Na mapie polskiego rynku nieruchomości biurowych zarysowuje się fascynujący krajobraz: pomimo wyraźnej stagnacji podaży, najemcy w największych miastach regionalnych nadal intensywnie szukają nowoczesnych przestrzeni do pracy. To główny wniosek płynący z raportu „At a Glance – Rynek powierzchni biurowych w miastach regionalnych w I kwartale 2025 roku”, opracowanego przez ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland. Jak wynika z najnowszych danych, całkowity wolumen transakcji najmu od stycznia do marca 2025 roku wyniósł 176 900 m² – to aż o 27% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Rynek nie tylko nie osłabł, ale wręcz nabrał tempa, z Krakowem jako niezaprzeczalnym liderem transakcyjnym (56 600 m²), tuż za nim plasuje się Wrocław (43 800 m²) i Trójmiasto (26 400 m²). Nowoczesna powierzchnia biurowa w ośmiu głównych miastach regionalnych – Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin – osiągnęła imponujące 6 766 600 m². Sam Kraków odpowiada aż za 1 834 700 m² (27% udziału), Wrocław 1 364 700 m² (20%), a Trójmiasto – 1 067 000 m² (16%). W tym dynamicznym otoczeniu rośnie znaczenie jakości biurowców – to nie powierzchnia, lecz nowoczesność, lokalizacja i komfort wpływają dziś na decyzje najemców. Mimo solidnego popytu, nowa podaż świecąca pustkami. W pierwszym kwartale do użytkowania oddano jedynie jeden nowy budynek – biurowiec Dymka 188 w Poznaniu, zrealizowany przez Dom Medialny Św. Wojciech. Obiekt liczy zaledwie 2 400 m² powierzchni i jest najniższym kwartalnym przyrostem nowych zasobów od początku istnienia rynku biurowego w miastach regionalnych. Deweloperzy wyraźnie trzymają nogę z dala od gazu, zniechęceni trudną sytuacją na rynku – problemami z finansowaniem, niskim poziomem przednajmu oraz rekordowym wskaźnikiem pustostanów. Na koniec marca 2025 roku aż 1 183 900 m² powierzchni czekało na najemcę, z pustostanami sięgającymi średnio 17,5% – spadek o 0,3 pp względem poprzedniego kwartału. Najwyższy poziom niewynajętych przestrzeni odnotowano w Łodzi – 22,3%, podczas gdy najmniejszy w Szczecinie – jedynie 8,0%. Miasta takie jak Kraków i Katowice notowały poprawę dostępności, ale w Poznaniu i Wrocławiu widoczny był wzrost wskaźnika pustostanów o ponad 1 pp. Najemcy w regionach skoncentrowali się na renegocjacji kontraktów – odpowiadały one za niemal połowę (48%) całkowitego popytu. Nowe umowy zawierano w 43% przypadków, podczas gdy ekspansje wyniosły jedynie 8%. W kontekście redefinicji modelu pracy hybrydowej, eksperci prognozują stopniowy powrót pracowników do biur, co może zdynamizować rynek w II połowie roku. Wśród największych transakcji uwagę przyciąga odnowienie umowy przez poufnego najemcę w Business Garden K we Wrocławiu (ponad 8 400 m²), nowy najem 7 200 m² w kompleksie DOT Office C w Krakowie oraz kilka istotnych odnowień i ekspansji w Pegaz i Gray Office Park (Wrocław i Lublin). Nowa przestrzeń w budowie skupiona jest wokół kilku spektakularnych inwestycji: największy projekt – Quorum Office Park B we Wrocławiu realizowany przez Cavatinę – zaoferuje 53 200 m² nowoczesnej powierzchni biurowej i ma być oddany do użytku w II kwartale 2025 r. Następne w kolejności to AND2 w Poznaniu (37 800 m², Von der Heyden Group, planowane otwarcie – III kw. 2026) oraz Tischnera Green Park 1 w Krakowie (24 000 m², Stalprodukt, IV kw. 2027). Inwestycje te dodadzą blisko 310 000 m² nowoczesnej powierzchni do końca 2027 roku. Czynsze pozostają stabilne – średnie stawki w biurowcach klasy A wynoszą od 12 do 17 EUR/m²/mies., choć w wyjątkowo prestiżowych lub nowych lokalizacjach sięgają nawet 23 EUR/m²/mies. Rekordowe stawki raportowano w Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu. Z kolei opłaty eksploatacyjne nie przekraczają 37 PLN/m²/mies., co czyni nowoczesne biura w miastach regionalnych jeszcze bardziej konkurencyjnymi względem Warszawy. Jednak rynek to już nie tylko metry kwadratowe. Coraz więcej mówi się o jakości życia zawodowego pracowników i roli przyjaznych miejsc pracy we wzroście efektywności firm. Przemyślane rozwiązania biurowe – jak strefy relaksu, przestrzenie coworkingowe, pokoje gier czy hamaki – stają się nie tyle udogodnieniem, co koniecznością.

– Dbałość o komfort i samopoczucie pracowników staje się kluczowym elementem nowoczesnej kultury biurowej. Miejsca, w których chce się pracować, stają się fundamentem budowy silnych zespołów – podkreśla Dorota Mielke, Zastępczyni Dyrektorki Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland.

Czy rok 2025 przyniesie renesans biura jako centrum życia zawodowego? Wszystko wskazuje na to, że tak – o ile będzie ono zaprojektowane z myślą o ludziach. Rynek biurowy w regionach stoi w obliczu wielkiej transformacji. To już nie tylko transakcje i metry – to jakość, zrównoważony rozwój i komfort decydują, kto będzie wygrywać wyścig po najemców w kolejnych latach.