Z raportu Review. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce – II kwartał 2026 opracowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland wynika, że sektor przechodzi w fazę dojrzałego i zrównoważonego rozwoju. W strukturze transakcji dominują nowe umowy, które odpowiadają za 63,5% wolumenu brutto. Renegocjacje stanowiły 34%, a ekspansje 2,5% wszystkich kontraktów.

Zasoby i aktywność deweloperska

Na koniec czerwca 2026 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły 38 mln m kw. W samym drugim kwartale deweloperzy oddali do użytku ok. 0,6 mln m kw. powierzchni, co stanowi spadek o 11,4% w porównaniu do pierwszego kwartału bieżącego roku. W skali ostatnich czterech kwartałów nowa podaż osiągnęła poziom 1,8 mln m kw., co oznacza spadek o 16,2% rok do roku.

Wśród największych projektów oddanych do użytku w II kwartale 2026 roku znalazły się m.in. Panattoni Wrocław Campus 2 na Dolnym Śląsku (78 600 m kw.) oraz Panattoni Park Rzeszów West (73 000 m kw.).

Obecnie w budowie pozostaje około 1,3 mln m kw. powierzchni. Największa aktywność inwestycyjna koncentruje się na Górnym Śląsku oraz w strefie Warszawa II. Kluczowym wskaźnikiem jest poziom komercjalizacji projektów w budowie, który wynosi 61,4%, co minimalizuje ryzyko wystąpienia nadpodaży. Największą realizowaną inwestycją jest Panattoni Park Katowice Airport o powierzchni 82 000 m kw.

Wyniki pierwszej połowy roku pokazują bardziej zrównoważony rozwój rynku. Nowa powierzchnia nadal trafia do najemców, ale decyzje inwestycyjne są ostrożniejsze i coraz częściej odpowiadają na konkretne potrzeby firm. Ogranicza to ryzyko nadpodaży i sprzyja stabilności rynku – mówi Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.

Popyt napędzany przez e-commerce i nearshoring

Całkowity popyt w II kwartale 2026 roku wyniósł ponad 1,9 mln m kw. W pierwszej połowie roku wolumen transakcji osiągnął 3,51 mln m kw. Głównymi motorami wzrostu pozostają platformy sprzedażowe (27% udziału w wolumenie), sektor 3PL (20%) oraz branża inżynieryjna i przemysł maszynowy (10%).

Największe transakcje kwartału obejmowały nową umowę najmu poufnego najemcy na 107 900 m kw. w EQT Exeter Poznań Żerniki I oraz renegocjację kontraktu firmy Castorama w Polsce Centralnej na powierzchni 101 500 m kw. Istotną rolę odegrała również nowa umowa Latex Opony w Panattoni Park Bytom (100 000 m kw.).

Wzrost wolumenu najmu i przewaga nowych kontraktów potwierdzają, że firmy aktywniej rozwijają sieci logistyczne. Popyt wspierają e-commerce, logistyka kontraktowa i reorganizacja łańcuchów dostaw. Polska pozostaje atrakcyjna dla dystrybucji regionalnej i obsługi rynku europejskiego – komentuje Ludwika Korzeniowska.

Spadek wskaźnika pustostanów i stabilizacja czynszów

Wysoka absorpcja przy ograniczonej nowej podaży skutkuje spadkiem ilości wolnych modułów. Wskaźnik pustostanów na koniec czerwca obniżył się do 6,6% (spadek o 0,7 p.p. kw./kw. oraz o 1,6 p.p. r/r). Wolna powierzchnia w skali kraju wynosi obecnie 2,5 mln m kw. Najwyższy udział w strukturze wolnej powierzchni w kraju posiada Górny Śląsk (18%), natomiast najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w strefie Wschód (10,1%). Najniższy poziom pustostanów notuje Opole (1,1%).

Czynsze typu prime dla logistyki i dystrybucji utrzymały się na poziomie 5,25 EUR/m kw./m-c. W segmencie logistyki miejskiej (SBU) w Warszawie czynsze prime wyniosły 8,00 EUR/m kw./m-c. Eksperci wskazują, że najemcy w coraz większym stopniu zwracają uwagę na standard ESG i efektywność energetyczną budynków.

Koszt najmu pozostaje ważny, ale coraz częściej jest analizowany przez pryzmat całkowitej efektywności operacyjnej. Rośnie znaczenie dostępu do energii, infrastruktury, parametrów technicznych i możliwości ograniczania kosztów eksploatacyjnych. Obiekty odpowiadające na te potrzeby zyskują przewagę konkurencyjną – wskazuje Piotr Załęski, Dyrektor w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.

Perspektywy sektora

Stabilna sytuacja sektora znajduje oparcie w prognozach makroekonomicznych dla Polski na 2026 rok, przewidujących wzrost PKB na poziomie 3,5% oraz inflację CPI w wysokości 3,0%. Prognozy dla rynku pozostają pozytywne. Dalszy rozwój sektora logistyki kontraktowej oraz procesy nearshoringu będą wspierać długoterminowy potencjał wzrostu. Strategiczne położenie Polski w europejskich łańcuchach dostaw oraz postępująca automatyzacja procesów magazynowych stanowią fundamenty stabilności rynku w nadchodzących kwartałach.