Nadchodzące lata przyniosą gruntowną redefinicję rynku nieruchomości biurowych. Deweloperzy są zmuszeni do rewizji swoich modeli biznesowych, natomiast najemcy stają przed koniecznością planowania swoich działań z niespotykanym dotąd wyprzedzeniem. W obliczu kurczących się zasobów najwyższej klasy, kluczem do sukcesu staje się szybkość podejmowania decyzji oraz przemyślana taktyka.

‍

– Ci, którzy zrobią to pierwsi, zyskają przewagę. Bo w sytuacji, gdy biura klasy premium stają się dobrem deficytowym, coraz bardziej liczy się strategia – mówi Karol Wyka, dyrektor zarządzający działu powierzchni biurowych w firmie Newmark Polska.

‍

Obecny krajobraz biurowy Warszawy to obraz silnych kontrastów. W ścisłym centrum oraz na bliskiej Woli podaż drastycznie spada, co zaostrza rywalizację o dostępną przestrzeń. Z kolei na Służewcu wciąż dostępne są wolne zasoby oczekujące na zagospodarowanie. Podobny dualizm widoczny jest w aglomeracjach regionalnych: mniejsze podmioty mogą liczyć na szeroki wybór i atrakcyjne warunki, podczas gdy organizacje poszukujące dużych metraży zderzają się z barierą braku odpowiednich obiektów.

‍

– Rynek biurowy się zmienia, zmuszając najemców do bardziej strategicznego myślenia. Zamiast skupiać się wyłącznie na ograniczaniu kosztów tu i teraz, patrzą na wartość długofalową – lokalizację, dostępność komunikacyjną, reputację budynku czy poziom obsługi ze strony właściciela. Coraz większe znaczenie ma całościowe doświadczenie użytkownika – szybki i wygodny dojazd do biura, a w sąsiedztwie restauracje, przedszkola i punkty usługowe. Najemcy pytają też o takie udogodnienia, jak parking rotacyjny czy miejsca parkingowe dla gości, co podkreśla fakt, że o wyborze konkretnego budynku mogą przesądzić detale – podkreśla Karol Wyka.

‍

Walka o najbardziej prestiżowe lokalizacje w stolicy przybiera na sile. Przedsiębiorstwa, które zwlekały z decyzją o relokacji, stają przed dylematem: renegocjacja obecnych umów lub przeniesienie siedziby poza centralne dzielnice.

‍

– Od 2023 roku rynek biurowy funkcjonuje w luce podażowej, której skutki pogłębiają się z każdym kwartałem. W 2026 roku w Warszawie deweloperzy planują dostarczyć zaledwie 60 tys. mkw. nowej powierzchni, co może być najniższym wynikiem od początku prowadzenia statystyk dla warszawskiego rynku biurowego – informuje dyrektor w Newmark Polska.

‍

Konsekwencją ograniczonej nowej podaży jest spadek wskaźnika pustostanów poniżej 10 proc. – zjawisko nieobserwowane od końca 2020 roku. W Centralnym Obszarze Biznesu (COB) odsetek ten zbliża się do 7 proc., a w rejonie Ronda Daszyńskiego wynosi zaledwie 5,8 proc. Choć statystyki mogą sugerować powrót do rynku wynajmującego, sytuacja jest bardziej złożona.

‍

– Średni wskaźnik wolnych powierzchni w skali miasta nie odzwierciedla rzeczywistej sytuacji na rynku. Podczas, gdy w COB każdy wolny metr kwadratowy błyskawicznie znika z rynku, to już na Służewcu czy w korytarzu Żwirki i Wigury poziom pustostanów sięga 17–18 proc. Tam nadal można znaleźć atrakcyjne oferty, które wymagają jednak dokładnej analizy pod względem jakości, dostępności komunikacyjnej oraz usług towarzyszących – zauważa Karol Wyka.

‍

Zahamowanie aktywności deweloperskiej i ograniczona podaż wymuszają na dużych korporacjach planowanie procesów relokacyjnych z wieloletnim wyprzedzeniem, sięgającym nawet pięciu lat. Inwestorzy posiadający grunty często wstrzymują się z rozpoczęciem budowy do momentu pozyskania kluczowych najemców. Dla dużych firm jest to okazja, by jako „anchor tenant” zyskać silniejszą pozycję negocjacyjną zarówno w kwestiach finansowych, jak i aranżacyjnych.

‍

– Dlatego firmy potrzebujące większych powierzchni – średnio od 5 tys. mkw. – powinny już teraz rozpocząć proces najmu z myślą o 2030 roku. Niektórym może się to wydawać zbyt długim horyzontem, ale warto pamiętać, że proces wyboru doradcy, a potem analiza sytuacji rynkowej, zbadanie potrzeb firmy i wybór budynku wraz z negocjacjami umowy to kilkanaście miesięcy, a budowa biurowca – minimum dwa–trzy lata. Opóźnienie decyzji może więc oznaczać, że w momencie wygaśnięcia obecnej umowy po prostu nie będzie dokąd się przenieść – twierdzi Wyka.

‍

Podczas gdy warszawskie centrum sprzyja właścicielom nieruchomości, rynki regionalne wciąż pozostają domeną najemców.

‍

– W miastach regionalnych wciąż obserwujemy wysoki poziom pustostanów – w niektórych lokalizacjach, jak Katowice, Wrocław czy Łódź, przekracza on 20 proc. To sprawia, że firmy potrzebujące do 4 tys. mkw. mają swoje pięć minut na wykorzystanie okazji i wynegocjowanie naprawdę korzystnych warunków – zauważa Karol Wyka. – To jednak sytuacja przejściowa. Nowoczesnych powierzchni w regionach praktycznie nie przybywa. W pierwszych trzech kwartałach tego roku oddano zaledwie 18 tys. mkw. biur, a żaden z projektów nie przekroczył 10 tys. mkw., co pozwala przypuszczać, że za dwa–trzy lata przewaga najemców zniknie, a czynsze zaczną rosnąć – dodaje ekspert.

‍

W znacznie trudniejszej sytuacji znajdują się podmioty poszukujące w regionach powierzchni powyżej 10 tys. mkw. Rozproszenie wakatów i brak nowych inwestycji sprawiają, że dużych, nowoczesnych biur brakuje, co zmusza wiele firm do pozostania w obecnych lokalizacjach.

‍

– Dlatego duże firmy bardzo często nie mają dokąd się relokować, nawet gdyby chciały. To powoduje, że w miastach regionalnych ponad 50 proc. transakcji stanowią renegocjacje. Na przedłużenie dotychczasowych umów coraz częściej decydują się też mniejsze firmy, które liczą na szybkie oszczędności. W dłuższej perspektywie może się to jednak okazać pułapką, ponieważ budynki się starzeją, a koszty ich utrzymania rosną – zaznacza Wyka.

‍

Głównym motorem popytu są obecnie sektory finansowy, farmaceutyczny oraz publiczny. Branża technologiczna, do niedawna lider wzrostów, wykazuje mniejszą dynamikę, co wynika z optymalizacji powierzchni po pandemii i popularyzacji modelu hybrydowego. Według raportu Grafton Recruitment sektor IT rozwija się wolniej, ale stabilnie, planując potrzeby nawet na 5–7 lat w przód, ze szczególnym uwzględnieniem AI i cyfryzacji.

– Najemcy z branży IT nie potrzebują już tak dużych powierzchni jak wcześniej, ale oczekują przestrzeni lepiej dopasowanych do stylu pracy hybrydowej i integracji zespołów. Rynek dojrzał i dziś koncentruje się na strategicznych potrzebach oraz oczekiwaniach pracowników, a nie tylko na metrażu – podkreśla ekspert.

‍

Perspektywy na najbliższe lata sugerują wzrost kosztów najmu i dalsze ograniczenie dostępności biur, jeśli aktywność deweloperska nie wzrośnie.

– Jeśli aktywność deweloperów utrzyma się na obecnym poziomie, w perspektywie dwóch – trzech lat najemcy będą musieli liczyć się z wyższymi czynszami i mniejszą dostępnością powierzchni – prognozuje ekspert. – W dłuższym terminie spodziewamy się ożywienia inwestycyjnego, w pierwszej kolejności w Warszawie, ale dopóki rynek kapitałowy się nie odrodzi, deweloperzy pozostaną ostrożni.

‍

Sukces na obecnym rynku biurowym zależy nie tylko od ceny czy metrażu, ale od umiejętności długofalowego planowania. Kluczową rolę odgrywa wczesne przygotowanie i współpraca z profesjonalnymi doradcami.

‍

– Na dynamicznie zmieniającym się rynku doradca jest kimś więcej niż pośrednikiem. To partner, który, zanim jeszcze pojawią się problemy, potrafi przewidzieć ryzyka i ocenić, czy deweloper jest stabilny finansowo i czy rzeczywiście dostarczy budynek zgodnie z harmonogramem. Rzetelna analiza i doświadczenie dobrych doradców pozwalają uniknąć przykrych niespodzianek już po podpisaniu umowy – zaznacza Karol Wyka. – Naszą rolą jest również takie ujednolicenie ofert, żeby można było je porównywać w sposób przejrzysty i zrozumiały. Sprowadzając parametry do wspólnego mianownika, umożliwiamy najemcy podjęcie decyzji w oparciu o fakty, a nie o pozorne różnice. Bo transparentność, według mnie, jest kluczem do skutecznych negocjacji – podsumowuje dyrektor w Newmark Polska.