Polska utrzymuje pozycję jednego z najbardziej stabilnych rynków magazynowo-przemysłowych na mapie Europy. Jak wynika z najnowszej analizy przygotowanej przez firmę doradczą Savills, na koniec trzeciego kwartału 2025 roku całkowite zasoby powierzchni w tym sektorze wyniosły 36,45 mln m kw. Od początku roku deweloperzy dostarczyli na rynek 1,55 mln m kw., co stanowi wynik o 26% niższy w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. Mimo spadku podaży, poziom komercjalizacji nowych projektów utrzymuje się na wysokim poziomie, osiągając średnio 66%, co oznacza wzrost o 9 punktów procentowych rok do roku. Największy przyrost nowej powierzchni odnotowano we Wrocławiu, na Górnym Śląsku oraz w Polsce Centralnej. Aktywność deweloperska charakteryzuje się obecnie dużym wyważeniem. W fazie realizacji znajduje się 1,56 mln m kw. powierzchni, co jest wynikiem o 20% niższym niż przed rokiem. O stabilnym zainteresowaniu najemców świadczy wysoki wskaźnik umów typu pre-let, który kształtuje się na poziomie 55%. W samym trzecim kwartale rozpoczęto budowę obiektów o łącznej powierzchni 478,6 tys. m kw., notując tym samym wzrost o 17% w ujęciu rocznym. Inwestycje koncentrują się głównie w rejonach Warszawy, Trójmiasta i Górnego Śląska.

Formaty BTS i BTO na znaczeniu

W obliczu ograniczonej nowej podaży, na znaczeniu zyskują formaty BTS (Build-to-Suit) oraz BTO (Build-to-Own). Projekty te oferują najemcom możliwość indywidualnego dopasowania powierzchni, pełną kontrolę nad obiektem oraz stabilizację kosztów. Eksperci obserwują wyraźny odwrót od inwestycji spekulacyjnych na rzecz obiektów realizowanych pod konkretne zamówienie, zwłaszcza w lokalizacjach charakteryzujących się wysokim popytem i ograniczoną dostępnością gotowych powierzchni.

– Choć nowa podaż jest niższa niż przed rokiem, rynek pozostaje wysoce odporny dzięki rosnącemu udziałowi projektów „szytych na miarę” oraz świadomej polityce deweloperów, którzy ograniczają ryzyko nadpodaży. Wysoki wskaźnik pre-letów oraz rosnący udział kontraktów BTS i BTO potwierdzają, że najemcy poszukują rozwiązań precyzyjnie dopasowanych do swojej działalności. Solidne fundamenty rynkowe i ekonomiczne to dobra prognoza dla dalszego rozwoju sektora w nadchodzącym roku – mówi Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills.

Zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W okresie od pierwszego do trzeciego kwartału 2025 roku podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię 4,54 mln m kw., co stanowi wzrost o 19% rok do roku. Popyt netto wyniósł 2,2 mln m kw., odpowiadając za blisko połowę (48%) całkowitej aktywności najemców. Wśród największych transakcji znalazły się umowy zawarte przez Agata Meble (128,2 tys. m kw. – odnowienie i ekspansja), Shein (79,2 tys. m kw. – nowy kontrakt) oraz ID Logistics (78,1 tys. m kw. – odnowienie). Największą aktywność odnotowano na rynkach warszawskim, wrocławskim oraz w Polsce Centralnej.

Kondycja rynku magazynowego

Kondycja rynku pozostaje dobra, co potwierdza stabilizacja stopy pustostanów na poziomie 7,9% na koniec trzeciego kwartału (odpowiednik 2,88 mln m kw. dostępnej powierzchni). Najwięcej wolnych zasobów znajduje się w Polsce Centralnej, na Śląsku i we Wrocławiu, natomiast najniższą dostępnością charakteryzują się rynki w Białymstoku, Opolu, Szczecinie i Krakowie. Stawki czynszów pozostają stabilne – w przypadku obiektów typu big-box mieszczą się w przedziale 3,60–6,75 EUR/m kw./mies., przy czym najwyższe wartości osiągane są w strefie miejskiej Warszawy. Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills, dodaje:

– Obserwujemy rynek, który wchodzi w ostatni kwartał roku z silnym popytem i przewidywalną podażą. Stabilizacja inflacji, poprawa nastrojów konsumenckich i rosnąca produkcja wspierają aktywność przedsiębiorstw, a sektor magazynowy korzysta dodatkowo na utrzymującej się dynamice e-commerce. Wszystko wskazuje na to, że Polska utrzyma pozycję kluczowego hubu logistycznego w regionie.

Według prognoz ekspertów Savills, rynek magazynowy zmierza ku mocnemu zamknięciu roku. Stabilne otoczenie gospodarcze oraz rosnąca rola handlu elektronicznego stanowią solidne podstawy do dalszego rozwoju sektora, umacniając rolę Polski jako kluczowego węzła logistycznego w Europie.