Na polskim rynku nieruchomości komercyjnych obserwuje się wyraźny wzrost zapotrzebowania na powierzchnie biurowe, co jest szczególnie widoczne w miastach regionalnych. Odwraca się dotychczasowa tendencja do redukcji zajmowanych biur, a przedsiębiorstwa ponownie decydują się na powiększanie swojej przestrzeni do pracy.

– Coraz silniej przebijająca się potrzeba powrotu do pracy stacjonarnej to dobry sygnał dla sektora biurowego. Nowych inwestycji biurowych jest nadal jak na lekarstwo, ale zainteresowanie najmem rośnie, co w ostatnich miesiącach mogliśmy obserwować przede wszystkim na rynkach regionalnych. Dobrym prognostykiem dla sektora biurowego jest też wzrastająca średnia powierzchnia najmu – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz. – Miasta regionalne wyprzedzają Warszawę pod względem popytu i liczby projektów w realizacji. Warszawski rynek notuje natomiast wyższy przyrost nowej podaży, który w regionach jest tym roku znikomy – dodaje.

Skok popytu na biura w regionach

Dominującym zjawiskiem na wszystkich rynkach biurowych pozostają renegocjacje istniejących umów. Firmy, z uwagi na wysokie koszty relokacji, częściej decydują się na przedłużanie kontraktów niż na zmianę lokalizacji. Tendencja ta jest szczególnie silna w Krakowie oraz Wrocławiu, gdzie odsetek odnawianych umów jest najwyższy. Jednocześnie, co istotne, w ostatnich miesiącach w największych polskich miastach odnotowano znaczący wzrost popytu na powierzchnię biurową. Zwiększona aktywność najemców przełożyła się na imponujące wyniki: do połowy bieżącego roku na ośmiu największych rynkach regionalnych (z wyłączeniem Warszawy) wynajęto łącznie niemal 400 tys. mkw. powierzchni. Oznacza to ponad 50-procentowy wzrost popytu w regionach w drugim kwartale 2025 roku w stosunku do analogicznego okresu w 2024 roku. Dla porównania, w Warszawie w pierwszym półroczu 2025 roku wolumen transakcji wyniósł około 300 tys. mkw., co jest poziomem zbliżonym do ubiegłorocznego. W strukturze popytu na rynkach regionalnych wyróżnia się Kraków, gdzie w ostatnich miesiącach zaobserwowano największy wzrost zainteresowania. W drugim kwartale wolumen najmu w stolicy Małopolski był porównywalny z warszawskim. Zgodnie z obliczeniami Walter Herz, na krakowskim rynku do połowy roku podpisano umowy na ponad 170 tys. mkw. powierzchni. We Wrocławiu zakontraktowano ponad 80 tys. mkw., a w Trójmieście chłonność rynku przekroczyła 50 tys. mkw. Poza stolicą, motorem napędowym popytu pozostają firmy z sektora IT oraz nowoczesnych usług dla biznesu.

Nowe projekty inicjowane tylko w Warszawie

Wysokie koszty budowy w połączeniu z utrzymującym się w miastach regionalnych znacznym poziomem pustostanów – przekraczającym średnio 17 proc. – sprawiają, że inwestorzy wstrzymują się z rozpoczynaniem nowych projektów. W efekcie, w bieżącym roku podaż nowej powierzchni w regionach była śladowa i ograniczyła się do ukończenia jednego, niewielkiego biurowca w Poznaniu. Zupełnie inaczej sytuacja wygląda w Warszawie, gdzie w pierwszym półroczu oddano do użytku 85 tys. mkw. nowej powierzchni w ramach czterech projektów. Ukończono między innymi biurowiec The Bridge (47 tys. mkw.) oraz Office House (27 tys. mkw.) wchodzący w skład wielofunkcyjnego kompleksu T22. W drugiej połowie roku na stołecznym rynku planowane jest ukończenie inwestycji V-Tower (32 tys. mkw.) oraz budynku Studio A (26 tys. mkw.). W budowie pozostają takie projekty jak wieża biurowa Skyliner II i Upper One, a w fazie przygotowań są kolejne budynki w kompleksie VIBE, biurowiec w ramach projektu przy Towarowej 22 oraz LightOn Warsaw (23 tys. mkw.) przy ulicy Prostej 69. Wskaźnik pustostanów w Warszawie utrzymuje się na stabilnym poziomie, oscylując w granicach 10 proc. W skali całego kraju w budowie znajduje się niewiele ponad 320 tys. mkw. powierzchni biurowej. Z tego 190 tys. mkw. przypada na największe miasta regionalne, a 130 tys. mkw. na Warszawę. Liderem wśród regionów pod względem realizowanych inwestycji jest Kraków, gdzie powstaje około 65 tys. mkw., a na drugim miejscu plasuje się Poznań z wynikiem ponad 50 tys. mkw. Analitycy Walter Herz szacują, że jeśli deweloperzy dotrzymają planowanych terminów, krajowe zasoby biurowe mogą w tym roku wzrosnąć o ponad 200 tys. mkw. nowej powierzchni.