Zarówno w Polsce, jak i na rynkach globalnych, systemy oceny budynków pozwalają na obiektywną weryfikację ich wpływu na środowisko, efektywności energetycznej oraz komfortu użytkowników. Wśród najczęściej wybieranych metod oceny prym wiodą systemy BREEAM, LEED oraz WELL. Ich znaczenie wykracza poza aspekty czysto wizerunkowe, realnie wpływając na jakość procesów projektowych i operacyjnych.

Perspektywa najemców: Standard, nie dodatek

Dla dużych, międzynarodowych korporacji posiadanie przez budynek co najmniej jednego certyfikatu środowiskowego jest obecnie warunkiem koniecznym przy wyborze nowej siedziby. Wymóg ten wynika bezpośrednio z wewnętrznych regulacji, strategii ESG oraz konieczności precyzyjnego raportowania śladu węglowego przez najemców. Certyfikaty są postrzegane jako uniwersalne narzędzia standaryzacji jakości przestrzeni pracy.

Należy pamiętać, że certyfikacja jest jednym z czynników branych pod uwagę w ocenie inwestycji i nie gwarantuje sukcesu komercyjnego budynku, gdy inne kryteria, takie jak lokalizacja, dostępność transportowa, układ powierzchni czy poziom czynszu są niekorzystne – zwraca uwagę Dominik Pawlak, Director, Office Agency, Avison Young.

W dzisiejszej praktyce rynkowej nawet najwyższy poziom certyfikacji może nie zrekompensować peryferyjnej lokalizacji. Budynki zlokalizowane na obrzeżach miast często ustępują pod względem zainteresowania starszym obiektom, które oferują prestiżowe adresy w centrach biznesowych.

Z perspektywy najemców najważniejsze są te aspekty certyfikacji, które mają realny wpływ na koszty eksploatacyjne, a w szczególności zużycie energii i ogrzewanie. Najnowocześniejsze systemy inteligentnego zarządzania budynkiem, energooszczędne oświetlenie czy odnawialne źródła energii znajdują się dziś wysoko na liście cech, jakie powinny spełniać nowoczesne budynki – komentuje Robert Pastuszka, Director, Office Agency, Avison Young.

Wpływ na wycenę i parametry ekonomiczne

Choć certyfikacja ekologiczna nie podnosi wartości rynkowej obiektu w sposób automatyczny, wpływa na nią pośrednio poprzez stymulowanie parametrów ekonomicznych. Budynki spełniające normy środowiskowe są wyżej cenione przez użytkowników, co przekłada się na możliwość negocjowania wyższych stawek czynszu oraz optymalizację kosztów operacyjnych.

Działania te prowadzą do bezpośredniego wzrostu dochodu operacyjnego netto (NOI), który stanowi fundament wyceny nieruchomości metodą dochodową. Przy utrzymaniu tej samej stopy kapitalizacji, wyższy NOI skutkuje wyższą wartością rynkową całego aktywa.

Jednak należy zauważyć, że skala tego wpływu jest zróżnicowana i zależna od indywidualnych cech nieruchomości, takich jak wiek budynku, lokalizacja czy struktura najemców, co uniemożliwia jednoznaczne określenie różnicy wartości między budynkami certyfikowanymi i niecertyfikowanymi – komentuje Monika Bronicka, Director, Head of Valuation and Advisory, Avison Young.

Jednocześnie certyfikaty stają się kluczowe w procesie pozyskiwania finansowania. Banki i instytucje finansowe coraz rygorystycznie podchodzą do kryteriów ESG, a posiadanie zielonego certyfikatu jest istotnym elementem oceny jakości aktywa w raportach i operatach szacunkowych.

Atrakcyjność inwestycyjna i ryzyko rynkowe

Rynek coraz częściej postrzega budynki o niskiej efektywności energetycznej lub pozbawione certyfikatów jako aktywa o podwyższonym ryzyku (tzw. stranded assets). Dotyczy to przede wszystkim obiektów starszych, klasy B, które tracą na wartości w zestawieniu z nowoczesnymi biurowcami klasy A.

W ocenie inwestorów kluczowe znaczenie mają przede wszystkim certyfikaty energetyczne, natomiast certyfikaty stricte ekologiczne pełnią funkcję uzupełniającą. Certyfikacja ekologiczna może mieć wpływ na uzasadnienie wyższej ceny sprzedaży budynku, jednak nie jest on decydujący i zawsze pozostaje zależny od kontekstu rynkowego, w szczególności od lokalizacji, potencjału komercjalizacji oraz alternatywnych możliwości zagospodarowania nieruchomości – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Co-Head of Investment Department, Avison Young.

Warto również zauważyć, że zarówno kupujący, jak i sprzedający często podchodzą do tematu w sposób uproszczony. Na rynku rzadko dokonuje się głębokiego rozróżnienia pomiędzy poszczególnymi systemami, postrzegając je generalnie jako potwierdzenie statusu „zielonego budynku”.

Analiza rynku wykazuje również podział ze względu na pochodzenie kapitału. Inwestorzy zagraniczni wykazują znacznie większą determinację w nabywaniu „zielonych” portfeli, co wymuszają ich wewnętrzne polityki inwestycyjne. Rośnie presja na przeprowadzanie modernizacji technicznych – w tym szczególnie instalacji ograniczających zużycie wody i energii – które ograniczają zużycie zasobów. Choć pobudki ekologiczne są istotne, nadrzędnym motywem pozostaje pragmatyczny rachunek ekonomiczny i dbałość o długoterminową konkurencyjność nieruchomości.