Ustawa o cenach mieszkań grozi chaosem na rynku

Projekt, który miał wprowadzić przejrzystość, grozi dezorientacją i paraliżem transakcji. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) bije na alarm: uchwalona przez Sejm ustawa o jawności cen mieszkań w obecnym kształcie powiela błędy legislacyjne i niezrozumienie realiów rynku nieruchomości. Jeśli Senat nie poprawi zapisów – ostrzegają deweloperzy – kupujący i sprzedający utkną w gąszczu absurdów, a rzeczywista transparentność cen pozostanie jedynie deklaracją.

„To nie prawo do jawności cen, tylko jego pozór” – komentuje prawniczka PZFD, mec. Przemysław Dziąg. W jego ocenie ustawa uchwalona w obecnym brzmieniu dotyczy zaledwie około 12 procent rynku pierwotnego – czyli tylko gotowych mieszkań! Tymczasem lwia część transakcji w Polsce, nawet do 88 proc., odbywa się na etapie przedsprzedaży – umów deweloperskich czy rezerwacyjnych – które z ustawowej definicji są teraz całkowicie wykluczone z obowiązku publikacji cen.

To tak, jakby wprowadzić obowiązek włączania świateł tylko w gotowych samochodach – zignorować cały proces produkcji, testowania i prototypów. Efekt? Brak pionowej przejrzystości, a więc i realnych danych, które miały posłużyć kupującemu jako podstawa do podjęcia decyzji.

Projekty ustaw mają to do siebie, że najczęściej pisane są z perspektywy urzędników. Tym razem – jak podkreślają przedstawiciele branży – zabrakło zarówno branżowych konsultacji, jak i logicznej spójności zapisów. W obowiązujących przepisach trafiają się bowiem orwellowskie absurdy.

Weźmy przykład księgowego, który kupił od dewelopera lokal jako inwestycję, a potem – po kilku latach – postanowił go sprzedać. Ustawa nakłada na niego obowiązek... opublikowania ceny nie na swojej stronie internetowej, lecz na stronie dewelopera, od którego kiedyś kupił mieszkanie. A do tego – przekazania nowemu nabywcy prospektu informacyjnego, chociaż transakcja nie ma charakteru deweloperskiego.

„Takie działanie nie ma ani podstaw logicznych, ani praktycznego sensu. Można się spodziewać, że zgodność z ustawą będzie niemożliwa do zapewnienia w wielu przypadkach, co otwiera szeroko drzwi do chaosu regulacyjnego i niepotrzebnych sporów prawnych” – ocenia Przemysław Dziąg.

W swoim oficjalnym stanowisku PZFD apeluje do senatorów o gruntowne poprawki i wskazuje konkretne kierunki. Organizacja chce m.in.:

Polski rynek mieszkaniowy to obecnie największe pole inwestycyjne w kraju. Wartość sektora szacuje się na kilkaset miliardów złotych rocznie. Z raportu NBP wynika, że tylko w 2024 roku Polacy podpisali ponad 200 tys. umów na zakup mieszkań – z czego około 65% dotyczyło inwestycji na wczesnym etapie realizacji. Jak podkreśla PZFD, ustawodawca nie może pozwolić sobie na eksperymenty, które podważają fundamenty bezpieczeństwa prawnego stron transakcji.

W przypadku utrzymania wadliwej ustawy, deweloperzy obawiają się również zatorów informacyjnych i biurokratycznego przeciążenia. Zwłaszcza w sytuacjach, gdy spisanie jednego formularza zajmie więcej czasu niż przygotowanie całej umowy sprzedaży.

Jednym z proponowanych rozwiązań, które postulują eksperci PZFD, jest zastosowanie jednolitej platformy publikacyjnej – wzorem Centralnej Ewidencji Emisyjności Budynków – zamiast oczekiwania, że każdy deweloper lub sprzedający będzie tworzyć własny rejestr ofert wraz z archiwami cenowymi i dodatkowymi prospektami.

„Jednolita platforma mogłaby ułatwić zadanie obu stronom, zapewniać porównywalność danych, a także transparentność zgodną z intencją ustawy” – mówi Joanna Lewandowska, analityk rynku nieruchomości z PZFD. – „Pytanie, czy mamy jeszcze czas na jej wdrożenie przed wejściem prawa w życie.”

Senat, który obecnie analizuje ustawę, ma realną szansę, by naprawić uchwalone przepisy. W razie ich przegłosowania w obecnym kształcie – PZFD zapowiada dalsze działania, być może również kroki prawne, zmierzające do ochrony rynku i interesu zarówno kupujących, jak i sprzedających.

Kupno mieszkania to decyzja o wyjątkowym ciężarze – często wiążąca na dekady i wyposażona w emocjonalny ładunek bezpieczeństwa, stabilizacji i życiowej szansy. Tym bardziej warto, by towarzyszyło jej prawo, które rozjaśnia, nie zaciemnia.

Nadchodzące tygodnie będą więc testem nie tylko dla Senatu, ale też dla całej legislacji: czy potrafimy tworzyć przepisy z poszanowaniem realiów życia, czy pozostaniemy w świecie wyobrażonym, w którym jawność sprowadza się do fikcyjnych prospektów na nieistniejących stronach.