Zgodnie z danymi zawartymi w raporcie „Office Occupier – Rynek biurowy w Krakowie”, w pierwszych sześciu miesiącach 2026 roku wynajęto w stolicy Małopolski ponad 73 000 mkw. powierzchni biurowej. Choć wynik ten jest o ponad 57% niższy od rekordowego popytu z analogicznego okresu ubiegłego roku (172 000 mkw.), drugi kwartale przyniósł znaczące ożywienie. Po spokojnym początku roku, kiedy wynajęto jedynie 15 000 mkw., aktywność w okresie od kwietnia do czerwca wzrosła do poziomu 58 400 mkw.

Mimo ogólnego spadku wolumenu transakcji, średnia wielkość umowy najmu pozostała relatywnie stabilna – spadła o niecałe 7% i wyniosła 1300 mkw. w porównaniu do 1400 mkw. rok wcześniej.

Podaż skoncentrowana w Centrum

Całkowite zasoby biurowe Krakowa na koniec czerwca 2026 roku wyniosły 1 870 000 mkw., co oznacza wzrost o 1,9% w ujęciu rocznym. W analizowanym okresie deweloperzy oddali do użytku 27 300 mkw. nowej powierzchni – całość tej podaży została dostarczona wyłącznie w strefie Centrum. Kluczowymi ukończonymi projektami były Fabryczna Office Park B7 (8400 mkw.) oraz budynki B i C w kompleksie WITA (łącznie ok. 18 900 mkw.).

Obecnie aktywność budowlana pozostaje na niskim poziomie. Na koniec czerwca w realizacji znajdowało się zaledwie 37 300 mkw. biur, co stanowi spadek o ponad 44% względem roku ubiegłego. Dominującym projektem w budowie jest pierwszy etap Tischnera Green Park (24 000 mkw.), zlokalizowany w strefie Południowy Wschód, który odpowiada za 64% powstającej podaży.

Znacząca dostępność powierzchni biurowej w istniejących budynkach oraz procesy konsolidacji i optymalizacji biur zajmowanych przez najemców nadal wpływają na aktywność deweloperów w Krakowie. Od 2022 roku utrzymuje się ona na średnim poziomie ok. 47 000 mkw. kwartalnie, co oznacza drastyczny spadek w porównaniu ze średnią ponad 208 000 mkw. w latach 2016–2022. Na koniec czerwca w budowie znajdowało się ok. 37 300 mkw. biur, czyli o ponad 44% mniej niż rok wcześniej. Największym realizowanym projektem był pierwszy etap Tischnera Green Park o powierzchni 24 000 mkw., zlokalizowany w strefie Południowy Wschód, który stanowił ponad 64% całkowitej powierzchni będącej w budowie. Według deklaracji deweloperów ponad 76% powstającej powierzchni biurowej powinna trafić na rynek w 2027 roku. Uruchomienie kolejnych inwestycji będzie w dużej mierze uzależnione od pozyskania znaczącego najemcy lub zabezpieczenia odpowiedniego poziomu przednajmu. – mówi Patryk Kowalkowski, Doradca w Newmark Polska.

Struktura najmu i liderzy popytu

Kraków utrzymał pozycję jednego z liderzy rynków regionalnych, generując blisko 24% popytu zarejestrowanego poza Warszawą. W strukturze transakcji nastąpiły jednak istotne przesunięcia. Udział renegocjacji spadł z 72% do około 50%, natomiast udział nowych umów wzrósł do blisko 43%. Największą transakcją pierwszego półrocza była nowa umowa Brown Brothers Harriman w obiekcie WITA C, obejmująca 13 700 mkw. Wśród sektorów dominowały firmy produkcyjne (31,3%) oraz sektor finansowy (20,2%).

W pierwszych sześciu miesiącach br. Kraków pozostał jednym z najaktywniejszych regionalnych rynków biurowych w Polsce, odpowiadając za blisko 24% łącznego popytu zarejestrowanego poza Warszawą. W pierwszym półroczu wyraźnie zmieniła się struktura popytu v porównaniu z analogicznym okresem w 2025 roku. Udział renegocjacji spadł z prawie 72% do ok. 50%, a udział nowych umów wzrósł z ok. 21% do niemal 43%. Pozostałe 7% przypadło na ekspansje. Warto zauważyć, że w analizowanym okresie nie podpisano żadnej umowy przednajmu. Największy udział w popycie miały firmy produkcyjne (31,3%), następnie sektor finansowy (20,2%), IT (14,9%) oraz usługi dla biznesu (8,2%). – podkreśla Tomasz Chojnacki, Dyrektor Regionalny w Dziale Powierzchni Biurowych Newmark Polska.

Pustostany i stabilizacja czynszów

Średni wskaźnik pustostanów w Krakowie wyniósł na koniec czerwca 19,0%, notując wzrost o 1,7 p.p. w skali roku. Na krakowskim rynku biurowym do natychmiastowego objęcia pozostaje blisko 356 000 mkw. powierzchni w istniejących obiektach. Sytuacja różni się jednak drastycznie w zależności od strefy i wieku budynków. W Centrum współczynnik ten wynosi zaledwie 10,5%, podczas gdy w strefie Północny Zachód sięga on 29,8%. Najtrudniejsza sytuacja panuje w obiektach starszych, oddanych w latach 2005–2009, gdzie poziom niewynajętej powierzchni wynosi 33,3%, natomiast w nowoczesnych biurowcach wybudowanych po roku 2020 wskaźnik ten kształtuje się na poziomie 16%.

Czynsze pozostały stabilne, oscylując w granicach 14,00–18,50 EUR/mkw. miesięcznie. W najbardziej prestiżowych projektach w Centrum stawki osiągają poziom 19,00–19,50 EUR.

W większości nowoczesnych budynków czynsze mieściły się w przedziale 14,00–18,50 euro za mkw. miesięcznie, natomiast w najnowszych i najlepiej zlokalizowanych projektach w strefie biurowej Centrum sięgały 19,00–19,50 euro. Duża dostępność powierzchni poza Centrum sprawia, że najemcy mogą liczyć na elastyczne warunki najmu i bogatsze pakiety zachęt, natomiast ograniczony wolumen przyszłej podaży może stopniowo zacząć przekładać się na wzmocnienie pozycji negocjacyjnej właścicieli najbardziej atrakcyjnych, energooszczędnych i dobrze skomunikowanych budynków. – dodaje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG w Newmark Polska.

Do końca 2026 roku planowane jest oddanie tylko jednego biurowca – obiektu Soneta o powierzchni ok. 8700 mkw. w strefie Południowy Zachód. Większość obecnie realizowanej powierzchni (ponad 76%) trafi na rynek dopiero w 2027 roku.