Po czerwcowym schłodzeniu nastrojów deweloperzy przestali zakładać, że kolejne miesiące muszą być słabsze. Lipcowy Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży wzrósł z –0,09 do 0,26, a liczba firm spodziewających się spadku sprzedaży zmalała ponad trzykrotnie. Wyniki lipcowego badania nie oznaczają jednak powrotu do gwałtownej hossy. Większość ankietowanych podmiotów wskazuje na stabilizację, zauważając, że przy rekordowo szerokiej ofercie – obejmującej niemal 70 tysięcy lokali – oraz rosnącej liczbie mieszkań gotowych do odbioru, wynik sprzedażowy w coraz większym stopniu zależy od atrakcyjności promocji oraz jakości samej inwestycji.

Lipcowy odczyt pokazuje, że deweloperzy przestali spodziewać się najgorszego, ale nie dostali przepustki do łatwej sprzedaży. Klient nie zniknął, tylko przestał się spieszyć. Ma wybór, ogląda gotowe mieszkania, porównuje rzuty i przede wszystkim negocjuje cenę. Czasy, w których sprzedawało się wszystko, co miało drzwi i okna, bezpowrotnie minęły. Dziś wynik zależy od tego, czy projekt jest dobrze wyceniony, dobrze zaprojektowany i rzeczywiście odpowiada na potrzeby kupujących – mówi Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.

Pesymistów ubyło, ale rynek stawia na stabilizację

Jeszcze w czerwcu spadku sprzedaży obawiało się 26,8% badanych firm. W lipcu odsetek ten stopniał do poziomu 8,6%. Równocześnie grupa firm liczących na wzrost sprzedaży powiększyła się z 18,2% do 34,4%. Mimo to, największa część rynku (55,3%) nie spodziewa się gwałtownych ruchów, stawiając na utrzymanie dotychczasowych wolumenów transakcyjnych.

Obecny wynik 0,26 jest zbliżony do odczytów ze stycznia 2025 roku (0,27), co wskazuje na powrót do umiarkowanie pozytywnych oczekiwań. Branża pozostaje jednak daleko od rekordowego optymizmu z sierpnia ubiegłego roku, kiedy indeks osiągnął poziom 0,63.

Wykres kolumnowy przedstawia Indeks Nastrojów Deweloperów oraz Indeks zmiany tempa sprzedaży w ujęciu miesięcznym. Obecny wynik 0,26 jest zbliżony do odczytów ze stycznia 2025 roku (0,27).

Dziś kupujący są w bardzo komfortowej sytuacji. Oferta jest wyjątkowo szeroka, a coraz więcej mieszkań jest już gotowych, więc klient nie musi kupować wyłącznie rzutu czy wizualizacji. Może wejść do lokalu, zobaczyć jego układ i porównać go z konkurencyjnymi projektami. To zasadniczo zmienia sposób podejmowania decyzji – mówi Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.

Ceny mieszkań w punkcie równowagi

Sytuacja w obszarze polityki cenowej jest znacznie bardziej stonowana. W lipcu Indeks Zmiany Cen Mieszkań spadł do poziomu 0,00. Oznacza to pełną równowagę między optymistami a pesymistami cenowymi: wzrostu stawek spodziewa się 10,7% firm, podczas gdy spadek wieszczy 10,2% badanych. Zdecydowana większość, bo aż 77,9% deweloperów, planuje utrzymać obecnych cenników.

Eksperci wskazują, że rynek nie ma obecnie jednego, narzuconego kierunku. Decyzje o ewentualnych korektach lub podwyżkach będą zapadały punktowo, zależnie od lokalizacji inwestycji, stopnia jej zaawansowania oraz liczby gotowych, niesprzedanych lokali.

– Gotowe mieszkanie daje klientowi przewagę, bo można je obejrzeć i szybko odebrać. Dla dewelopera oznacza jednak zamrożony kapitał oraz dalsze koszty finansowania i utrzymania. Dlatego właśnie w takich projektach najczęściej pojawia się większa elastyczność cenowa i skłonność do rabatów – komentuje Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzający Rednet Partners.

Rynek rozliczy strategię produktu

Mimo braku presji na wzrost cen, rynek pozostaje aktywny. W porównaniu do czerwca wzrosła dynamika w obu kierunkach – ubyło firm deklarujących sztywne trzymanie się cenników na rzecz tych, które dopuszczają zarówno podwyżki w projektach o wysokim popycie, jak i korekty tam, gdzie sprzedaż idzie wolniej.

Skumulowany wykres słupkowy prezentuje strukturę odpowiedzi dotyczącą zmiany cen mieszkań. Dominującym kolorem na wykresie jest granatowy, reprezentujący prognozę stabilizacji cen.

Zerowy odczyt indeksu nie oznacza, że ceny w każdej inwestycji pozostaną bez zmian. Pokazuje raczej, że rynek doszedł do punktu równowagi. W jednych projektach może pojawić się przestrzeń do podwyżek, w innych presja na rabaty lub korekty. Średnia pozostanie stabilna, ale pod spodem decyzje cenowe będą coraz bardziej zależały od sytuacji konkretnej inwestycji – dodaje Ewa Palus.

Podsumowując bieżącą sytuację, Robert Chojnacki podkreśla, że rynek wkracza w fazę surowej weryfikacji wcześniejszych decyzji biznesowych. Przy ogromnej podaży, nabywcy stają się coraz bardziej wymagający, co wymusza na deweloperach odejście od myślenia o wolumenach na rzecz precyzyjnego dopasowania standardu i lokalizacji do konkretnego odbiorcy.