Wrocław umacnia swoją pozycję jako trzeci największy regionalnym rynek biurowy w Polsce, ustępując jedynie Warszawie i Krakowowi. Aktualne zasoby nowoczesnej powierzchni w stolicy Dolnego Śląska wynoszą około 1,35 mln m kw., co odpowiada za ponad 10 proc. krajowej podaży biurowej. Mimo silnej pozycji, II kwartał 2026 roku przyniósł wyhamowanie aktywności najemców – wolumen transakcji wyniósł blisko 19 500 m kw., co daje łącznie około 45 000 m kw. od początku roku.

Deweloperzy wstrzymują nowe realizacje

Obecnie aktywność deweloperska we Wrocławiu pozostaje minimalna. Choć w pierwszym półroczu rynek powiększył się o 24 000 m kw. dzięki oddaniu projektów Swobodna SPOT (14 600 m kw.) oraz The Park Wrocław II (9 500 m kw.), były to ostatnie inwestycje planowane na najbliższy czas. Według danych Knight Frank, aktualnie żaden nowy projekt biurowy nie znajduje się w fazie budowy, a harmonogramy nie przewidują istotnych premier do końca 2028 roku.

„Wrocławski rynek biurowy znajduje się obecnie w fazie korekty po okresie bardzo wysokiej aktywności najemców. Wzrost wskaźnika pustostanów do 22% jest przede wszystkim efektem ograniczonego popytu oraz dostarczenia na rynek nowych powierzchni biurowych. Jednocześnie, w obliczu braku nowej podaży w perspektywie kolejnych kwartałów, rynek powinien stopniowo absorbować istniejące zasoby powierzchni, co będzie sprzyjać stabilizacji wskaźnika pustostanów i równoważeniu sytuacji rynkowej.” – komentuje Edyta Szmajda, starszy analityk w dziale badań rynku, Knight Frank.

Struktura popytu: Dominuje sektor BSS

Najemcy wykazują obecnie dużą ostrożność, co przełożyło się na 43-procentowy spadek wolumenu transakcji w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. W strukturze umów dominują renegocjacje, które odpowiadały za 48 proc. najmu. Nowe umowy stanowiły 45 proc. wolumenu, natomiast ekspansje jedynie 7 proc. Co istotne, w samym II kwartale udział nowych kontraktów wzrósł do poziomu ponad 58 proc.

Pod względem branżowym rynek nadal opiera się na dwóch filarach. Firmy z sektora nowoczesnych usług dla biznesu (BSS) wygenerowały 58 proc. popytu, a branża IT dołożyła kolejne 23 proc. udziału w transakcjach.

Zdjęcie przedstawia Edytę Szmajdę, starszego analityka w Knight Frank.

„Z perspektywy rozmów z najemcami widać dziś dużą rozwagę w podejmowaniu decyzji dotyczących biura. Firmy dokładnie analizują swoje potrzeby i coraz częściej traktują zmianę siedziby jako okazję do lepszego dopasowania przestrzeni do modelu pracy, a nie tylko do optymalizacji kosztów. Jednocześnie obserwujemy, że dostępność wysokiej jakości powierzchni w atrakcyjnych lokalizacjach pozostaje ważnym argumentem przy wyborze biura, dlatego dobrze przygotowane i elastyczne powierzchnie mają szansę wyróżniać się na rynku również przy obecnym poziomie pustostanów” – dodaje Anna Patrzyk-Sperzyńska, dyrektorka wrocławskiego oddziału, Knight Frank.

Stabilizacja czynszów mimo wzrostu pustostanów

Wskaźnik pustostanów osiągnął na koniec czerwca poziom 22 proc., co stanowi wzrost o 1,3 p.p. w skali roku. Mimo to, stawki czynszów wywoławczych wykazują dużą odporność na presję zniżkową. Miesięczne opłaty za metr kwadratowy mieszczą się zazwyczaj w przedziale od 11 do 16 EUR. W przypadku najbardziej prestiżowych powierzchni w nowych budynkach stawki te mogą przekraczać górną granicę tego zakresu.

Opłaty eksploatacyjne również zachowują stabilność, oscylując w granicach od 16 do 31 PLN za m kw. w zależności od standardu technicznego i zakresu usług świadczonych w obiekcie. Knight Frank prognozuje, że nadchodząca luka podażowa w latach 2026–2028 stanie się kluczowym czynnikiem stymulującym powolny spadek dostępnej powierzchni, o ile aktywność najemców utrzyma się na co najmniej obecnym poziomie.