Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej w Polsce na koniec czerwca 2026 roku przekroczyły 38,0 mln mkw. Oznacza to wzrost o 5,5 proc. w skali roku, choć tempo rozwoju rynku wykazuje tendencję spadkową w porównaniu do 7,5 proc. notowanych rok wcześniej. Deweloperzy w pierwszym półroczu oddali do użytku ponad 1,23 mln mkw. nowej powierzchni, co stanowi wzrost o 7,3 proc. względem analogicznego okresu w 2025 roku.

Podaż pod znakiem ostrożności deweloperów

Mimo solidnej podaży w minionym półroczu, w samym drugim kwartale deweloperzy ukończyli około 578 600 mkw. powierzchni – to o 11,4 proc. mniej niż w poprzednim kwartale. Liderem podaży pozostaje województwo mazowieckie, gdzie powstało blisko 396 100 mkw. nowej powierzchni.

Dane te wskazują na umiarkowane odbicie po stronie podażowej, aczkolwiek przy wyraźnie wolniejszym tempie ekspansji niż w ubiegłych latach. Najwięcej nowej powierzchni powstało w województwie mazowieckim, co stanowiło niemal jedną trzecią całkowitej nowej podaży w pierwszym półroczu. Kolejne miejsca zajęły województwa śląskie (143 550 mkw.), pomorskie (139 100 mkw.) i dolnośląskie (116 100 mkw.) – mówi Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w firmie doradczej Newmark Polska.

Obecnie w budowie znajduje się około 1,30 mln mkw., co oznacza spadek o 11,2 proc. rok do roku. Aż 85 proc. realizowanej powierzchni koncentruje się na sześciu głównych rynkach: mazowieckim, śląskim, dolnośląskim, łódzkim, wielkopolskim oraz pomorskim. Liczba nowych inwestycji rozpoczętych w tym roku spadła o około 25 proc., co zwiastuje mniejszą podaż w nadchodzących miesiącach.

Rekordowa aktywność najemców i e-commerce

Popyt w drugim kwartale 2026 roku wyniósł 1,93 mln mkw., co jest najlepszym wynikiem dla tego okresu od czterech lat. W całym półroczu najemcy wynajęli łącznie 3,51 mln mkw. powierzchni. Dominują nowe umowy najmu, które odpowiadały za 52,1 proc. wolumenu, wyprzedzając renegocjacje (34,4 proc.).

W całym pierwszym półroczu najemcy wynajęli ponad 3,51 mln mkw., czyli o 21,3% więcej niż w analogicznym okresie 2025 roku. Co istotne, wzrost aktywności najemców nastąpił równolegle ze spadkiem pustostanów, co wskazuje na stopniowe wchłanianie dostępnej powierzchni w istniejących magazynach przy jednoczesnym przyroście zasobów. W strukturze transakcji zawartych w pierwszej połowie 2026 roku nastąpiła wyraźna zmiana w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Nowe umowy najmu odpowiadały za 52,1% całkowitego popytu (ok. 1,83 mln mkw.), podczas gdy udział renegocjacji spadł do 34,4% (ok. 1,21 mln mkw.) – dodaje Jakub Kurek.

Zauważalny był również wzrost zainteresowania umowami krótkoterminowymi – najemcy zakontraktowali w tej formule ok. 172 700 mkw., co stanowi wzrost o blisko 35 proc. rok do roku.

Istotny udział w rynku mają firmy z sektora e-commerce, które odpowiadały za blisko 23 proc. całkowitego popytu, wynajmując ponad 800 000 mkw. Do najbardziej aktywnych graczy należały platformy Shein oraz Temu.

Największe transakcje I półrocza

Wśród kluczowych umów zawartych w tym okresie znalazły się m.in. najem zwrotny 125 800 mkw. przez firmę Raben w Poznaniu, wynajem 107 850 mkw. w EQT Exeter Poznań Żerniki I, renegocjacja Castoramy w Strykowie (101 500 mkw.) oraz nowa umowa Latex Opony w Bytomiu (100 000 mkw.). Warto odnotować, że w pierwszym półroczu sfinalizowano aż 11 transakcji o powierzchni powyżej 50 000 mkw., podczas gdy rok wcześniej było ich siedem.

Spadek wskaźnika pustostanów i stabilizacja czynszów

Na koniec czerwca 2026 roku wskaźnik pustostanów spadł do 6,6 proc. (z 8,2 proc. rok wcześniej). Najniższą dostępność powierzchni odnotowano w województwie opolskim (1,1 proc.) oraz warmińsko-mazurskim (2,1 proc.), natomiast najwyższą w świętokrzyskim (17,9 proc.).

Sytuacja na rynku czynszów pozostaje stabilna, jednak eksperci dostrzegają rosnącą różnicę między obiektami o najwyższym standardzie a starszymi magazynami. Najwyższe stawki czynszu bazowego nadal utrzymują się w pierwszej strefie Warszawy oraz w województwie pomorskim.

Trend spadkowy wskaźnika pustostanów przekłada się na mniejszą presję na obniżki w segmencie prime. Jednocześnie właściciele obiektów charakteryzujących się niższym standardem technicznym lub położonych w regionach o większej dostępności powierzchni są skłonni oferować najemcom bardziej rozbudowane pakiety zachęt – podsumowuje Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG w Newmark Polska.

Dalszy harmonogram rynkowy będzie zależny od aktywności inwestycyjnej deweloperów. Przy obecnym tempie rozpoczynania nowych budów (ok. 360 000 mkw. kwartalnie) i systematycznym wchłanianiu powierzchni, rynek zmierza w stronę dalszego umacniania pozycji wynajmujących w najbardziej pożądanych lokalizacjach.