Europejski rynek magazynowy pozostaje uspokojony – choć nowy popyt na Starym Kontynencie odnotował kolejny wzrost względem poprzedniego kwartału, najemcy zachowują konserwatywne podejście do inwestycyjnego ryzyka. Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku było aż o 21% niższe od 5-letniej średniej dla takiego okresu.

W rezultacie, średni wskaźnik powierzchni niewynajętej dla europejskich rynków odnotował kolejny nieznaczny wzrost do 6,3%, co przełożyło się na jeszcze bardziej wyraźne ograniczenie powierzchni budowanej spekulacyjnie. Znajdujące się w trakcie realizacji 5,4 miliona m kw. stanowi najniższy wynik od 2021 r. Utrzymujące się trudności z wysokimi kosztami finansowania i niepewność geopolityczna dalej mają istotny wpływ na decyzje inwestycyjne. Solidne fundamenty gospodarcze Polski (według Oxford Economics, wzrost gospodarczy naszego kraju wyniesie w 2025 r. 3,4% w 2025 r. oraz 3,5% w 2026 r.) powinny pozwolić na wzrost i rozwój rynku, jednak w długoterminowej i pozbawionej większych wstrząsów perspektywie.

‍

Renegocjacje dominującym trendem

W Polsce, podobnie jak w innych krajach Europy, nowy popyt w okresie od stycznia do września 2025 r. (2,2 mln m kw.) był o 12% niższy niż w tym samym czasie rok wcześniej, mimo że rósł z kwartału na kwartał. Stabilne, choć ostrożne zapotrzebowanie na nowe powierzchnie, było jednak skutecznie równoważone przez dużą liczbę odnowień i przedłużeń umów. Wysokiej jakości, nowoczesna infrastruktura magazynowa w Polsce zachęca firmy do pozostania w dotychczasowych lokalizacjach. Dodatkowo, na rekordowe wolumeny renegocjacji wpłynął trzy- i pięcioletni cykl umów, które były masowo podpisywane w latach 2021-2022. W rezultacie, odnowienia w pierwszych trzech kwartałach 2025 roku przekroczyły 2,35 mln m kw.

„Jeśli do popytu netto oraz przedłużeń umów dodamy wolumen coraz popularniejszych transakcji typu sale & leaseback, otrzymamy w analizowanym okresie popyt brutto na poziomie prawie 4,5 mln m kw. czyli 17% więcej niż rok temu i tylko 6% mniej od analogicznego okresu w rekordowym 2021 roku. Pozostaje to potwierdzeniem odporności, stopniowej poprawy kondycji oraz utrzymującej się atrakcyjności polskiego sektora przemysłowo-logistycznego” – komentuje Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL Polska.

Duża liczba renegocjacji oraz ograniczona skłonność najemców do ekspansji przełożyły się na koncentrację aktywności na rynkach tzw. „Wielkiej Piątki”. Łącznie przypadło na nie blisko 75% całkowitego popytu zarejestrowanego w 2025 roku. Liderem pozostaje Warszawa, gdzie zrealizowano 23% transakcji (ponad 1 mln m kw.). Rynki wrocławski, śląski i centralny odpowiadały za około 15% popytu każdy. Na uwagę zasługują również rynki nadmorskie – Trójmiasto i Szczecin (po 270 000 m kw.), które systematycznie umacniają swoją pozycję i zbliżają się do czołówki.

Mniej budów, kosmetyczny spadek pustostanów

Ostrożność deweloperów bezpośrednio wpłynęła na poziom nowej podaży. W III kwartale 2025 roku do użytku oddano zaledwie 400 000 m kw., a od początku roku było to łącznie około 1,5 miliona m kw., czyli o 30% mniej niż w analogicznym okresie 2024 r. Połączenie rosnącej absorpcji z ograniczoną aktywnością budowlaną spowodowało kolejny niewielki spadek wskaźnika pustostanów, który w III kwartale wyniósł 7,8% (2,9 mln m kw.). Dostępna powierzchnia pozostaje jednak rozproszona w wielu obiektach i modułach. Na koniec III kwartału 2025 roku w budowie znajdowało się 1,56 miliona m kw. powierzchni, z czego 700 000 m kw. realizowano w formule spekulacyjnej.

Stabilizacja w aktywności deweloperskiej przyczyniła się do utrzymania stawek czynszowych na dotychczasowym poziomie w większości lokalizacji. Wciąż jednak utrzymuje się presja na wzrost opłat, zwłaszcza w przypadku najlepszych lokalizacji i nowo oddawanych obiektów. Czynsze bazowe dla parków logistycznych na rynkach „Wielkiej Piątki” wahały się od 3,5 do 5,5 euro za m kw. miesięcznie. Stawki w lokalizacjach miejskich sięgały 8 euro za m kw., a w przypadku najlepszych powierzchni w Warszawie były jeszcze wyższe.

Komfort pracownika i technologia w centrum uwagi

Analitycy JLL zwracają uwagę na istotny trend: obecne spowolnienie rynkowe jest wykorzystywane przez najemców i właścicieli magazynów do podnoszenia standardu obiektów, wdrażania zmian w kulturze organizacyjnej oraz wprowadzania innowacji, takich jak robotyka i zaawansowana automatyzacja.

„Choć na pierwszy rzut oka na rynku magazynów jest spokojniej, w rzeczywistości trwa tam cicha rewolucja. Widać wyraźnie, że dziś to człowiek i warunki, jakie mu się oferuje, stają się jednym z kluczowych elementów strategii firm. Dlatego dbanie o komfort pracy - wygodne strefy socjalne czy zieleń wokół - to już nie miły dodatek, ale konkretn,a inwestycja, która pomaga zdobyć najlepszych pracowników na trudnym rynku. Jednocześnie do magazynów na dużą skalę wchodzą roboty i inteligentne systemy. Oprócz ciągłej poprawy wydajności, dziś na pierwszy plan wysuwa się nowy cel: budowanie odporności na zakłócenia w łańcuchu dostaw. W efekcie magazyn z prostego budynku do przechowywania towarów zmienia się w serce nowoczesnej firmy. Te przedsiębiorstwa, które dziś najlepiej połączą zadowolonych pracowników z nowoczesną technologią, zyskają kluczową przewagę, gdy tylko gospodarka znów przyspieszy” – mówi Mateusz Iłowiecki, Senior Director w dziale powierzchni magazynowo-przemysłowych, JLL Polska.