Dla wielu firm produkcyjnych, logistycznych i przemysłowych nieruchomości stają się elementem struktury kapitału oraz narzędziem finansowania rozwoju. Coraz częściej środki zaangażowane w aktywa trwałe mogą wspierać inwestycje technologiczne, transformację energetyczną, ekspansję operacyjną czy zmiany organizacyjne. Na tym założeniu opiera się model transakcji sale & leaseback, czyli sprzedaż nieruchomości z jednoczesnym zawarciem długoterminowej umowy najmu obiektu.

Rozwiązanie to pozwala firmom zachować ciągłość działalności i jednocześnie uwolnić środki zamrożone w nieruchomościach, podczas gdy inwestorom oferuje dostęp do aktywów zapewniających stabilny, długoterminowy dochód. – zauważa Joanna Lewandowska, Associate Director w Dziale Capital Markets w AXI IMMO.

Nowa rola nieruchomości w strategii przedsiębiorstwa

Dla przedsiębiorstw transakcja sprzedaży i najmu zwrotnego wiąże się ze zmianą podejścia do posiadanych aktywów. Sprzedaż nieruchomości pozwala przejść z roli właściciela do roli użytkownika obiektu bez wpływu na bieżącą działalność operacyjną. W praktyce daje to możliwość zmiany aktywa trwałego na kapitał, który może pracować w podstawowej działalności firmy.

W tym ujęciu model sale & leaseback nie powinien być traktowany jako prosta sprzedaż majątku. To narzędzie optymalizacji kapitału, które może wspierać płynność, finansowanie inwestycji w rozwój czy innowacje oraz uporządkowanie struktury finansowania przedsiębiorstwa. Takie podejście jest spójne z naszym doświadczeniem, które wskazuje na to, że nieruchomość operacyjna może być kluczowa dla działalności firmy, ale jej posiadanie nie zawsze musi być źródłem przewagi konkurencyjnej. – mówi Joanna Lewandowska, Associate Director, Dział Capital Markets.

Kapitał na rozwój bez zmian operacyjnych

Firma nadal korzysta z tego samego obiektu, ale działa jako najemca w ramach długoterminowej umowy najmu. Pozyskany kapitał może wspierać strategiczne obszary, takie jak:

• inwestycje rozwojowe i modernizacja działalności,

• projekty technologiczne i automatyzacja,

• działania związane z poprawą efektywności organizacji,

• realizacja strategii ESG i transformacja energetyczna.

Z rozwiązania tego najczęściej korzystają przedsiębiorstwa, dla których nieruchomość pełni funkcję infrastruktury operacyjnej, a nie podstawowego źródła przewagi rynkowej. Coraz częściej jest to element szerszej decyzji zarządczej dotyczącej alokacji kapitału i struktury bilansu.

Istotne jest jednak to, aby decyzja o transakcji była poprzedzona analizą wpływu na cash flow, bilans, poziom przyszłego czynszu oraz elastyczność operacyjną spółki. Największą wartość przynosi dobrze przygotowana struktura, w której cena sprzedaży, długość najmu, mechanizm indeksacji i podział obowiązków pomiędzy stronami są dopasowane do długoterminowych planów przedsiębiorstwa. – dodaje Joanna Lewandowska.

Proces przygotowania i elastyczność finansowa

Dobrze przygotowany proces powinien rozpocząć się od analizy aktywa, jego stanu technicznego, prawnego oraz potencjału alternatywnego wykorzystania. Na etapie przygotowania warto przeprowadzić modelowanie różnych scenariuszy obejmujących długość najmu, zakres kosztów operacyjnych czy odpowiedzialność za nakłady inwestycyjne (CAPEX).

Co istotne, transakcje sale & leaseback mogą uzupełniać finansowanie bankowe. Sprzedaż nieruchomości pozwala uwolnić kapitał bez zwiększania poziomu zadłużenia, co jest istotne, gdyż tradycyjny kredyt ograniczony jest wskaźnikami takimi jak LTV, przy jednoczesnym zachowaniu zdolności do zaciągania finansowania dłużnego na potrzeby operacyjne. Z perspektywy inwestora największym atutem jest tu przewidywalność – nabywa on aktywo, które od pierwszego dnia generuje dochód, bez konieczności jego rekomercjalizacji. W centrum analizy inwestora znajduje się nie tylko budynek, ale również jakość najemcy, długość umowy oraz strategiczne znaczenie obiektu dla użytkownika.

Zarządzanie ryzykiem i jakość umowy

W tym modelu ryzyko inwestycyjne uznaje się za relatywnie niskie, o ile najemca charakteryzuje się stabilnością finansową. Kluczowe znaczenie ma jednak precyzyjne sformułowanie umowy najmu, która musi równoważyć interesy obu stron.

Zbyt wysoki czynsz może poprawić cenę sprzedaży w dniu transakcji, ale jednocześnie obniżyć efektywność rozwiązania w całym okresie najmu. Dlatego dla zarządu i CFO kluczowe jest nie tylko to, ile kapitału uda się uwolnić, ale także to, jaki wpływ przyszły czynsz będzie miał na marżę, płynność i zdolność firmy do dalszego inwestowania. Kwestie, które warto zweryfikować przed transakcją to również kompletność dokumentacji prawnej i technicznej, historii nakładów, model finansowy oraz kwestie podatkowe, w tym kwalifikacja transakcji i jej wpływ na zobowiązania podatkowe. – komentuje Grzegorz Chmielak, Head of Capital Markets, AXI IMMO.

Aktywność rynkowa w Polsce

Segment sale & leaseback wykazuje dużą dynamikę na polskim rynku przemysłowo-logistycznym. W ciągu ostatnich trzech lat transakcje te objęły prawie 700 000 mkw. W samym I kw. 2026 r. rynek odnotował kolejne znaczące transakcje. Do najważniejszych przykładów należą:

• zakup dwóch fabryk Eko-Okna przez amerykańskiego inwestora za ponad 1 mld zł,

• zakup portfela logistycznego Raben Group przez W.P. Carey,

• przejęcie centrum logistycznego Goodyear w Tarnowie przez Appeninn Plc.

Przykłady te potwierdzają, że model najmu zwrotnego staje się integralną częścią zaawansowanych strategii finansowych, pozwalając kapitałowi pracować efektywniej na rzecz wzrostu wartości przedsiębiorstw.