Gdyby polskie magazyny zatrzymały się na tydzień, gospodarka odczułaby to niemal natychmiast. W sklepach zaczęłoby brakować towarów, część zakładów produkcyjnych musiałaby ograniczyć pracę, a dostawy i handel internetowy zostałyby sparaliżowane. Choć przez lata pozostawały niewidocznym elementem rynku, dziś stanowią jeden z jego najważniejszych filarów. Sprawnie działające obiekty są obecnie warunkiem utrzymania ciągłości dostaw i ekonomicznego bezpieczeństwa państwa. Znaczenie sektora magazynowego widać także w danych gospodarczych: transport i logistyka odpowiadają dziś za większą część polskiego PKB niż rolnictwo i wydobycie surowców razem wzięte.

Magazyny jako infrastruktura strategiczna

Pandemia COVID-19 zrewidowała postrzeganie nieruchomości logistycznych, przesuwając je z zaplecza biznesu do statusu infrastruktury krytycznej. Stabilizacja rynku po okresie boomu nie oznacza spadku aktywności – w pierwszym kwartale 2026 roku popyt na powierzchnie magazynowe wyniósł 1,6 mln m kw.

Pandemia bardzo wyraźnie pokazała, że bez sprawnie działających łańcuchów dostaw zaczynają się problemy z dostępnością podstawowych produktów. To moment, w którym znaczenie magazynów stało się widoczne dla wszystkich. Jeśli mówimy o bezpieczeństwie gospodarczym, konieczne jest postrzeganie ich szerzej niż tylko jako nieruchomości komercyjne. To infrastruktura, która zapewnia ciągłość dostaw, wspiera przemysł i handel, a w momentach kryzysowych staje się jednym z warunków odporności całej gospodarki – tłumaczy Tomasz Mika, dyrektor działu Industrial Agency w JLL.

Demografia zmienia model operacyjny

Kluczowym wyzwaniem dla sektora staje się kurcząca się liczba osób w wieku produkcyjnym. Prognozy GUS wskazują, że do 2035 roku grupa wiekowa 25-44 lata zmniejszy się o około 2 mln osób. Dane JLL potwierdzają tę presję: w latach 2019-2025 zasoby powierzchni magazynowej wzrosły dwukrotnie, podczas gdy populacja zdolna do pracy w hubach logistycznych spadła o 8 proc., a bezrobocie w tych regionach oscyluje wokół 3 proc.

Dodatkowym czynnikiem ryzyka jest potencjalny odpływ pracowników w związku z przyszłymi projektami odbudowy Ukrainy. Może to stworzyć sytuację podwójnej presji: gwałtownego wzrostu zapotrzebowania na obsługę towarów przy jednoczesnym niedoborze kadr. Dotychczasowe przewagi oparte na niskich kosztach pracy przestają być wystarczające dla zachowania konkurencyjności.

Portret przedstawia Jana Kalińskiego z Hillwood, który wypowiada się na temat automatyzacji magazynów i elastyczności projektowania.

Automatyzacja i elastyczność projektowania

Naturalną odpowiedzią na braki kadrowe jest automatyzacja, jednak jej powszechne wdrożenie napotyka bariery finansowe (koszt robota to 50–300 tys. USD) oraz technologiczne. Firmy coraz częściej skłaniają się ku modelom hybrydowym, pozwalającym na stopniowe wprowadzanie systemów robotycznych.

Paweł Sapek z Prologis, który mówi o rosnącym znaczeniu energii i mocy przyłączeniowej dla magazynów.

Na razie w Polsce mamy niewiele w pełni zautomatyzowanych magazynów. To, co obserwujemy, to coraz częstsze wdrażanie automatyki na wybranych etapach procesu. To nie jest myślenie zero-jedynkowe: albo w pełni manualnie, albo w pełni automatycznie. Najwięcej dzieje się pomiędzy. Jednocześnie odchodzimy od projektowania magazynów pod jednego konkretnego użytkownika - takie myślenie zbyt długo dominowało na rynku. Dziś liczy się elastyczność i tworzenie obiektów odpornych na zmiany funkcji oraz najemców – podkreśla Jan Kaliński, Starszy Dyrektor ds. Rozwoju Biznesu w Hillwood.

Energia nowym priorytetem lokalizacyjnym

Zaawansowane systemy AI i automatyka zwiększają zapotrzebowanie na moc przyłączeniową. Nowoczesne parki logistyczne stają się odbiorcami energii o skali porównywalnej z ciężkim przemysłem, a dostęp do sieci zaczyna determinować możliwość realizacji inwestycji. Nowoczesne obiekty przestają być wyłącznie odbiorcami prądu – dzięki instalacjom fotowoltaicznym na dachach stają się one aktywnym elementem infrastruktury energetycznej kraju.

Jedną z najważniejszych zmian strukturalnych ostatnich lat jest rosnące znaczenie energii. Przez lata priorytetem była lokalizacja. Dziś to lokalizacja, energia i dostęp do coraz większych mocy przyłączeniowych. Magazyny nie są już tylko budynkami czy zapleczem logistyki. To strategiczny element rozwoju gospodarczego. Skala zużycia energii w nowoczesnych parkach logistycznych jest dziś porównywalna z największymi odbiorcami przemysłowymi. Problem polega na tym, że regulacje prawne nie nadążają za realiami rynku i strukturą nowoczesnych nieruchomości komercyjnych – wskazuje Paweł Sapek, Starszy Wiceprezes, Dyrektor Regionalny ds. Europy Środkowej w Prologis.

Geopolityka i bezpieczeństwo państwa

Współczesne magazyny pełnią funkcję cywilnych buforów bezpieczeństwa, przechowując produkty krytyczne dla funkcjonowania państwa. Eksperci wskazują na konieczność formalnego włączenia sektora logistycznego do koncepcji odporności kraju, wzorem państw skandynawskich.

Daniel Puchalski z Immo Lab, który komentuje rolę magazynów w kontekście bezpieczeństwa państwa i geopolityki.

Wojna w Ukrainie bardzo wyraźnie pokazała, że o sprawności państwa i gospodarki w sytuacjach kryzysowych decyduje logistyka. Nie chodzi wyłącznie o transport wojskowy, ale przede wszystkim o zdolność do szybkiego przemieszczania żywności, leków, paliw czy sprzętu potrzebnego do utrzymania ciągłości operacji. To właśnie dlatego magazyny coraz częściej zaczynają być postrzegane jako element infrastruktury strategicznej – komentuje Daniel Puchalski, Partner Zarządzający i Założyciel Immo Lab.

Sektor znajduje się w punkcie zwrotnym. Przyszła wartość rynkowa obiektów będzie zależeć od ich elastyczności, stopnia przygotowania pod automatyzację oraz zapewnionej infrastruktury energetycznej. Transformacja od modelu niskokosztowego do technologicznego staje się faktem rynkowym.