Magazyny pozbawione warunków zabudowy

Rząd rzuca kłody pod nogi branży logistycznej. Wprowadzone w ostatniej chwili, już po konsultacjach publicznych, zmiany w rozporządzeniu ministra rozwoju i technologii spowodowały, że magazyny zostały pozbawione możliwości uzyskania warunków zabudowy. Tym samym nie będzie możliwe uzupełnienia zabudowy magazynowej na obszarach nieobjętych planami miejscowymi. Polski Związek Firm Deweloperskich apeluje o pilne zmiany przepisów.

Nowa ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wprowadziła instytucję planów ogólnych. Mają one do końca 2025 r. zastąpić studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin, a ich ustalenia mają być wiążące przy uchwalaniu miejscowych planów . W planie ogólnym pojawią się również obszary uzupełnienia zabudowy (czyli tereny wyznaczone w planie ogólnym gminy według ściśle określonej procedury), dla których to terenów wciąż będzie można występować o warunki zabudowy. Niestety nie w przypadku zabudowy logistycznej.

Po konsultacjach i bez uzasadnienia

W wyniku konsultacji publicznych projektu rozporządzenia ministra rozwoju i technologii w sprawie sposobu wyznaczania obszaru uzupełniania zabudowy w planie ogólnym gminy, do listy inwestycji, wokół których wyznacza się Obszar Uzupełnienia Zabudowy (OUZ) dodano budynki o funkcji magazynowej (kategoria 104). Umożliwiono w ten sposób uzupełnienie zabudowy magazynowej na obszarach jej rozwoju. Ustalenie to, ogłoszone publicznie, zostało jednak nagle zmienione. 23 kwietnia 2024 r. na stronach Rządowego Centrum Legislacji pojawiła się informacja o wykreśleniu magazynów z listy, nie podano przy tym żadnego wyjaśnienia. Zmiany tej dokonano już po zakończeniu konsultacji publicznych, a wśród inwestycji wokół których wyznaczać będzie można OUZ wskazano :

• budynki przemysłowe o symbolu 101,
• budynki handlowo-usługowe o symbolu 103,
• budynki biurowe o symbolu 105,
• budynki szpitali i inne budynki opieki zdrowotnej o symbolu 106,
• budynki oświaty, nauki i kultury oraz budynki sportowe o symbolu 107,
• pozostałe budynki niemieszkalne o symbolu 109,
• budynki mieszkalne o symbolu 110.

W ocenie PZFD wybiórcze ograniczenie rodzajów budynków, wokół których wyznacza się OUZ oznacza, że w drodze rozporządzenia ingeruje się w przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa nie limituje natomiast możliwości budowy obiektów magazynowych w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy. Zdaniem PZFD kluczowe kwestie regulacyjne powinny być określane na poziomie ustawowym, a nie aktami niższego rzędu. Selekcjonowanie tylko pewnych rodzajów zabudowy, które mogą być realizowane na danym obszarze, może rodzić pytania o równość wobec prawa. Podobne działki w podobnej lokalizacji mogą być potraktowane różnie, w zależności od arbitralnie ustalonych kryteriów. A to rodzi ryzyko nierównego traktowania inwestorów i właścicieli gruntów.

"To naruszenie zasad prawidłowości i transparentności procesu legislacyjnego w sprawach gospodarczych, które w swojej właściwości ma Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Zmiany, które wyłączają w pewnym zakresie lokowanie inwestycji logistycznych stają się jeszcze bardziej kontrowersyjne w świetle rosnącego znaczenia tej branży dla polskiej gospodarki. Logistyka to sektor, który jest nie tylko motorem napędowym wzrostu gospodarczego, ale również elementem krytycznym w zapewnieniu elastyczności i efektywności łańcuchów dostaw w skali kraju" – komentuje Michał Leszczyński, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich.

Niestabilność prawa nie pomaga

Logistyka, jako kluczowy element wspierający funkcjonowanie gospodarek na całym świecie, zyskała na znaczeniu zwłaszcza w okresie pandemii Covid-19 i po niej. Doceniono wówczas jej strategiczne znaczenie dla stabilności i dynamiki rozwoju gospodarczego. Polski Związek Firm Deweloperskich, który popiera reformę planowania przestrzennego uważa, że arbitralnie wprowadzane zmiany „w ostatniej chwili” mogą zahamować rozwój kluczowych projektów inwestycyjnych. Jest to o tyle niepokojące, że taki obrót spraw może prowadzić nie tylko do zwolnienia tempa rozwoju tego sektora, ale także do poważnych dysproporcji w planowaniu i realizacji projektów logistycznych. Takie działania mogą być postrzegane również jako brak konsekwencji i przewidywalności w polityce gospodarczej państwa, co może wpływać negatywnie na zaufanie inwestorów i partnerów gospodarczych. W sytuacji, gdy krajowe i międzynarodowe firmy logistyczne i deweloperskie planują swoje działania na lata do przodu, niepewność co do stabilności i klarowności prawa może stanowić istotną barierę w dalszym rozwoju. Dlatego PZFD apeluje o wprowadzenie do treści rozporządzenia rozwiązań, zgodnie z którymi budynki magazynowe znajdą się na liście obiektów, wokół których wyznacza się OUZ. Ma to znaczenie w kontekście szeroko rozumianego interesu gospodarczego kraju, poszanowania zasady uczciwej konsultacji społecznej i zaangażowania wszystkich interesariuszy w procesie legislacyjnym.