Zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych na koniec marca 2026 roku wyniosły 6,76 mln m kw., co oznacza spadek o 0,1% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Mimo oddania do użytku 47,2 tys. m kw. w pierwszym kwartale br., analitycy prognozują, że całkowita roczna podaż może nie przekroczyć progu 100 tys. m kw. Byłby to jeden z najniższych wyników odnotowanych od 2006 roku.

Spowolnienie podaży i zmiana struktury projektów

Deweloperzy operujący poza Warszawą wykazują dużą ostrożność w rozpoczynaniu nowych inwestycji. Na koniec marca 2026 roku w budowie pozostawało niespełna 190 tys. m kw. powierzchni biurowej, co stanowi spadek o 18% w relacji kwartał do kwartału oraz aż o 46% w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. Rynki krakowski i poznański zdominowały ten segment, skupiając łącznie 65% realizowanego wolumenu.

Roczna podaż najprawdopodobniej pozostanie na poziomie poniżej 100 tys. m kw., co będzie jednym najsłabszych wyników od 2006 r. Jej struktura przesuwa się w stronę mniejszych projektów, z ograniczoną liczbą realizacji powyżej 10 tys. m kw. – ocenia Ewa Nicewicz, Starsza Konsultantka w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Do największych projektów ukończonych w I kwartale 2026 roku należą:

• Swobodna SPOT we Wrocławiu (14 600 m kw., Echo Investment),

• .PUNKT w Gdańsku (12 700 m kw., Torus),

• Stella Office w Krakowie (9 900 m kw., Grupa Zasada),

• The Park Wrocław II (9 500 m kw., Projektmanagement Polska).

Kluczowe projekty w realizacji

Wśród największych inwestycji będących w budowie z terminem oddania na lata 2026-2027 znajdują się poznańskie projekty AND2 (37 900 m kw.) oraz Nowy Rynek C (25 700 m kw.), a także krakowski biurowiec przy ul. Tischnera (24 000 m kw.).

Aktywność najemców i dominujące rynki

Wolumen transakcji najmu w pierwszym kwartale wyniósł 121,5 tys. m kw., co oznacza spadek o 51% w porównaniu do rekordowej końcówki 2025 roku oraz o 30% mniej niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Ponad 75% aktywności najemców skoncentrowało się w trzech ośrodkach: Trójmieście (41%), Wrocławiu (21%) oraz Krakowie (14%).

W strukturze popytu przeważały nowe umowy (51%) oraz renegocjacje (37%). Największe operacje najmu w tym okresie to m.in. przedłużenie umowy przez poufnego najemcę w Business Garden Wrocław (13 000 m kw.) oraz Adtran w budynku Tensor Y w Trójmieście (6 800 m kw.).

Pod kątem sektorowym, w ostatnich czterech kwartałach najaktywniejsze były firmy z branży IT oraz produkcji (po 18% udziału), a także sektor obsługi biznesu (16%).

Wzrost pustostanów i walka o najemcę

Łączna wolna powierzchnia w miastach regionalnych osiągnęła poziom 1,18 mln m kw., co przekłada się na średni współczynnik pustostanów w wysokości 17,4% (wzrost o 0,5 p.p. kw./kw.). Najwyższe poziomy niewynajętej powierzchni odnotowano w Katowicach (22,1%) oraz we Wrocławiu (22,0%), podczas gdy najniższy wskaźnik utrzymuje się w Szczecinie (7,9%).

Stabilizacja czynszów i pakiety zachęt

Stawki czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe typu Prime pozostają stabilne i oscylują w granicach 16,00–18,00 EUR/m kw./miesiąc. Wysoka konkurencja o najemcę wymusza jednak na właścicielach budynków stosowanie rozbudowanych pakietów zachęt.

Spada dostępność dużych modułów powyżej 3-5 tys. m kw., co wynika z niewielkiej aktywności deweloperskiej i postępującej absorpcji istniejącej powierzchni. Z uwagi na wysoki współczynnik pustostanów na rynkach regionalnych panuje duża rywalizacja o najemcę. Wynajmujący chcąc utrzymać wysokie stawki bazowe oferują bardzo atrakcyjne pakiety zachęt czynszowych w postaci wakacji czy budżetu na aranżację. W średnim terminie można oczekiwać również presji wzrostowej na czynsze Prime w projektach najwyższej klasy – podkreśla Wiktoria Weilandt, Associate Director w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Perspektywy na kolejne kwartały zakładają stopniowe przywracanie równowagi rynkowej. Ograniczona podaż nowych projektów w połączeniu ze stabilnymi fundamentami gospodarczymi powinna sprzyjać powolnej absorpcji wolnych zasobów, szczególnie w budynkach o najwyższym standardzie technicznym i energetycznym.