Po trzech kwartałach 2025 roku na warszawskim rynku biurowym obserwuje się wyraźne kurczenie dostępnej powierzchni, zwłaszcza w najbardziej pożądanych lokalizacjach. Zgodnie z danymi opublikowanymi przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, wskaźnik pustostanów w stolicy obniżył się do poziomu 9,7%, a w strefie centralnej osiągnął zaledwie 6,9%. Taka sytuacja, w połączeniu z ograniczoną podażą nowych obiektów i stabilnym popytem, zwiastuje rosnącą presję na wzrost stawek czynszowych w centrum miasta. Warto również odnotować zmianę w strukturze popytu – nowe umowy, stanowiące 45% wynajętej powierzchni od początku roku, ponownie wyprzedziły renegocjacje (42%).

Podaż: Niska podaż i kilka planowanych inwestycji

Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wynosiły 6,25 mln mkw. Zgodnie z szacunkami Cushman & Wakefield, stołeczny rynek może powiększyć się do końca roku o około 50 000 mkw. za sprawą dwóch budynków: Studio A i V Tower, zlokalizowanych w strefie Centrum Zachód. Mimo to, w budowie pozostaje kilka większych projektów, w tym wieża biurowa Skyliner II (Karimpol) oraz flagowy wieżowiec Upper One (Strabag RE).

– „Ograniczenie realizacji nowych inwestycji do obszaru centrum, rozważne podejście najemców wobec zmiany siedziby oraz wyższe koszty budowy czy finansowania inwestycji sugerują, że ograniczona podaż na rynku biurowym pod względem realizacji nowych inwestycji utrzyma się również w najbliższych latach. Mimo to w najbliższym czasie rozpoczną się prace nad drugim etapem kompleksu VIBE (Ghelamco), kolejnym budynkiem biurowym w ramach kompleksu Towarowa 22 (Echo Investment/AFI) oraz procesem wyburzania starszego biurowca przy ul. Prostej 69, na miejscu którego inwestor – spółka CPI – planuje realizację nowej inwestycji biurowej o nazwie LightOn” – mówi Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Popyt: Ożywienie w segmencie nowych umów

Aktywność najemców na warszawskim rynku biurowym po trzech kwartałach 2025 roku utrzymuje się na stabilnym poziomie. W strukturze popytu widoczne są sygnały ożywienia w zakresie relokacji, chociaż dotyczą one głównie małych i średnich firm.

– „Całkowity wolumen transakcji najmu w okresie od stycznia do września 2025 roku wyniósł 486 500 mkw., co jest wynikiem tylko o 2% niższym od analogicznego okresu w 2024 roku. Kluczową zmianą względem poprzedniego kwartału jest struktura popytu, w której nowe umowy wróciły na prowadzenie. Od początku roku łącznie odpowiadają one za 45% udział w wynajętej powierzchni, renegocjacje z kolei – za 42%. Pozostałą część to ekspansje – 7%, oraz transakcje na użytek własny – 6%. Z kolei wśród największych transakcji w III kwartale znalazły się: nowa umowa firmy Luxmed w West Warsaw Office na 5 600 mkw. oraz renegocjacja umowy Alcon w biurowcu New City na 5 000 mkw.” – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Zgodnie z obserwacjami ekspertów Cushman & Wakefield, do wzrostu zainteresowania powierzchnią biurową przyczynia się dynamiczny rozwój centrów usług wspólnych. Potencjał do dalszego wzrostu jest również widoczny w sektorach IT, bankowości, farmaceutyce oraz w sektorze publicznym. Strefa centralna niezmiennie cieszy się największym zainteresowaniem najemców, jednak lokalizacje takie jak Służewiec i Korytarz Jerozolimski pozostają atrakcyjną i bardziej konkurencyjną cenowo alternatywą, stanowiąc dobre rozwiązanie zarówno dla dużych korporacji, jak i mniejszych firm wchodzących na rynek.

– „W najbliższych kwartałach prognozujemy utrzymanie aktywności najemców na poziomie zbliżonym do lat 2023-2024. Tempo rozwoju rynku będzie jednak uzależnione od ogólnej sytuacji gospodarczej oraz strategii międzynarodowych korporacji w zakresie ekspansji i optymalizacji kosztów” – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz.

Wskaźnik pustostanów: Rynek absorbuje dostępną powierzchnię

Na koniec września 2025 roku wskaźnik powierzchni niewynajętej w Warszawie ukształtował się na poziomie 9,7%, co oznacza spadek o 1 p.p. w stosunku do analogicznego okresu w 2024 roku oraz o 1,1 p.p. w ujęciu kwartalnym. Dostępność powierzchni biurowej zmniejszyła się do poziomu niecałych 606 000 mkw. Na spadek wskaźnika wpłynął zarówno stabilny popyt, jak i wyłączenie z zasobów kilku budynków przeznaczonych do zmiany funkcji na mieszkaniową, głównie w strefach pozacentralnych.

– „Spadek ogólnego wskaźnika poniżej 10% to ważny sygnał dla całego rynku, ale kluczowa jest obserwacja jego struktury. W strefach centralnych, gdzie wakat wynosi już tylko 6,9%, mamy do czynienia z zacieśniającym się rynkiem, co będzie stawiać w uprzywilejowanej pozycji wynajmujących. Jednocześnie strefy pozacentralne, z wakatem na poziomie 12,1%, wciąż oferują najemcom szersze pole do negocjacji i stają się strategiczną alternatywą dla firm szukających optymalizacji kosztów bez rezygnacji z dobrej lokalizacji” – komentuje Vitalii Arkhypenko.

Eksperci Cushman & Wakefield prognozują, że w perspektywie lat 2026-2027, przy ograniczonej nowej podaży, obserwowana będzie dalsza kompresja wskaźnika pustostanów. Umożliwi to warszawskiemu rynkowi wchłonięcie nadwyżki dostępnej powierzchni. Dalszy spadek dostępności biur w centralnych lokalizacjach może nie tylko skutkować wzrostem czynszów, ale także zachęcić właścicieli starszych budynków do ich modernizacji w celu skuteczniejszej rywalizacji o najemców.

Stawki czynszów: Wzrosty w centralnych lokalizacjach

We wrześniu 2025 roku stawki czynszów „premium” za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie wynosiły od 22,00 do 27,00 EUR za mkw. miesięcznie w strefie Centrum oraz od 13,50 do 17,00 EUR za mkw. miesięcznie w lokalizacjach pozacentralnych. Wzrosty czynszów obserwowano przede wszystkim w nowo oddawanych budynkach w Centrum. W istniejących obiektach, zarówno w strefach centralnych, jak i pozacentralnych, o wysokim poziomie obłożenia, czynsze rosły na poziomie zbliżonym do wskaźnika inflacji poprzez mechanizm indeksacji. Cushman & Wakefield przewiduje, że w nadchodzących kwartałach presja na wzrost stawek czynszowych utrzyma się głównie w projektach w budowie oraz w najbardziej atrakcyjnych obiektach zlokalizowanych w Centrum. Tymczasem w większości budynków w lokalizacjach niecentralnych wzrost czynszów będzie ograniczony ze względu na większą konkurencję i relatywnie wyższy poziom wakatów.