Od początku 2026 roku kwestie bezpieczeństwa cywilnego i ochrony ludności stały się kluczowym elementem agendy rynku nieruchomości w Polsce. Choć ramy prawne nowych regulacji obowiązują formalnie od 2025 roku, to właśnie teraz zaczynają one realnie kształtować codzienną praktykę inwestycyjną. Zmiany te wpływają na sposób projektowania, funkcjonalność oraz długoterminową wycenę nowych przedsięwzięć, zarówno w sektorze mieszkaniowym, jak i komercyjnym.

Nowe przepisy ustanawiają zasady planowania, ewidencjonowania oraz wykorzystywania obiektów zbiorowej ochrony ludności, w tym schronów, ukryć i miejsc doraźnego schronienia (MDS). Ustawa precyzuje, które z nowo powstających budynków – szczególnie te wyposażone w kondygnacje podziemne – muszą być zaprojektowane tak, aby w sytuacjach kryzysowych mogły służyć jako bezpieczne schronienie.

Dla uczestników rynku kluczowy jest zakres obowiązywania nowych wymogów. Dotyczą one inwestycji, dla których wniosek o pozwolenie na budowę złożono po 31 grudnia 2025 roku. Regulacje obejmują nie tylko budownictwo wielorodzinne, ale także znaczącą część sektora komercyjnego, w tym biurowce, obiekty handlowe oraz budynki użyteczności publicznej.

– „Ustawa nie wyłącza z tego zakresu centrów handlowych ani nieruchomości magazynowych. Oznacza to, że duże hale logistyczne, magazyny czy galerie handlowe, zwłaszcza te dysponujące kondygnacjami podziemnymi lub rozległymi, zamkniętymi przestrzeniami, mogą zostać ujęte w lokalnych planach ochrony ludności jako potencjalne miejsca doraźnego schronienia. Samo wskazanie obiektu w takim planie nie oznacza automatycznego obowiązku jego przebudowy, ale może rodzić konsekwencje projektowe, ewidencyjne lub organizacyjne” – mówi Dominika Jędrak, Dyrektor Działu Market Insights, Colliers.

Ustawodawca zachował zasadę niedziałania prawa wstecz, co jest istotną informacją dla właścicieli istniejących zasobów. Inwestycje z pozwoleniem na budowę uzyskanym przed 1 stycznia 2026 roku co do zasady nie podlegają nowym wymogom. Również modernizacje istniejących obiektów nie wymuszają automatycznego dostosowania do standardów ochronnych, chyba że zakres prac lub decyzje administracyjne będą tego wymagały. Należy jednak liczyć się z ewidencjonowaniem obiektów mogących pełnić funkcje ochronne, co może objąć także starsze budynki komercyjne.

Najbardziej odczuwalnym skutkiem nowych regulacji jest wzrost kosztów realizacji inwestycji. Wdrożenie funkcji MDS wymaga wzmocnienia konstrukcji budynku, instalacji zaawansowanych systemów wentylacyjnych, dodatkowych zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz zapewnienia mediów umożliwiających szybką adaptację garaży lub piwnic na cele ochronne.
, że wyższe nakłady inwestycyjne mogą wpłynąć na rynek najmu, skutkując wzrostem stawek czynszowych oraz bardziej zachowawczą postawą inwestorów wobec rozpoczynania nowych projektów.

Obecnie rynek oczekuje na szczegółowe rozporządzenia wykonawcze, które mają być publikowane sukcesywnie od lutego 2026 roku. Dopiero one doprecyzują parametry techniczne, takie jak standardy konstrukcyjne czy wyposażenie, co pozwoli w pełni ocenić wpływ regulacji na proces inwestycyjny.

W perspektywie długoterminowej nowe przepisy mogą przyczynić się do wykreowania nowych standardów jakości. Obiekty oferujące infrastrukturę zwiększającą bezpieczeństwo ludności mogą zyskać przewagę konkurencyjną, szczególnie w segmencie premium oraz nieruchomości o znaczeniu strategicznym. Wiąże się to jednak z dodatkowymi kosztami operacyjnymi dotyczącymi utrzymania i gotowości miejsc schronienia.

Również sektor magazynowy i logistyczny, choć niewskazany wprost, musi liczyć się ze zmianami.