Krajowy rynek powierzchni przemysłowych przechodzi zauważalną ewolucję, w której priorytetem staje się wysoki standard realizowanych obiektów oraz precyzyjne dostosowanie nowych inwestycji do faktycznego zapotrzebowania. Z najnowszego raportu „2026 Poland Real Estate Market Outlook”, opracowanego przez firmę CBRE, wynika, że inwestorzy i deweloperzy kierują swoją uwagę ku przestrzeniom o najwyższych parametrach jakościowych, decydując się jednocześnie na stopniowe uwalnianie posiadanych banków gruntów. Analitycy podkreślają, że polska logistyka odgrywa coraz istotniejszą rolę w obrębie globalnych łańcuchów dostaw. Co warte odnotowania, pomimo rosnącej aktywności kapitału inwestycyjnego, koszty najmu nad Wisłą wciąż plasują się na jednym z najniższych poziomów w Europie.

Transformacja strategii deweloperskich

Po okresie wysoce dynamicznej ekspansji sektora, obserwujemy wyraźną korektę strategii deweloperskich. Obecnie firmy realizujące obiekty przemysłowe odchodzą od błyskawicznego pomnażania wolumenu dostarczanej powierzchni na rzecz podnoszenia jakości oferowanych obiektów.

– Coraz większy nacisk na rynku kładziony jest na dopasowanie inwestycji do popytu oraz czynniki takie jak dostępność gruntów, infrastruktura czy lokalne rynki pracy. Rosnąca dywersyfikacja najemców i rozwój technologii magazynowych potwierdzają dojrzewanie tego sektora – mówi Michał Śniadała, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w CBRE.

Zjawisko to idzie w parze ze stabilizacją podaży nowej przestrzeni logistycznej. Wolumen projektów realizowanych przez deweloperów jest niższy w porównaniu do rekordowych lat 2021–2022. Branży sprzyja jednak specyfika samego procesu budowlanego – stosunkowo krótki czas wznoszenia magazynów umożliwia elastyczne reagowanie na wahania rynkowe i precyzyjniejsze dopasowanie skali nowych przedsięwzięć do bieżącego popytu.

Wzrost zapotrzebowania na nową przestrzeń

Zauważalne jest również wyraźne ożywienie, jeśli chodzi o zapotrzebowanie na nową przestrzeń. Zjawisko to napędzane jest w głównej mierze przez branżę e-commerce oraz sektor produkcyjny. Statystyki pokazują, że w 2025 roku podpisano umowy najmu na łączny wolumen 6,6 mln mkw. powierzchni, co stanowi trzeci najwyższy wynik w historii krajowego rynku. O dojrzałości tego segmentu świadczy rosnąca dywersyfikacja portfolio najemców, potwierdzona zwiększoną liczbą zapytań ofertowych ze strony przedsiębiorstw reprezentujących zróżnicowane gałęzie gospodarki.

– Na decyzje najemców wpływa coraz więcej czynników różnicujących poszczególne lokalizacje, w tym dostępność mocy energetycznych, stabilność lokalnego rynku pracy czy jakość nieruchomości. Istotnym elementem jest również ograniczanie ryzyka zakłóceń w łańcuchach dostaw – dodaje Michał Śniadała, CBRE.

Aktywność budowlana i rozwój rynku

Analizując aktywność budowlaną, od niemal dwóch lat wskaźnik powierzchni w trakcie realizacji pozostaje na umiarkowanym poziomie, nie przekraczając progu 2 mln mkw. Rozwój bazy logistycznej wymusza na deweloperach jeszcze wnikliwszą ewaluację potencjalnych lokalizacji. Kluczowymi determinantami dla inwestorów stają się obecnie dostępność wykwalifikowanych kadr oraz podaż atrakcyjnych parceli inwestycyjnych. Deficyt odpowiednio rozległych gruntów pod zabudowę wielkopowierzchniową, zauważalny w wielu regionach Europy, sprawia, że operatorzy logistyczni i producenci przed podjęciem ostatecznych decyzji o rozpoczęciu budowy przeprowadzają rygorystyczne audyty lokalnych rynków pracy.

Pomimo dysproporcji między stosunkowo ograniczoną liczbą nowych obiektów a wysokim popytem, eksperci CBRE nie przewidują drastycznych skoków stawek czynszowych w perspektywie krótkoterminowej. Postępuje jednak rozwarstwienie rynku – w najbardziej pożądanych hubach logistycznych wynajmujący mogą w niedalekiej przyszłości ograniczać pakiety finansowych zachęt, przyjmując wobec najemców bardziej zachowawcze stanowisko negocjacyjne.

Polska na tle Europy

Pozycja polskiej branży magazynowej na tle kontynentu konsekwentnie się umacnia. W minionym roku krajowy rynek uplasował się na drugim miejscu w Europie, ustępując pod kątem wygenerowanego popytu netto jedynie Niemcom. O atrakcyjności inwestycyjnej Polski decyduje przede wszystkim optymalne położenie geograficzne, wsparte nieustannie modernizowaną infrastrukturą transportową. Gęsta sieć dróg wysokiej jakości, rozwijające się porty lotnicze oraz zyskujące globalne znaczenie obiekty portowe stanowią solidny fundament dla dalszej ekspansji operatorów logistycznych w naszym kraju.