Pod szumem morza w sopockim hotelu Sheraton odbyło się tegoroczne Forum Rynku Nieruchomości – wydarzenie, które, jak co roku, przyciągnęło najważniejszych graczy rynku: deweloperów, inwestorów, architektów, decydentów i liderów opinii. Eksperci JLL nie pozostawili złudzeń – polski rynek nieruchomości znajduje się w przełomowym momencie. Z jednej strony dryfuje w kierunku lokalnego kapitału i jakościowych projektów, z drugiej – zmaga się z coraz bardziej palącymi problemami strukturalnymi: niedoborem działek, rosnącymi kosztami finansowania i zmianami demograficznymi.

Głos Mateusza Boncy i potencjał krajowego kapitału

Wśród najważniejszych głosów pojawił się Mateusz Bonca, CEO JLL Poland, który wskazał na rosnący potencjał krajowego kapitału. „Rodzimy kapitał działa stabilizująco, nie ucieka w momencie kryzysu. Mamy dziś wyjątkową szansę zaszczepić sektor REIT w Polsce. Polacy zainwestowali setki miliardów złotych w mieszkania, ale ten kapitał nie pracuje. Czas to zmienić” – powiedział Bonca, podkreślając jednocześnie paradoks sytuacji, w której tak duże zasoby finansowe są „uśpione” i nieaktywne w strukturach inwestycyjnych.

Trudności na rynku gruntów

Tomasz Lewandowski, Head of Land & Mid Cap Investments w JLL Poland, podjął temat dostępności terenów inwestycyjnych i postępujących trudności w zdobywaniu nieruchomości gruntowych. „W Polsce od lat brakuje gruntów pod zabudowę mieszkaniową. Deweloperzy coraz częściej sięgają po działki z przeznaczeniem biurowym lub handlowym i zamieniają ich funkcję – tylko w ostatnich 5 latach w ten sposób przekształcono 1,1 mln m² powierzchni, w tym 733 000 m² biur i 345 000 m² powierzchni handlowo-usługowych. To wynik braku gruntów, ale też pragmatyzmu rynku” – wyjaśnił Lewandowski.

Zmienność popytu na mieszkania

Paweł Sztejter, wiceprezes JLL i szef działu Living, przyznał, że popyt inwestycyjny ostygł, ale sytuacja daleka jest od stagnacji. W sześciu największych miastach Polski – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Gdańsku – dostępnych jest dziś rekordowe 60 tys. mieszkań. „Prawdziwą zmianę przyniosą demografia i polityka. Powolny spadek stóp procentowych zacznie działać na korzyść rynku jesienią. Tymczasem coraz ważniejszą grupą kupujących stają się ci, którzy kupują mieszkania za gotówkę i poprawiają standard życia” – zaznaczył.

Kierunki rynku biurowego

Odrębny, ale istotny wątek pojawił się w analizie Piotra Kamińskiego, szefa Office Leasing JLL Poland. „Rynek biurowy w Polsce nie jest już monolitem. Warszawa trzyma się na poziomie 10% pustostanów, ale w Katowicach, Łodzi czy Wrocławiu wskaźnik ten sięga 20%. Przyszłość mają tylko najlepsze lokalizacje i wysoki standard. Budynki klasy B bez modernizacji czeka marginalizacja” – ostrzegł Kamiński, sugerując, że w sektorze biurowym nadchodzą lata charakteryzujące się zjawiskiem „flight to quality” – największe szanse przetrwania mają obiekty klasy A, nowoczesne i zgodne z celami ESG.

Rewitalizacja a nowe inwestycje

Warto dodać, jak podkreślił Artur Pakuła, szef Project & Development Services JLL i Tetris Design&Build, że coraz więcej firm decyduje się na rewitalizację, a nie nowe inwestycje. Nie tylko w biurach trwa walka o komfort – wyższe nakłady na materiały i technologie pojawiają się również w projektach mieszkaniowych PRS (Private Rented Sector), których rynek dynamicznie się rozrasta. O tym mówił Patrick Pospiech, Director, Living Investments w JLL: „Na koniec 2024 r. rynek PRS w Polsce oferował 22 300 mieszkań, z czego ponad 5 800 powstało w jednym roku. W 2025 przybędzie kolejnych 6 200 lokali w ponad 20 nowych projektach. Do 2030 roku liczba ta może sięgnąć 50 000, ale to nadal zaledwie 0,1% całości zasobu mieszkaniowego. Potencjał jest ogromny, a bariery tylko tymczasowe”.

Migracje i wpływ pracy hybrydowej

Aleksandra Gawrońska, dyrektor badań rynku mieszkaniowego JLL Poland, zwróciła uwagę na nowy wymiar migracji – z centrów metropolii do lokalizacji podmiejskich. „Praca hybrydowa to katalizator zmian – znacznie więcej domów niż mieszkań powstało w mniejszych miejscowościach. Kupujący szukają spokoju, zieleni i dobrej infrastruktury komunikacyjnej. Deweloperzy zaczęli też odkrywać atrakcyjność rynków satelickich i lokalizacji turystycznych pod second home – m.in. w pasie nadmorskim i w pobliżu jezior”.

Polska w kontekście globalnym

Dmytro Havrylenko z JLL Poland przypomniał, że pomimo globalnej niepewności – wojen celnych, geopolityki i wysokich kosztów finansowania – Polska nie straciła na atrakcyjności: „Zachód patrzy dziś bardziej niepewnie na Europę Środkowo-Wschodnią. I właśnie dlatego CEE i kraje bałtyckie wchodzą w lukę inwestycyjną. Polska pozostaje najszybciej rosnącą dużą gospodarką w UE. Prognozujemy, że w 2025 wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości może sięgnąć 4,5 mld euro, z dominacją sektora logistycznego i projektów livingowych”.

Retrospekcja i analiza rynku

Forum, jak pokazuje Mateusz Polkowski, szef działu badań i konsultingu w JLL, było również okazją do retrospekcji. „W ciągu ostatnich 15 lat powstało w Polsce 9 mln m² nowoczesnych biur. Przeszliśmy przez pandemię, kryzys energetyczny, wojnę. Dziś rynek handlowy dominuje w parkach retailowych i projektach mixed-use, a zamiast centrów handlowych kluczowe są strefy komfortu, dostępność i sąsiedzkość. W 2010 roku dobre handlowe obiekty docierały do 35% terytorium Polski – dziś to już 67%”. Podsumowując – raport JLL przedstawiony w Sopocie to nie tylko diagnoza, ale i mapa drogowa dla inwestorów i decydentów. Polski rynek nieruchomości znajduje się na rozdrożu – między modernizacją a stagnacją, między lokalnym kapitałem a globalnym zróżnicowaniem. Jedno jest pewne: jakość, elastyczność i lokalność będą nowymi filarami przyszłości sektora.