Polski rynek nieruchomości komercyjnych zakończył rok 2025, przechodząc z etapu korekty w fazę stabilizacji. Jak wynika z najnowszej analizy firmy doradczej Savills, mimo spadku całkowitego wolumenu transakcji o 12,9% w ujęciu rocznym, fundamenty sektora uległy wyraźnemu wzmocnieniu. Szczególną uwagę zwraca powrót na ścieżkę wzrostu w kluczowych segmentach – biurowym i przemysłowym – oraz kumulacja aktywności inwestorów w ostatnim kwartale minionego roku, co w połączeniu z poprawą warunków finansowania stanowi solidną bazę pod prognozowane odbicie w 2026 roku.

W 2025 roku całkowita wartość sfinalizowanych transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniosła 4,3 mld euro. Choć wynik ten jest niższy w porównaniu z rokiem poprzednim, szczegółowa analiza dynamiki rynku wskazuje na pozytywne tendencje. Aż 45% rocznego wolumenu wygenerowano w samym czwartym kwartale, co świadczy o rosnącej płynności i determinacji inwestorów do finalizowania procesów przed końcem roku. Niższy wolumen roczny nie był efektem spadku zainteresowania polskimi aktywami, lecz rezultatem przesunięcia części znaczących transakcji na początek 2026 roku. W strukturze rynku dominowały transakcje małe i średnie, zwłaszcza w obszarze logistyki i handlu, przy mniejszej liczbie spektakularnych przejęć pojedynczych nieruchomości o dużej wartości.

Otoczenie makroekonomiczne sprzyja rynkowi nieruchomości. Polska gospodarka, notując wzrost PKB na poziomie około 3,5% w 2025 roku, utrzymała pozycję jednego z liderów w Unii Europejskiej. Dodatkowym impulsem jest wyhamowanie inflacji do 2,4% w grudniu oraz cykl obniżek stóp procentowych przez EBC i NBP, co stabilizuje warunki dla długoterminowego inwestowania.

– "Polska gospodarka wchodzi w 2026 rok z dużą pewnością siebie. Sprzyjająca polityka fiskalna i monetarna w połączeniu z przyspieszającymi inwestycjami sprawiają, że wzrost PKB w Polsce w 2026 roku może osiągnąć nawet 4%, co czyni nasz rynek jednym z najbardziej atrakcyjnych miejsc do lokowania kapitału w regionie" – mówi Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills Polska.

Inwestorzy wracają do biur i magazynów

W minionym roku przeprowadzono ponad 145 transakcji. Choć ich łączna wartość spadła, ostatni kwartał przyniósł inwestycje rzędu niemal 1,9 mld euro. Co istotne, sektory biurowy i przemysłowo-logistyczny odnotowały wzrosty wartości inwestycji odpowiednio o 7,4% i 11,8%.

– "Aktywność skoncentrowana w ostatnim kwartale pokazuje, że inwestorzy wracają na rynek, choć robią to ostrożnie i selektywnie. Kluczowe jest to, że sektory biurowy i przemysłowo-logistyczny odnotowały wzrost odpowiednio o 7,4% i 11,8%" – komentuje Mark Richardson, Head of Investment, Savills Polska.

Analiza struktury sektorowej ujawnia ewolucję preferencji inwestycyjnych. Sektor przemysłowo-logistyczny umocnił swoją pozycję, zwiększając udział w rynku do 37% w latach 2021-2025 (wobec ok. 25% w latach 2016-2020). W tym samym okresie udział sektora biurowego spadł z niemal 40% do 32%, a handlowego z 30% do niespełna 23%.

W 2025 roku odnotowano siedem transakcji o wartości powyżej 100 mln euro. Do najważniejszych wydarzeń należało odkupienie przez CPI Property Group 49% udziałów w polskim portfelu biurowo-handlowym od Sona Asset Management. Istotne były również przejęcia dwóch zakładów Eko-Okna oraz sprzedaż części portfela parków handlowych Vendo Park.

Sektor biurowy: Warszawa w centrum uwagi

Sektor biurowy zamknął rok z wynikiem blisko 1,8 mld euro przy ponad 50 transakcjach. Rynek zdominowała Warszawa, gdzie zlokalizowanych było 27 z 49 zakupionych pojedynczych budynków oraz wszystkie aktywa w ramach dwóch transakcji portfelowych. Aż 88% wartości stołecznych inwestycji dotyczyło obiektów w strefach centralnych, w tym takich budynków jak Mennica Legacy Tower, Wola Center, Senator czy Wronia 31.

– "Aktywność inwestorów w Warszawie, szczególnie w jej centrum, wspierają korzystne warunki najmu. Rynek charakteryzuje się stosunkowo niskimi wskaźnikami pustostanów i ograniczoną powierzchnią w budowie, co skutkuje luką podażową i presją wzrostową na czynsze" – zauważa Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Savills Polska.

W strukturze kapitału dominowali inwestorzy z Czech (blisko 38% wartości) oraz Polski (ponad 30%), znacznie wyprzedzając podmioty z Wielkiej Brytanii. Stopy kapitalizacji dla najlepszych biur w centrum Warszawy szacowane są na 6,00-6,25%.

Logistyka i handel: Dominacja USA i rozwój parków handlowych

Sektor przemysłowo-logistyczny, z wynikiem niespełna 1,5 mld euro, był drugim obszarem wzrostu wartości inwestycji r/r. Sfinalizowano 34 transakcje, z czego największą była sprzedaż portfelowa zakładów Eko-Okna na rzecz amerykańskiego Realty Income. Istotne były również transakcje z udziałem Hillwood oraz Rysy Properties Limited. W tym segmencie niepodzielnie rządzi kapitał amerykański (ponad 41% udziału), choć po raz pierwszy w gronie najaktywniejszych znalazł się również kapitał polski (8%), m.in. dzięki aktywności DL Invest.

W sektorze handlowym wartość transakcji wyniosła 862 mln euro, co oznacza spadek o niemal 48% r/r, wynikający z braku transakcji o skali porównywalnej do roku 2024. Liczba transakcji pozostała jednak stabilna, a rynek koncentruje się na małych i średnich parkach handlowych. Wśród nabywców aktywni byli polscy inwestorzy (19% wartości, 31% liczby transakcji), a także kapitał amerykański (przejęcie portfela Trei Real Estate przez Ares i Slate).

Sektor living (PRS i PBSA) wciąż boryka się z ograniczoną podażą gotowych produktów, co sprawia, że transakcje realizowane są głównie w formule forward. Wartość inwestycji przekroczyła 130 mln euro, a rynek oczekuje na finalizację sprzedaży ponad 5300 lokali przez Resi4Rent na rzecz TAG Immobilien, co spodziewane jest w połowie 2026 roku.

Perspektywy na 2026 rok

Eksperci Savills przewidują, że po roku stabilizacji, nadchodzi czas ożywienia transakcyjnego. Pierwsza połowa 2026 roku zapowiada się aktywnie ze względu na szereg procesów będących w fazie negocjacji lub umów przedwstępnych, w tym transakcję dotyczącą portfela Auchan (nabywca Adventum Penta Fund SCA SICAV-RAIF).

– "Po okresie na dostosowanie się rynku, rok 2025 był rokiem stabilizacji i powrotu aktywności, podczas gdy 2026 rok ma przynieść ożywienie w aktywności transakcyjnej" – przewiduje Mark Richardson.

Rynek spodziewa się powrotu większych transakcji w sektorze biurowym oraz finalizacji sprzedaży dużych centrów handlowych.

– "Chociaż oczekuje się poprawy ogólnej płynności, inwestorzy pozostaną selektywni. Aktywa premium w głównych lokalizacjach będą prawdopodobnie osiągać lepsze wyniki, podczas gdy nieruchomości w mniej atrakcyjnych obecnie lokalizacjach lub wymagające nakładów finansowych będą notować dyskonto, ale transakcje takimi aktywami są wspierane wiarygodnymi strategiami repozycjonowania" – dodaje Wioleta Wojtczak.

Prognozy wskazują na utrzymującą się aktywność kapitału z Europy Środkowo-Wschodniej, stopniowy powrót inwestorów zachodnioeuropejskich oraz rosnącą rolę biur zarządzających majątkami rodzinnymi, poszukujących stabilnych przychodów i bezpiecznych inwestycji.