Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, ekspertka rynku magazynowego | Źródło: materiały prasowe

Sektor magazynowy w mniejszych ośrodkach w Polsce rozwijał się stabilnie w 2025 roku, charakteryzując się zróżnicowanym poziomem istniejącej powierzchni, nowej podaży i stawek czynszu. Raport Avison Young przedstawia analizę rynków Trójmiasta, Polski Zachodniej, Szczecina, Krakowa, Polski Wschodniej oraz Bydgoszczy-Torunia, wskazując na specyfikę i trendy dominujące w tych regionach.

Trójmiasto: Dynamiczny rozwój i logistyka portowa

Rynek magazynowy w Trójmieście, z 1,8 mln mkw. istniejącej powierzchni i 180 tys. mkw. w budowie, pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się rynków regionalnych w Polsce. Czynsze wahały się od 4,20 do 5,30 euro/mkw./miesiąc. W ciągu ostatnich pięciu lat rynek niemal podwoiul swoją wielkość. Popyt napędzany był głównie przez operatorów logistycznych i firmy e-commerce, co jest związane z rosnącymi przeładunkami w portach w Gdańsku i Gdyni oraz rozwojem infrastruktury transportowej.

„Rynek magazynowy w Trójmieście pozostaje jednym z najszybciej rozwijających się rynków regionalnych w Polsce. Na koniec 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w regionie przekroczyły 1,8 mln mkw., a kolejne projekty znajdują się w fazie budowy lub planowania. Dynamiczny rozwój regionu wspierany jest przez rosnące znaczenie portów morskich oraz rozwój infrastruktury transportowej.” – Dorota Koseska, Director, Industrial Agency

W regionie Trójmiasta rozwijały się wielopoziomowe łańcuchy dostaw, obejmujące operacje w bezpośrednim sąsiedztwie portów, w pobliżu obwodnicy oraz w granicach miasta (logistyka ostatniej mili).

Polska Zachodnia: Stabilny rozwój i brama do rynków zagranicznych

Województwo lubuskie dysponowało 1,7 mln mkw. istniejącej powierzchni magazynowej, z 35 tys. mkw. w budowie. Czynsze kształtowały się na poziomie 3,70 do 4,50 euro/mkw./miesiąc. Rok 2025 charakteryzował się stabilniejszym rozwojem niż lata poprzednie. Deweloperzy realizowali inwestycje w modelu BTS lub z wysokim poziomem wynajęcia, ograniczając ryzyko nadpodaży. Największa liczba transakcji dotyczyła powierzchni od 3 000 do 6 000 mkw., z udziałem operatorów logistycznych i firm e-commerce obsługujących rynki zagraniczne.

„Województwo lubuskie wyróżnia się jednym z najwyższych udziałów operacji logistycznych powiązanych bezpośrednio z rynkiem niemieckim w Polsce. W wielu parkach magazynowych nawet ponad połowa najemców prowadzi działalność o charakterze międzynarodowym. Region należy także do najszybciej rozwijających się lokalizacji typu ostatni przystanek przed rynkiem zachodnim, gdzie magazyny pełnią funkcję buforową dla dostaw realizowanych just-in-time do zachodnich odbiorców.” – Katarzyna Burlińska, Senior Consultant, Industrial Agency

W ośrodkach takich jak okolice Świebodzina, Zielonej Góry czy Gorzowa Wielkopolskiego rosła konkurencja, a właściciele starszych obiektów oferowali elastyczne warunki i zachęty, takie jak okresy bezczynszowe i dopłaty do adaptacji powierzchni.

Łukasz Ciepły z Avison Young komentuje specyfikę rynku w Krakowie | Źródło: materiały prasowe

Szczecin: Niska podaż i strategiczna lokalizacja

Rynek Szczecina posiadał 1,4 mln mkw. istniejącej powierzchni i 75 tys. mkw. w budowie. Stawki czynszów wynosiły od 4,10 do 4,80 euro/mkw./miesiąc. Rynek charakteryzował się relatywnie mniejszą konkurencją deweloperską i bardzo niskim poziomem pustostanów (około 1-2%). Wynikało to z ograniczonej podaży nowoczesnej powierzchni magazynowej. Region ten odgrywał znaczącą rolę w logistyce międzynarodowej dzięki bliskości granicy z Niemcami oraz dostępowi do portów w Szczecinie i Świnoujściu, a także rozwiniętej infrastrukturze (S3, A6).

„Region Szczecina pozostaje ważnym ośrodkiem logistycznym w północno-zachodniej Polsce, korzystając z bliskości granicy z Niemcami oraz portów w Szczecinie i Świnoujściu. Rozwinięta infrastruktura transportowa, w tym droga ekspresowa S3 oraz autostrada A6, wspiera rozwój projektów logistycznych obsługujących handel międzynarodowy oraz dystrybucję w kierunku Europy Zachodniej i krajów skandynawskich.” – Dorota Koseska, Director, Industrial Agency

Kraków: Ograniczona podaż i stabilny popyt

Kraków dysponował 1,2 mln mkw. istniejącej powierzchni magazynowej i 12 tys. mkw. w budowie. Czynsze były w przedziale 4,80 do 6,50 euro/mkw./miesiąc, czyli jedne z najwyższych na analizowanych rynkach. Rynek ten charakteryzował się jako stabilny, ale niewielki i wyspecjalizowany, z ograniczoną dostępnością gruntów oraz wysokimi cenami. Rozwój był wolniejszy i bardziej kontrolowany. Popyt koncentrował się na małych i średnich modułach, obsługujących lokalną dystrybucję, e-commerce oraz produkcję lekką.

„Charakterystyczną cechą rynku była relatywnie niska dostępność dużych, nowoczesnych powierzchni. Ograniczona podaż powodowała, że poziom pustostanów utrzymywał się na umiarkowanym lub niskim poziomie, a czynsze bazowe pozostawały stabilne, często wyższe niż na największych rynkach logistycznych kraju ze względu na barierę gruntową i koszty realizacji inwestycji.” – Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency

Polska Wschodnia: Efekt „spill-over” i poprawa infrastruktury

Na wschodzie Polski dostępnych było 1,2 mln mkw. istniejącej powierzchni, a w budowie znajdowało się 150 tys. mkw. Stawki czynszów kształtowały się od 3,80 do 5,50 euro/mkw./miesiąc. Deweloperzy działali ostrożnie, koncentrując się na projektach zabezpieczonych umowami najmu (pre-let) lub realizowanych w formule BTS. Popyt miał charakter operacyjny, z dominacją transakcji 3PL, projektów produkcyjnych i dystrybucji regionalnej. Widoczny był także efekt „spill-over” z większych rynków. Lublin i Rzeszów należały do najbardziej rozwiniętych, natomiast Białystok był mniejszy i bardziej zależny od pojedynczych projektów.

„Rynek magazynowy Polski Wschodniej funkcjonuje jako mniejszy od głównych ośrodków, ale coraz bardziej zauważalny w strukturze krajowej. Region umacniał pozycję jako alternatywa kosztowa dla projektów produkcyjnych i regionalnej dystrybucji. Kluczowym czynnikiem rozwoju była poprawa infrastruktury drogowej, w tym postępy w realizacji S19 (Via Carpatia) oraz rozwój tras S17 i S7.” – Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency

Bydgoszcz-Toruń: Kosztowa konkurencyjność i inwestycje BTS

Rynek Bydgoszcz-Toruń z 950 tys. mkw. istniejącej powierzchni oraz 50 tys. mkw. w budowie oferował czynsze na poziomie 3,50 do 5,30 euro/mkw./miesiąc. Był to rynek kosztowo konkurencyjny, co stanowiło argument dla najemców szukających oszczędności. Region był strategicznie położony dla firm z sektora logistyki (3PL), lekkiej produkcji i e-commerce. Charakteryzował się dużym udziałem inwestycji typu build-to-suit (BTS), co wynikało z ograniczonej aktywności deweloperskiej w segmencie spekulacyjnym.

„Inwestycje przemysłowe koncentrują się przede wszystkim wokół największych miast regionu, takich jak Toruń, Bydgoszcz, Grudziądz i Włocławek. Region korzysta z doskonałej dostępności komunikacyjnej zarówno do rynków zachodnich, jak i północnych. Rynek magazynowy Bydgoszcz – Toruń w 2025 roku pozostał stabilny i kosztowo konkurencyjny, rozwijając się głównie w oparciu o projekty build-to-suit (BTS) oraz umiarkowany, lecz konsekwentny popyt najemców.” – Katarzyna Burlińska, Senior Consultant, Industrial Agency

Ewolucja regionalnych rynków magazynowych w Polsce pokazuje, że mniejsze ośrodki stają się coraz ważniejszymi elementami krajowego łańcucha dostaw, oferując specyficzne atuty dopasowane do różnych potrzeb biznesowych.