMO.

Prognozy na drugą połowę 2026 roku

Eksperci przewidują, że utrzymujący się wysoki popyt przy ograniczonej nowej podaży wymusi na najemcach częstsze korzystanie z umów typu pre-let, szczególnie w przypadku zapotrzebowania na duże moduły. Oczekiwany jest dalszy spadek pustostanów oraz stopniowy wzrost stawek czynszu w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Sektor magazynowy ma pozostać priorytetowym celem dla inwestorów instytucjonalnych szukających stabilnych aktywów.

Warto dodać, że AXI IMMO w 2025 r. otrzymało tytuł Warehouse Agency Team of the Year w konkursie Eurobuild Awards.