Polski rynek inwestycyjny utrzymał silne tempo wzrostu na koniec III kwartału 2026 roku. Z końcem września całkowity wolumen inwestycyjny osiągnął 4,7 miliarda euro w ramach 93 zrealizowanych transakcji, co stanowi wzrost o 81% w ujęciu rok do roku. Wynik ten jest najlepszym rezultatem odnotowanym w analogicznym okresie od 2018 roku.

Na tak wysoki wynik wpłynął spodziewany powrót kapitału typu „core” oraz duże transakcje portfelowe. Skalę ożywienia odzwierciedla fakt sfinalizowania aż 15 transakcji o jednostkowej wartości powyżej 100 mln euro. Eksperci Avison Young wskazują, że rynek zachowuje stabilną płynność, a rok 2026 zapowiada się na znacznie lepszy niż poprzedni.

Oprócz głównych sektorów, sfinalizowano również przełomowe transakcje w segmentach PRS (sprzedaż portfela Resi4Rent) oraz hotelowym (sprzedaż hotelu Sofitel Warsaw Victoria).

Sektor handlowy napędzany przez parki handlowe

W pierwszych trzech kwartałach 2026 roku sektor handlowy zrealizował wolumen inwestycyjny o wartości 1,5 mld euro. Jest to najlepszy rezultat w tym segmencie od 2018 roku, stanowiący około jednej trzeciej całkowitej aktywności inwestycyjnej w Polsce. Transakcje portfelowe, dotyczące zarówno centrów, jak i parków handlowych, odpowiadały za 45% wolumenu w tym sektorze.

Kluczowym celem pozostały regionalne centra handlowe (8 transakcji), w tym sprzedaż 70% udziałów w poznańskiej Posnanii na rzecz funduszu Trigea Real Estate Fund. Rosnąca dojrzałość parków handlowych sprzyjała konsolidacji aktywów.

„Avison Young pośredniczył w czterech transakcjach nieruchomościami handlowymi zrealizowanymi w tym roku, obejmującymi różnorodne formaty tego sektora. Zrealizowaliśmy również trzecią co do wielkości transakcję portfela parków handlowych na polskim rynku inwestycyjnym - zakup portfela Vendo Park przez Star Capital Finance i Generali. Pośredniczyliśmy również w sprzedaży Galerii Pestka w Poznaniu, a także parków handlowych w Mysłowicach i Błaszkach. Różnorodność możliwości inwestycyjnych na polskim rynku handlowym nadal sprzyja wysokiej płynności i szerokiemu zainteresowaniu inwestorów.” – mówi Artur Czuba, Director, Investment Department w Avison Young.

Magazyny pod znakiem kapitału z USA

Sektor magazynowy odnotował wolumen na poziomie 1,3 mld euro w ramach 27 transakcji, co jest najwyższym wskaźnikiem od 2022 roku. Rynek cechuje się wysoką koncentracją – pięć największych operacji odpowiadało za 56% wolumenu sektora. Inwestorzy z USA zdominowali ten segment, realizując 66% całkowitej wartości transakcji magazynowych.

Skumulowany wykres słupkowy obrazuje wolumen inwestycji przemysłowych oraz liczbę transakcji w latach 2018–2026. Sektor magazynowy w Polsce odnotowuje wyraźne ożywienie napędzane przez kapitał z USA.

Ważnym motorem rynku pozostają transakcje typu sale-and-leaseback, które wygenerowały 220 mln euro w ramach pięciu transakcji. Mimo że ponad 70% wolumenu skupiło się na rynkach tzw. Wielkiej Piątki, kapitał instytucjonalny był aktywny także w mniejszych ośrodkach logistycznych.

„Aktywność inwestycyjna utrzymuje się na wysokim poziomie, ale alokacja kapitału ma charakter mocno selektywny. Popyt koncentruje się na aktywach zapewniających stabilny długoterminowy dochód, podczas gdy nieruchomości „value-add” nadal przyciągają inwestorów oportunistycznych. Jednocześnie transakcje typu „sale-and-leaseback” stały się ważnym źródłem możliwości inwestycyjnych w sektorze magazynowym. Ta polaryzacja rynku prawdopodobnie pozostanie jednym z kluczowych trendów w nadchodzących kwartałach”. – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Co-Head of Investment Department w Avison Young.

Rynek biurowy i powrót dużych aktywów

Sektor biurowy wygenerował wolumen rzędu 1,1 mld euro (24% udziału w rynku) przy 30 zrealizowanych transakcjach. Uwagę przyciągnęły aktywa typu „prime” w Warszawie, Krakowie i Gdańsku. Największą pojedynczą transakcją od 2022 roku był zakup biurowca „The Bridge” w Warszawie przez firmę Eastnine.

Istotnym zjawiskiem jest rosnąca rola inwestorów krajowych, którzy odpowiadali za 30% wolumenu w tym sektorze. Średnia wartość transakcji biurowej przekroczyła 38 mln euro.

Wykres pierścieniowy ze słupkiem przedstawia wolumen inwestycji biurowych według lokalizacji z dominacją centrum Warszawy i miast regionalnych. Segment biurowy odnotowuje powrót dużych aktywów oraz rosnącą rolę inwestorów krajowych.

„Rozszerzenie zakresu transakcji na różne kategorie pod względem wielkości wskazuje na wyraźną poprawę płynności na polskim rynku inwestycji biurowych. Popyt ze strony inwestorów pozostaje mocno selektywny, a kapitał koncentruje się na aktywach oferujących lokalizacje najwyższej klasy, nowoczesne standardy, solidne umowy najmu oraz długoterminowy potencjał tworzenia wartości. Rosnące zainteresowanie możliwościami w miastach regionalnych, w połączeniu z utrzymującą się aktywnością inwestorów krajowych i właścicieli użytkujących nieruchomości na własne potrzeby, zostało uzupełnione przez ponowne pojawienie się kapitału instytucjonalnego z Europy Zachodniej. Chociaż w ostatnich latach aktywność inwestycyjna była w dużej mierze napędzana przez mniejsze transakcje, inwestorzy coraz chętniej sięgają po większe i bardziej prestiżowe aktywa. Niemniej jednak, rynek nadal preferuje najlepsze w swojej klasie budynki, które spełniają najwyższe standardy jakości, efektywności operacyjnej i zrównoważonego rozwoju.” – podkreśla Marcin Purgal, Co-Head of Investment Department w Avison Young.

Perspektywy po EXPO REAL

Wnioski z jesiennych targów EXPO REAL wskazują, że mimo geopolitycznej niepewności i rosnących stóp procentowych, rynek jest przygotowany na aktywny koniec roku. Inwestorzy priorytetowo traktują potencjał tworzenia wartości i przewidywalność procesów transakcyjnych. Kapitał międzynarodowy pozostaje selektywny, skupiając się na jakości aktywów, podczas gdy inwestorzy krajowi coraz skuteczniej wykorzystują okazje cenowe. Kluczowymi czynnikami w rozmowach stają się obecnie koszt i dostępność finansowania.