Warszawski rynek biurowy 2025: walka o metry w czasach deficytu

Warszawa, styczeń–marzec 2025. Rynek biurowy stolicy zaskakuje analityków i inwestorów: pomimo dramatycznie niskiej nowej podaży powierzchni biurowej—zaledwie 5,6 tys. m² oddanych w I kwartale roku, co oznacza aż 88% spadku r/r—najemcy nie tylko nie wycofują się z rynku, ale wręcz intensyfikują swoje działania. Wolumen transakcji brutto osiągnął 160,5 tys. m², co stanowi wzrost o 17% względem analogicznego okresu w 2024 roku, jak wynika z najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland. To nie tyle zaskoczenie, co zwiastun większych zmian: struktura transakcji pokazuje, że 48% z nich to nowe umowy najmu oraz przednajmy, co świadczy o zdecydowanej strategii najemców mającej na celu błyskawiczne zabezpieczenie kluczowych lokalizacji biurowych przed dalszą eskalacją deficytu. Z kolei odnowienia stanowiły 26%, ekspansje 9%, a najem na potrzeby własne – 17% wszystkich kontraktów.

Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland, komentuje: „Firmy rezerwują przestrzeń z wyprzedzeniem, świadome malejącej podaży i rosnących trudności deweloperskich z zagospodarowaniem atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych w centralnych dzielnicach.”

Nie tylko liczba transakcji jest znacząca – ich geografia odzwierciedla wyraźny kierunek preferencji. Aż 63% całkowitego wolumenu przypadło na centralne strefy miasta, gdzie wynajęto blisko 101 tys. m². Zaskakiwać może też malejący wskaźnik pustostanów – w skali całego miasta spadł on do 10,5%, a w ścisłym centrum nawet do 7,4% (spadek o 2,1 p.p. r/r). Dla porównania, w dzielnicy Służewiec poziom wolnej powierzchni utrzymuje się na niepokojąco wysokim poziomie 20,4%.

Wśród największych transakcji I kwartału znalazły się:

• Enter Air: najem 9 800 m² w Bokserska Office Center na Służewcu
• CD Projekt: najem 5 600 m² w nowym biurowcu CD Projekt RED w strefie Wschód
• Elanco Polska: odnowienie 4 400 m² w The Warsaw Hub B (Centrum Zachód)
• Dwa poufne kontrakty, w tym:
  • odnowienie 4 200 m² w Central Tower (COB)
  • nowa umowa 4 100 m² w Moniuszki 1a (COB)

Pod względem nowej podaży sytuacja wygląda dużo gorzej. W I kw. 2025 roku rynek wzbogacił się zaledwie o jeden nowy projekt – siedzibę CD Projekt (5 600 m²), co oznacza nie tylko 81% spadku kwartał do kwartału, ale również efekt długoterminowego spowolnienia aktywności budowlanej. W budowie pozostaje obecnie 267,5 tys. m² powierzchni, z czego ponad 80% realizowane jest w strefie centralnej. Niemniej jednak, to nadal wyraźny regres (spadek o 5% r/r).

Ekskluzywne projekty realizowane obecnie to m.in.:

• The Bridge (Ghelamco) – 47 400 m², Centrum Zachód, planowane oddanie: IV kw. 2025
• Office House (Echo Investment) – 31 100 m², Centrum Zachód, termin: IV kw. 2025
• Upper One (Strabag) – 35 500 m², COB, premierowy debiut: IV kw. 2026
• Studio A (Skanska) – 26 600 m², Centrum Zachód, IV kw. 2025
• V-Tower (Cornerstone), przebudowa – 30 800 m², COB, II kw. 2025

Wśród deweloperów dominują międzynarodowi giganci: Ghelamco, Strabag, Echo Investment, Skanska, Lincoln Property, Cornerstone, CD Projekt RED czy AFI Europe. Napływ nowych projektów to dziś bardziej wyjątek niż norma – część inwestycji odbywa się poprzez przebudowy istniejących budynków, co świadczy o trudności w pozyskaniu gruntów i zawarciu przednajmu. Jeśli chodzi o stawki najmu – Warszawa utrzymuje stabilny poziom stawek wywoławczych, choć analitycy ostrzegają, że obecna równowaga jest krucha. Czynsze w najlepszych obiektach w centrum mieszczą się w przedziale 22–27 EUR/m²/m-c, a poza centrum 16–18 EUR/m²/m-c – w niektórych przypadkach przekraczają 27 EUR.

Wiktoria Weilandt z BNP PRE konstatuje: „Biorąc pod uwagę ograniczoną nową podaż i malejącą dostępność, przewidujemy dalszy wzrost czynszów w topowych lokalizacjach.”

Warszawa na oczach inwestorów przeobraża się powoli w rynek właściciela. Każdy metr kwadratowy w centrum nabiera teraz dodatkowej wartości, a deweloperzy w obliczu ograniczonej podaży gruntów i podwyższonych kosztów budowy zmuszeni są do selektywnego podejścia do nowych projektów. Czy Polska stolica stanie się sceną zaciekłej walki pomiędzy firmami, które marzą o biurze z widokiem na skyline? Wszystko wskazuje, że właśnie wchodzimy w fazę, gdzie prześcignąć konkurencję będzie można jedynie szybkością decyzji i gotowością do podpisania umowy jeszcze przed wylaniem pierwszego fundamentu. 2025 to czas przypomnienia, że lokalizacja i metraż to dziś kapitał niemal tak samo wartościowy, jak know-how czy struktura holdingowa – szczególnie, gdy świat wraca do biur, jednak same biura przestają rosnąć.