Pierwsza połowa 2025 roku przyniosła na głównych rynkach regionalnych w Polsce zjawisko bezprecedensowe: rekordowy popyt na powierzchnie biurowe spotkał się z najniższą w historii podażą. Jak wynika z raportu „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach” przygotowanego przez firmę doradczą Newmark Polska, ostrożność deweloperów w rozpoczynaniu nowych projektów skutkuje niskim wolumenem powierzchni w budowie. Jednocześnie na koniec czerwca wskaźnik pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie z I kwartału, a łączna dostępna powierzchnia w istniejących obiektach sięgnęła około 1,2 mln mkw. Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu kluczowych rynkach regionalnych (z wyłączeniem Warszawy) na koniec czerwca 2025 roku osiągnęły blisko 6,75 mln mkw. Analiza podaży pokazuje wyraźne zahamowanie – w drugim kwartale nie ukończono żadnej nowej inwestycji, a w całym pierwszym półroczu do użytku oddano tylko jeden, niewielki budynek w Poznaniu o powierzchni 2,4 tys. mkw. To najniższy wynik w historii rynku. Dodatkowo, w tym samym okresie, z zasobów wycofano niemal 41 000 mkw. powierzchni, co jest efektem zmiany funkcji niektórych obiektów. Przykładem jest katowicki DL Craft, przekształcany w kompleks wielofunkcyjny, oraz wrocławski Sky Tower, gdzie część powierzchni zostanie zaadaptowana na hotel.

– Z uwagi na utrzymujący się wysoki wskaźnik pustostanów w istniejących budynkach biurowych deweloperzy nadal bardzo ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych projektów. W efekcie nowa podaż w 2025 roku spadnie do rekordowo niskiego poziomu. Plany do końca bieżącego roku przewidują wybudowanie niecałych 65 000 mkw., przy czym termin oddania do użytku nawet 30% tej powierzchni może zostać przesunięty na 2026 rok ze względu na brak zabezpieczenia inwestycji umowami przednajmu – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych, Newmark Polska.

Mimo ostrożności deweloperów, wolumen powierzchni w budowie utrzymuje się na stabilnym, choć niskim poziomie, wynosząc na koniec czerwca 2025 r. około 208 700 mkw. Jest to wartość o 8% wyższa w ujęciu kwartalnym, ale o ponad 2% niższa rok do roku. W kontraście do niskiej podaży, aktywność najemców w drugim kwartale osiągnęła rekordowy wynik niemal 217 450 mkw. wynajętej powierzchni, co stanowi wzrost o ponad 28% w stosunku do pierwszego kwartału i aż o 51% w ujęciu rocznym.

– Popyt brutto w pierwszej połowie roku wyniósł 387 100 mkw. i był o prawie 37% wyższy niż w analogicznym okresie 2024 roku – to najlepszy wynik za pierwsze półrocze w historii rynków regionalnych. Niemal 80% całkowitego popytu zarejestrowanego w regionach przypadło na Kraków, Wrocław i Trójmiasto – dodaje Karol Wyka.

Dane o transakcjach pokazują interesującą tendencję. Chociaż średnia wielkość umowy najmu w pierwszym półroczu wzrosła o 10% rok do roku, przekraczając 1100 mkw., to blisko 72% z prawie 350 sfinalizowanych transakcji dotyczyło modułów o średniej wielkości poniżej 650 mkw. Potwierdza to stałe zainteresowanie mniejszymi biurami, do 1000 mkw. Pod względem sektorowym, w strukturze popytu dominowały firmy z branży IT (24%) oraz usług dla biznesu (17%), a na trzecim miejscu uplasował się sektor produkcyjny (13%). Kluczowym trendem na rynku pozostają renegocjacje umów. Ich udział w całkowitym wolumenie najmu w drugim kwartale wzrósł do ponad 65%, a w całym pierwszym półroczu wyniósł 58%. Nowe umowy i relokacje stanowiły 32% popytu. Mimo wysokiej aktywności najemców, wskaźnik pustostanów w miastach regionalnych na koniec drugiego kwartału utrzymał się na poziomie 17,5% (spadek o 0,2 p.p. rok do roku). Łączna dostępna od zaraz powierzchnia biurowa to niemal 1,2 mln mkw., z czego ponad 65% skoncentrowane jest w Krakowie, Wrocławiu i Katowicach.

– Wysoki udział renegocjacji w strukturze popytu oraz utrzymujący się podwyższony poziom pustostanów wywierają presję zniżkową na czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na głównych rynkach regionalnych. Ponadto właściciele budynków coraz częściej oferują rozbudowane pakiety zachęt, aby przyciągnąć nowych najemców lub skłonić obecnych do przedłużenia umów. Na koniec czerwca stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe w miastach regionalnych wynosiły 16,00-17,00 euro/mkw./miesiąc – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska.