Zgodnie z najnowszym podsumowaniem międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield, rynek nieruchomości magazynowych w Polsce wykazuje wyraźne ożywienie. Po trzech kwartałach 2025 roku wartość transakcji inwestycyjnych przekroczyła 820 mln euro, co stanowi wzrost o 11% w ujęciu rocznym.

Po dynamicznym pierwszym półroczu, trzeci kwartał przyniósł spowolnienie, z transakcjami o łącznej wartości 128,5 mln euro. Mimo to, skumulowany wolumen od stycznia do września 2025 roku osiągnął blisko 823 mln euro, potwierdzając solidną dynamikę wzrostu.

‍

– Rynek nadal wykazuje oznaki ożywienia z rosnącym zainteresowaniem transakcjami portfelowymi i na większą skalę, wspieranym przez stopniowo poprawiającą się płynność. Inwestorzy pozostają selektywni, koncentrując się głównie na aktywach typu value-add oraz nieruchomościach z długoterminowymi umowami najmu, gdzie atrakcyjne ceny przeważają nad klasycznymi parametrami core. Tymczasem najlepsze aktywa z długim WAULT i ambitnymi oczekiwaniami cenowymi na razie napotykają trudności – komentuje Robert Tomaszewski, Associate Capital Markets Poland, Cushman & Wakefield.

‍

Analitycy agencji wskazują, że stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości magazynowych (prime) pozostają stabilne, oscylując wokół 6,25%. Jednocześnie większość transakcji jest finalizowana w przedziale od 6,50% do blisko 7,00%, co wynika z dużej podaży obiektów na rynku, która skutecznie równoważy presję na ceny.

Kluczowym elementem wspierającym rynek jest stabilne podejście instytucji finansowych. Jak zauważają eksperci Cushman & Wakefield, apetyt banków na finansowanie sektora logistycznego nie słabnie.

‍

– Apetyt banków na finansowanie sektora logistycznego pozostaje stabilny. Pracuje na to między innymi rosnące zainteresowanie transakcjami portfelowymi, które dają instytucjom finansowym komfort przyszłego wyjścia z finansowania. Banki zwracają szczególną uwagę na lokalizację nieruchomości, strukturę najmu oraz parametry związane z ESG. Największe zainteresowanie budzą nowe projekty realizowane w uznanych hubach logistycznych, wynajęte dla kilku lub kilkunastu renomowanych najemców. Na rynku widoczny jest też wzrost popularności transakcji typu Sale and Leaseback (S&LB), w ramach których właściciel sprzedaje nieruchomość inwestorowi i jednocześnie wynajmuje ją na długi okres. Pozwala to na uwolnienie kapitału na inne cele – zarówno inwestycyjne, jak i operacyjne – tłumaczy Mira Kantor-Pikus, Partner, Equity, Debt & Alternative Investments, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

‍

Jak wynika z analizy, poziom finansowania bankowego standardowo sięga 50-55% wartości rynkowej obiektu. Wysokość marży kredytowej jest natomiast ściśle powiązana z takimi czynnikami jak jakość i wiek budynku, jego lokalizacja, struktura najmu oraz wiarygodność kredytobiorcy. W przypadku najlepszych aktywów marża może osiągnąć poziom około 200 punktów bazowych. W segmencie kredytów deweloperskich finansowanie jest dostępne przy spełnieniu warunku wysokiego poziomu przednajmu, wynoszącego co najmniej 45-50% GLA, oraz przy wskaźniku LTC na poziomie 55-65%.

‍

– Z perspektywy wyceny nieruchomości magazynowych jednym z bardziej istotnych czynników wpływających na wartość pozostaje długość umów najmu – dłuższy WAULT oznacza większą stabilność przepływów i atrakcyjność obiektu w oczach inwestorów. W kalkulacjach wartości uwzględniany jest również fakt, że stopy kapitalizacji wciąż utrzymują się na stabilnym poziomie w skali kraju, bez wyraźnych oznak szerokiej kompresji. Pierwsze sygnały selektywnej presji na obniżenie stóp pojawiają się głównie w Warszawie i Gdańsku, gdzie dla obiektów typu prime z wysokimi standardami ESG i długimi kontraktami inwestorzy są skłonni zaakceptować niższe poziomy – dodaje Marcin Malmon, Head of Valuations & Advisory, Cushman & Wakefield.

‍

Autorzy raportu zwracają również uwagę na kwestię finansowania i refinansowania starszych obiektów magazynowych. Chociaż jest ono możliwe, banki podchodzą do niego bardziej selektywnie. Coraz częściej warunkiem staje się przygotowanie i wdrożenie planu dekarbonizacji budynku. Tego typu działania mogą z kolei otworzyć dostęp do dodatkowych środków na cele związane z poprawą efektywności energetycznej oraz dostosowaniem do wymogów ESG. Niezmiennie kluczowym warunkiem pozostaje, aby średnioważony okres najmu znacząco przewyższał okres kredytowania.