Zmiany demograficzne stają się kluczowym wyzwaniem dla sektora nieruchomości komercyjnych. Z raportu JLL „New Demographic Reality” wynika, że do 2035 r. mediana wieku pracowników wzrośnie z 40,6 do około 43,1 roku, a liczba osób po pięćdziesiątce zwiększy się o 22,6 proc. Jednocześnie młodsza pula kadr skurczy się o 13,5 proc. Zmieniają się również realia rekrutacyjne – średni czas obsadzenia stanowiska specjalisty wydłużył się z 4,5 do 5,4 tygodnia. W tym kontekście niedopasowane biuro zaczyna pełnić rolę negatywnego „podatku rekrutacyjnego”, utrudniając pozyskiwanie talentów.

Demografia zmienia perspektywę projektową

Hanna Ruszkowska-Świąder, Head of Design & Engineering w Tetris Poland, zwraca uwagę, że wiek jest tylko jednym z parametrów branych pod uwagę przy nowoczesnym projektowaniu. Na sposób pracy silnie wpływa rozwój technologii, w tym AI, oraz nadmiar bodźców informacyjnych, co zwiększa potrzebę tworzenia warunków sprzyjających głębokiemu skupieniu.

Nie projektujemy biura dla jednej grupy wiekowej, lecz dla ludzi, których potrzeby zmieniają się w ciągu dnia i na kolejnych etapach życia. Jednego dnia potrzebują skupienia, innym razem współpracy albo chwili wyciszenia. Rolą projektanta jest dać im wybór i sprawić, by mogli zmieniać otoczenie zależnie od wykonywanej pracy – mówi Hanna Ruszkowska-Świąder, Head of Design & Engineering w Tetris Poland.

Od onboardingu do transferu doświadczenia

Analiza porównawcza biur z 2025 i 2035 roku wykazuje wyraźne przesunięcie priorytetów. Model oparty na gęstym open space i młodzieżowej estetyce ustępuje miejsca rozwiązaniom nakierowanym na wysoką jakość akustyczną, światło przyjazne oczom oraz ergonomię. Kluczowym elementem stają się strefy wspierające transfer wiedzy między generacjami.

Funkcjonalność biura powinna być wspierana przez odpowiednią kolorystykę oraz zróżnicowanie stref. Zamiast infrastruktury rozrywkowej, nowoczesne obiekty oferują pokoje relaksu, ciszy oraz zieleń, co pozwala na realną regenerację. Dostęp do światła dziennego i precyzyjne doświetlenie sztuczne to standardy, które choć niezbędne dla starszych pracowników, realnie podnoszą komfort młodszych zespołów spędzających wiele godzin przed monitorami.

Priorytety inwestycyjne: Ergonomia i jakość powietrza

Przy planowaniu budżetów na fit-out eksperci zalecają koncentrację na elementach o największym wpływie na codzienną wydajność. Zamiast widowiskowych, ale rzadko używanych udogodnień, fundusze powinny być kierowane na ergonomiczne krzesła, biurka z regulacją wysokości oraz zaawansowane systemy wentylacji z monitoringiem stężenia CO2.

W ramach poprawy komfortu pracy indywidualnej, eksperci sugerują tworzenie małych pokojów z pełną wentylacją i dodatkowym wyposażeniem (monitor, wygodne krzesło) jako funkcjonalną alternatywę dla popularnych kabin akustycznych.

W ograniczonym budżecie warto zacząć od tego, z czego najdłużej korzysta najwięcej osób w godzinach pracy i co realnie poprawia warunki pracy. Ergonomiczne krzesła, dobra akustyka, jakość powietrza czy oświetlenie mają codzienne zastosowanie. Przy każdej inwestycji warto zapytać: kto będzie z niej korzystać, jaki problem rozwiązuje i z czego musimy zrezygnować, by ją sfinansować – dodaje Hanna Ruszkowska-Świąder.

Elastyczność w dobie pracy hybrydowej

Współczesne biuro musi pozwalać na szybką zmianę przeznaczenia pomieszczeń. Sale spotkań mogą być przekształcane w gabinety, a te z kolei, pod nieobecność menedżerów, służyć jako przestrzenie do pracy ad hoc dla zespołów sprzedażowych. W strefach dzielonych coraz częściej pojawiają się stoły projektowe, które umożliwiają płynne przechodzenie od współpracy do zadań indywidualnych bez konieczności rezerwacji stałych stanowisk pracy.

Raport JLL podsumowuje, że projektowanie zorientowane na potrzeby pracowników 50+ w praktyce podnosi standard obiektu dla wszystkich użytkowników, tworząc wielopokoleniowe, zintegrowane środowisko pracy bez barier wiekowych.

JLL (NYSE: JLL) to globalna firma doradcza z rocznymi przychodami na poziomie 26,1 mld USD (stan na marzec 2026 r.), działająca w ponad 80 krajach i zatrudniająca w Polsce około 2 000 osób.