Aktualna sytuacja na rynku pierwotnym charakteryzuje się wyraźną przewagą nabywców kupujących lokale na cele własne. Według danych przedstawionych przez czołowych deweloperów, transakcje tego typu stanowią około 70-75 proc. całego wolumenu sprzedaży. Zmienia się również podejście inwestorów indywidualnych, którzy w obliczu niższej rentowności najmu stają się bardziej selektywni w wyborze nieruchomości.

Profil współczesnego nabywcy i preferowane metraże

Największą grupę kupujących stanowią obecnie osoby, które nabywają swoje pierwsze mieszkanie lub dążą do poprawy dotychczasowych warunków bytowych. W segmencie tym szczególną popularnością cieszą się lokale dwu- i trzypokojowe o powierzchni od 40 do 70 mkw., które uznawane są za najbardziej uniwersalne.

Aktualnie największą grupę nabywców Develii stanowią klienci kupujący mieszkania na własne potrzeby. To około 70-75 proc. wszystkich transakcji. Do tej grupy należą, zarówno osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie, jak i klienci poprawiający warunki mieszkaniowe, którzy poszukują większych lokali, najczęściej czteropokojowych. W części naszych projektów udział takich mieszkań sięga nawet 25 proc. – informuje Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii.

Zauważalnym trendem jest rosnące zapotrzebowanie na większe metraże. W Krakowie i Warszawie klienci coraz częściej poszukują mieszkań o powierzchni przekraczającej 100 mkw., wskazując na ich niedobór w bieżącej ofercie rynkowej. W odpowiedzi na ten popyt, deweloperzy tacy jak Alides Poland czy Ronson Development, umożliwiają klientom łączenie mniejszych lokali w celu uzyskania pożądanej przestrzeni.

Różnice regionalne i rola lokalizacji

Struktura popytu wykazuje znaczne zróżnicowanie w zależności od regionu. W droższych aglomeracjach, takich jak Warszawa, klienci akceptują lokalizacje poza centrum w zamian za większy metraż. W ośrodkach o niższych cenach za metr kwadratowy, jak Łódź czy aglomeracja śląska, nabywcy chętniej decydują się na lokale w śródmieściu.

Głównym motorem napędowym rynku są obecnie zakupy na cele własne, czy to dokonywane przez klientów nabywających pierwsze mieszkanie, czy też chcących polepszyć swoje warunki bytowe, z czym nieraz wiąże się sprzedaż lub wynajem już posiadanej nieruchomości. Obserwujemy to chociażby w Katowicach, gdzie wielu klientów to mieszkańcy naszych starszych inwestycji/etapów, chcący zmienić mieszkanie na większe. – komentuje Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu w Atal.

Koncepcja miasta 15-minutowego zyskuje na znaczeniu. Największa aktywność sprzedażowa odnotowywana jest w dzielnicach oferujących balans między dostępem do transportu publicznego, zieleni a rozwiniętą infrastrukturą usługową.

Kapitał zagraniczny i wpływ migracji

Udział obcokrajowców w zakupach nowych mieszkań systematycznie rośnie, choć wciąż nie stanowi dominującej części rynku. W Develii odpowiadają oni za ok. 10 proc. transakcji, natomiast w Ronson Development jest to kilka procent sprzedaży. Największy wpływ migracja wywiera na sektor najmu w dużych miastach. Wśród nabywców zagranicznych dominują obywatele Ukrainy, ale rośnie zainteresowanie ze strony specjalistów z Indii, Turcji, a w segmencie premium – nawet ze Stanów Zjednoczonych czy Zjednoczonych Emiratów Arabskich.

Jako Alides mamy doświadczenie z kilku europejskich rynków i ponad 135-letnią historię działalności, natomiast w Polsce możemy na razie mówić o doświadczeniach z dwóch projektów w Warszawie. Pierwszy to WestoWola przy ul. Jana Kazimierza, pozycjonowany w okolicach średniej ceny warszawskiej, a drugi to ReVola przy ul. Karolkowej – projekt z segmentu premium. – podkreśla Konrad Płochocki, dyrektor współzarządzający Alides Poland.

Eksperci podkreślają również wagę migracji wewnętrznych. Osoby z mniejszych miejscowości traktują zakup mieszkania w dużej aglomeracji jako lokatę kapitału lub inwestycję w przyszłość dzieci rozpoczynających studia, co stabilizuje popyt niezależnie od koniunktury makroekonomicznej.

Stabilizacja sektora inwestycyjnego

Choć udział zakupów inwestycyjnych spadł w porównaniu do lat ubiegłych, nieruchomości nadal postrzegane są jako bezpieczne aktywo. Inwestorzy koncentrują się na lokalach dwupokojowych w centrach miast, kładąc większy nacisk na jakość projektu i potencjał wzrostu wartości w długim horyzoncie czasowym.

Niezmiennie największym zainteresowaniem cieszą się funkcjonalne mieszkania dwu i trzypokojowe o racjonalnym metrażu i cenie całkowitej możliwej do udźwignięcia przez gospodarstwo domowe. W przypadku młodszych klientów i inwestorów popularność utrzymują małe lokale, natomiast popyt na większe, rodzinne mieszkania jest stabilny, szczególnie gdy oferują dobry układ, odpowiednią przestrzeń do przechowywania i wysokiej jakości części wspólne. – podsumowuje Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland.