Jak wynika z najnowszego raportu „Review. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych” za czwarty kwartał 2025 roku, opracowanego przez analityków BNP Paribas Real Estate Poland, końcówka minionego roku przyniosła wyraźne ożywienie w tym segmencie nieruchomości komercyjnych. Zwiększone zainteresowanie ze strony najemców w ostatnich miesiącach oraz drugi najwyższy roczny wynik w historii polskiego rynku dowodzą wyjątkowej odporności tej branży. Pomimo ograniczonej liczby nowo oddawanych obiektów, sektor zachowuje bezpieczną równowagę popytowo-podażową, a jego mocne fundamenty skutecznie chronią go przed rynkowymi zawirowaniami.

„Mimo utrzymujących się wyzwań geopolitycznych i makroekonomicznych sektor ten pokazał dużą odporność i stabilność, a tempo wzrostu pozostało solidne. Dzięki temu Polska nadal umacnia swoją pozycję jako jeden z kluczowych rynków w regionie – zarówno dla inwestorów, jak i najemców” – ocenia Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Ubiegły rok upłynął pod znakiem dostosowywania procesów inwestycyjnych do bieżącej sytuacji rynkowej. Skutkowało to stopniowym spadkiem nowej podaży – w samym czwartym kwartale oddano do użytku zaledwie 137 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni, co stanowi naturalny element rynkowej stabilizacji. W tym okresie największe inwestycje sfinalizowano głównie w strefie Warszawa II. Należą do nich obiekty Panattoni Park Warsaw North III (32 tys. m kw.) oraz Warsaw Logistic Park (28 tys. m kw.). Wśród innych istotnych projektów ukończonych w końcówce roku znalazły się: CTPark Toruń (22 tys. m kw.), Hillwood Częstochowa–Miasto (18 tys. m kw.) i Park Lublin II (11 tys. m kw.). Patrząc na cały rok 2025, deweloperzy dostarczyli na rynek łącznie około 1,7 mln m kw., co stanowi wynik o 35 proc. niższy w zestawieniu z rokiem poprzednim.

Zmniejszona podaż nie oznacza jednak zahamowania procesów budowlanych. Na koniec grudnia w fazie realizacji pozostawało 1,8 mln m kw. przestrzeni magazynowej i produkcyjnej, przy czym prawie 40 proc. tego wolumenu stanowiły obiekty powstające spekulacyjnie. Tylko w ostatnich trzech miesiącach 2025 roku zainicjowano budowę 444 tys. m kw., co potwierdza ciągłość działań deweloperów i stabilny kierunek rozwoju sektora. Geograficznie, około 36 proc. aktualnie realizowanej przestrzeni przypada na rynek warszawski, choć silną pozycję utrzymują również rynki regionalne. Wśród największych trwających budów eksperci wymieniają inwestycję Panattoni Park Grodzisk VI w podstrefie Warszawa II (86 tys. m kw.) oraz nadmorski projekt 7R Park Gdańsk III (80 tys. m kw.).

Popyt generowany przez przedsiębiorstwa pozostaje na imponującym poziomie. Od października do grudnia 2025 roku wynajęto łącznie 2,2 mln m kw. (wolumen brutto), co przekłada się na około 8-procentowy wzrost względem analogicznego okresu ubiegłego roku. Przestrzenią najchętniej wybieraną przez najemców były: Polska Centralna (25 proc. udziału w wolumenie), Dolny Śląsk (18 proc.) oraz strefa Warszawa II (16 proc.). Doskonały czwarty kwartał mocno rzutował na ostateczny bilans całego roku, który zamknął się liczbą 6,64 mln m kw. zakontraktowanej powierzchni. Oznacza to wzrost popytu na poziomie 14 proc. w skali roku i stanowi drugi najlepszy wynik w dziejach krajowego rynku logistycznego, ustępujący jedynie rekordowemu rokowi 2021.

Najbardziej spektakularną umową końcówki roku była renegocjacja połączona z ekspansją, w ramach której poufny klient zabezpieczył 120 tys. m kw. w kompleksie SEGRO Logistics Park Stryków (Polska Centralna). Na drugim miejscu znalazła się spółka Terg, odnawiająca kontrakt na 75 tys. m kw. w Panattoni Park Łódź. Analiza charakteru zawieranych transakcji ujawnia wyraźną dominację renegocjacji – w czwartym kwartale stanowiły one 53 proc. wszystkich podpisanych dokumentów, podczas gdy nowe umowy wygenerowały 41 proc. popytu. Taka proporcja dowodzi z jednej strony rozważnego podejścia biznesu, a z drugiej świadczy o wysokiej dojrzałości rynku, na którym kluczowi gracze skupiają się na optymalizacji już posiadanych portfeli nieruchomości. Biorąc pod uwagę strukturę branżową, w analizowanym okresie od początku października do końca września, najaktywniejszą grupą najemców byli operatorzy logistyczni 3PL (36 proc.), wyprzedzając podmioty z sektora Elektroniki i AGD (16 proc.) oraz firmy z branży FMCG (15 proc.).

Jeśli chodzi o dostępność obiektów, pod koniec roku na przedsiębiorców czekało 2,7 mln m kw. gotowej przestrzeni do wynajęcia, co przekłada się na blisko 5-procentowy wzrost w ujęciu rocznym. Z kolei całkowity wskaźnik pustostanów ustabilizował się na bezpiecznym poziomie 7,4 proc. (minimalny spadek o 0,1 p.p. r/r). Takie statystyki potwierdzają, że rynek skutecznie absorbuje wolną powierzchnię. Eksperci BNP Paribas Real Estate akcentują ponadto bardzo dobre tempo komercjalizacji inwestycji będących wciąż w fazie budowy. W czwartym kwartale powstające hale były zabezpieczone umowami najmu aż w 61 proc., zyskując 8,6 p.p. względem analogicznego okresu ubiegłego roku. Ograniczona aktywność budowlana wpłynęła stabilizująco na bieżące stawki czynszowe, choć specjaliści prognozują, że w dłuższej perspektywie mogą pojawić się podwyżki.

„Presja na wzrost stawek czynszowych nadal jest odczuwalna, zwłaszcza w kluczowych lokalizacjach oraz w nowo oddawanych obiektach, co znajduje odzwierciedlenie w stopniowym wzroście górnych poziomów czynszów wywoławczych” – podkreśla Karolina Galas, Associate Director, Dział Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, BNP Paribas Real Estate Poland.