Realizacja wielkoskalowych inwestycji, obejmujących modernizację centrów handlowych, parków logistycznych czy zakładów produkcyjnych, generuje nie tylko wyzwania inżynieryjne, ale także istotne skutki prawno-podatkowe. Kluczowa dla branży nieruchomości pozostaje kwestia precyzyjnego ustalenia momentu, w którym dotychczasowy budynek traci status „istniejącego”, a w jego miejscu pojawia się nowy obiekt. Rozstrzygnięcie tego zagadnienia ma fundamentalne znaczenie dla budżetów przedsiębiorstw.

– Odpowiedź na to pytanie ma nie tylko wymiar techniczny, ale również decyduje o wielkości podatku od nieruchomości, który może sięgać nawet setek tysięcy złotych rocznie – mówi Wojciech Pławiak, Partner w Kancelarii Litigato, podkreślając wagę precyzyjnych definicji w procesie budowlanym.

Zgodnie z ustawą o podatkach i opłatach lokalnych oraz Prawem budowlanym, za budynek uznaje się obiekt trwale związany z gruntem, posiadający fundamenty, dach oraz wydzielony z przestrzeni przegrodami budowlanymi. Zanik któregokolwiek z tych atrybutów skutkuje utratą statusu budynku, co jest równoznaczne z wygaśnięciem obowiązku podatkowego.

W procesie inwestycyjnym przedsiębiorcy stają przed koniecznością oceny, czy usunięcie elementów konstrukcyjnych i wzniesienie obiektu od nowa nadaje mu status nowej nieruchomości, opodatkowanej dopiero po zakończeniu prac. Należy zaznaczyć, że struktura pozbawiona funkcji budynku nie powinna podlegać opodatkowaniu aż do momentu jej odbudowy.

Przykładem ilustrującym to zagadnienie jest obiekt handlowy, który w wyniku prac rozbiórkowych traci większość kluczowych elementów, takich jak dach, elewacja czy instalacje.

– W przypadku takiego obiektu, nie możemy traktować tego procesu jako remontu. To nie jest tylko odtworzenie pierwotnego stanu, ale de facto tworzenie nowych konstrukcji. W takim przypadku powstaje nowy obiekt, a nie tylko przekształcenie starego – dodaje Ekspert.

Mimo to, interpretacja przepisów przez fiskusa bywa odmienna. Urzędnicy często klasyfikują przebudowę jako remont, dążąc do utrzymania ciągłości opodatkowania.

– Wiele organów podatkowych w Polsce uważa przebudowę za remont, argumentując, że „budynek nadal funkcjonuje” mimo częściowego braku niektórych elementów. Należy jednak pamiętać, że jeśli w wyniku robót powstaje nowa struktura o innych parametrach, powstaje nowy obiekt budowlany, który podlega opodatkowaniu dopiero po zakończeniu budowy – wyjaśnia Wojciech Pławiak.

Orzecznictwo wskazuje, że obowiązek podatkowy dla „starego” obiektu ustaje w chwili utraty cech konstytutywnych, np. przy demontażu zewnętrznych ścian nośnych czy dachu, co uniemożliwia wyodrębnienie powierzchni użytkowej. Kluczowe dla prawidłowego rozliczenia jest przesunięcie momentu opodatkowania do fazy oddania nowej inwestycji do użytkowania.

– W przypadku przebudowy centrum handlowego na cztery odrębne budynki, każdy z nowymi ścianami, dachem i instalacjami, jasnym staje się, że mamy do czynienia z nowym obiektem – mówi Pławiak.

Analiza ewidencji gruntów i dokumentacji geodezyjnej w takich przypadkach potwierdza, że są to nowe byty prawne, dla których obowiązek podatkowy powstaje na nowo. Właściciele nieruchomości planujący ingerencję w strukturę obiektu powinni na wstępie zweryfikować charakter robót. Niezbędna jest analiza dokumentacji pod kątem zmian kubatury, obrysu czy układu konstrukcyjnego. W przypadku utraty cech budynku, kluczowe jest zabezpieczenie dowodowe w postaci protokołów, zdjęć i wpisów w dzienniku budowy. Brak możliwości pomiaru powierzchni użytkowej stanowi silny argument za brakiem przedmiotu opodatkowania. Następnym krokiem powinna być korekta deklaracji za okres prac, a w sytuacjach niejednoznacznych – wystąpienie o interpretację indywidualną.

– Planując przebudowę obiektów w sektorze nieruchomości, warto zadbać o odpowiednią dokumentację i procedury, które pozwolą uniknąć ryzyka nieprawidłowego rozliczenia podatkowego. Dzięki precyzyjnej wiedzy na temat zmian w definicji budynku, można zoptymalizować koszty podatkowe i uniknąć potencjalnych błędów. Dla przedsiębiorców z sektora real estate oznacza to realne oszczędności – podsumowuje Wojciech Pławiak.