Według najnowszego raportu MarketBeat Polska przygotowanego przez Cushman & Wakefield, w Warszawie w realizacji znajduje się obecnie zaledwie około 130 tys. mkw. powierzchni biurowej, a w miastach regionalnych około 100 tys. mkw. Prognozy na lata 2026-2027 zakładają oddawanie niecałych 200 tys. mkw. rocznie, co stanowi drastyczny spadek w porównaniu do 700 tys. mkw. odnotowanych jeszcze w 2020 roku. Ta sytuacja wymusza na instytucjach finansowych zmianę strategii.

Ewolucja finansowania: focus na ESG i obiekty istniejące

Ograniczenie nowej podaży sprawiło, że banki coraz chętniej kierują kapitał w stronę istniejących aktywów. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się nie tylko budynki typu prime z długimi umowami najmu (WAULT), ale także starsze nieruchomości, które wymagają dostosowania do współczesnych wymogów środowiskowych. Instytucje finansowe oferują specjalne transze kredytowe na dekarbonizację i dostosowanie budynków do standardów ESG.

Mira Kantor-Pikus komentuje zmieniające się podejście instytucji finansowych do rynku nieruchomości.

Dzisiejszy rynek wymaga od inwestorów i instytucji finansujących nieszablonowego myślenia. Banki doskonale widzą, że środek ciężkości przesuwa się z nowych inwestycji deweloperskich na rynek istniejących nieruchomości. Dostrzegamy zmieniające się, ale też pragmatyczne podejście sektora finansowego. Z jednej strony kapitał płynie szerokim strumieniem do bezpiecznych budynków prime z długim okresem najmu (WAULT), a z drugiej – instytucje finansowe zaczęły aktywnie przyglądać się też starszym nieruchomościom, m. in. wspierać modernizację starszych obiektów. Coraz częściej są proponowane specjalne pakiety finansowania na działania dekarbonizacyjne, które pozwalają dostosować istniejące biurowce do wymogów ESG, podnosząc ich konkurencyjność i wartość rynkową – komentuje Mira Kantor-Pikus, Partner, Equity, Debt & Alternative Investments, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Polski kapitał przejmuje inicjatywę

Wolumen inwestycyjny w sektorze biurowym w pierwszej połowie 2026 roku osiągnął 594 mln EUR, co oznacza wzrost o 35% rok do roku oraz wynik o 23% wyższy od średniej z ostatnich trzech lat. Kluczowym czynnikiem tej dynamiki jest profesjonalizacja krajowych inwestorów. Symbolem tych zmian stała się sprzedaż warszawskiego biurowca Central Point przez dewelopera Immobel polskiej Grupie Lewandpol za kwotę przekraczającą 100 mln EUR. Jest to jedna z największych transakcji biurowych zrealizowanych przez krajowego inwestora w historii rynku.

Polski kapitał skutecznie przejmuje pałeczkę od zagranicznych funduszy, wykorzystując moment cyklu koniunkturalnego. Inwestorzy dysponują dziś nie tylko odpowiednimi zasobami finansowymi, ale i doskonałym wyczuciem rynku. Koncentrują się na zabezpieczaniu najlepszych aktywów, które w obliczu trwającej luki podażowej staną się produktem wysoce pożądanym, gwarantującym stabilność i bezpieczeństwo w długim horyzoncie czasowym – dodaje Marcin Kocerba, Partner, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Popyt rośnie, pustostany znikają

Aktywność najemców nie słabnie – całkowity popyt netto w kraju wzrósł o 20% rok do roku, a absorpcja wolnej powierzchni wzrosła o 125% r/r. Największym beneficjentem jest Warszawa, gdzie wolumen najmu wyniósł 416,6 tys. mkw. (wzrost o 38% r/r). W stolicy renegocjacje umów (48%) przeważają nad nowymi kontraktami (46%). Na rynkach regionalnych popyt był o 21% niższy niż przed rokiem, jednak dominowały tam nowe umowy (47%).

Efektem wysokiej absorpcji jest spadek średniego wskaźnika pustostanów w Polsce do 13,1% (o 1,1 p.p. r/r). W Warszawie wskaźnik ten stopniał do poziomu 8,5%. W regionach sytuacja jest zróżnicowana – w Poznaniu wskaźnik spadł do 11,5%, a w Trójmieście do 10,4%, podczas gdy w Katowicach (22,2%) i we Wrocławiu (21,8%) dostępność powierzchni pozostaje wyższa.

Marcin Kocerba zauważa, że polski kapitał skutecznie przejmuje inicjatywę na rynku nieruchomości.

Obserwujemy wyraźną polaryzację polskiego rynku biurowego. Podczas gdy stolica, z wskaźnikiem pustostanów na poziomie 8,5%, zaczyna już realnie odczuwać brak dostępnej od zaraz, nowoczesnej powierzchni typu prime, regiony wciąż oferują najemcom szerszy wachlarz możliwości, choć w miastach takich jak Poznań czy Trójmiasto wolne biura również szybko znikają. Co istotne, dominacja renegocjacji w Warszawie – szczególnie widoczna przy dużych transakcjach przekraczających 3000 mkw. – jasno pokazuje, że w obliczu nadchodzącej suszy deweloperskiej firmy wolą strategicznie zabezpieczać dotychczasowe lokalizacje albo z wyprzedzeniem decydować się na przyszłe przeprowadzki – komentuje Vitalii Arkhypenko, Research Analyst, Cushman & Wakefield.

O Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield (NYSE: CWK) jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Zatrudnia ok. 53 tys. pracowników w ponad 350 biurach. W 2025 roku jej przychody wyniosły 10,3 mld USD.