Czwarta edycja raportu przygotowanego przez Savills i CRIDO, zatytułowana „Rynek PRS w Polsce. Aspekty komercyjne, prawne i podatkowe”, rzuca światło na szybki rozwój najmu instytucjonalnego w kraju. Publikacja, łącząca dane rynkowe z analizami regulacyjnymi, stanowi istotny punkt odniesienia dla deweloperów oraz inwestorów, wskazując na rosnącą rolę tego segmentu w największych aglomeracjach. Z ustaleń autorów opracowania wynika, że polski sektor najmu instytucjonalnego (PRS) utrzymuje wysoką dynamikę wzrostu. Od stycznia do końca października 2025 roku zasób mieszkań w tym formacie powiększył się o ponad 4 800 lokali, osiągając poziom około 25 100 jednostek. Oznacza to wzrost o 24 proc. względem początku roku. Prognozy zakładają, że do końca 2027 roku całkowita podaż – uwzględniając projekty w budowie oraz planowane – może przekroczyć 36 000 mieszkań. Mimo tych wzrostów, eksperci zaznaczają, że rynek PRS znajduje się wciąż na wczesnym etapie rozwoju, zwłaszcza w porównaniu do skali najmu prywatnego, a niska podaż dużych pakietów mieszkań stanowi wyzwanie dla inwestorów instytucjonalnych.

Zmiany społeczne i nowe wyzwania

Rozwój sektora napędzany jest przez zmianę postaw społecznych, rosnącą mobilność oraz ograniczoną dostępność kredytów hipotecznych. Najemcy coraz częściej poszukują transparentności i stabilności, którą gwarantują profesjonalni operatorzy.

– Polska wchodzi w etap, w którym najem instytucjonalny staje się pełnoprawną i racjonalną alternatywą wobec zakupu mieszkania, szczególnie w największych miastach. Wysoka transparentność rynku oraz profesjonalizacja usług najmu przyciągają zarówno najemców, jak i inwestorów – komentuje Jacek Kałużny, Head of Operational Capital Markets, Savills.

Dane Ministerstwa Finansów wskazują, że choć w 2024 roku ponad 1,07 mln podatników deklarowało przychody z najmu prywatnego, segment PRS – mimo dziesięciokrotnego wzrostu od 2018 roku – stanowi zaledwie 2 proc. rynku. Nowoczesny najemca coraz częściej traktuje wynajem jako świadomy wybór, wynikający z nowych modeli życia i mobilności zawodowej.

Najbardziej dynamiczne rynki

Największą dynamikę wzrostu w okresie od stycznia do października 2025 roku odnotowały Kraków (1 742 nowe lokale) i Warszawa (1 484), a następnie Poznań i Wrocław. Trójmiasto podwoiło swoje zasoby, podczas gdy rynek w Łodzi pozostał stabilny. Inwestycje koncentrują się głównie w siedmiu największych metropoliach.

– To dostępność projektów gruntowych, urbanizacja oraz silne przepływy migracyjne sprawiają, że największe miasta pozostaną kluczowe dla rozwoju sektora PRS. Dane za 2025 r. potwierdzają stabilny popyt. Widzimy, że nowe projekty bardzo szybko znajdują najemców – podkreśla Wioleta Wojtczak, Head of Research, Savills.

Stabilność czynszów

Analizy wskazują na stabilność czynszów w sektorze PRS, które wykazują odporność na wahania rynkowe. W pierwszych trzech kwartałach 2025 roku odnotowano wzrosty stawek w Gdańsku (3 proc.) oraz w Warszawie, Wrocławiu, Łodzi i Poznaniu (ok. 1,5 proc.). Ceny kawalerek wahały się zazwyczaj od 2500 do 3000 zł, a mieszkań dwupokojowych od 2000 do ponad 4000 zł, w zależności od standardu i lokalizacji.

Wioleta Wojtczak dodaje: – Wysoka jakość obsługi i przewidywalność procesu najmu sprawiają, że projekty PRS dobrze trzymają poziom czynszów. To format, który adresuje realne potrzeby najemców, czyli stabilność, bezpieczeństwo i jakość.

Główni gracze i bariery regulacyjne

Rynek zdominowany jest przez trzech głównych graczy kontrolujących 48 proc. zasobów:

• lidera Resi4Rent (ok. 6 200 mieszkań)
• Vantage Rent (3 287 lokali)
• LifeSpot (2 450 mieszkań)

Tuż za podium znajduje się Fundusz Mieszkań na Wynajem. Istotnym wątkiem poruszanym w raporcie są bariery regulacyjne. Brak precyzyjnych przepisów dedykowanych sektorowi PRS oraz niejednolite interpretacje organów podatkowych generują niepewność inwestycyjną.

Jak dodaje Anna Pleskowicz, Partner w CRIDO: – W realiach braku dedykowanych regulacji sektor PRS wymaga każdorazowo szczegółowej analizy podatkowo-prawnej już na etapie projektowania inwestycji – zarówno w kontekście wyboru modelu biznesowego, jak i jego dostosowania do lokalnych uwarunkowań. Co istotne, konsekwencje podatkowe towarzyszą inwestorom przez cały cykl życia projektu.

Eksperci CRIDO wskazują, że niejednoznaczność przepisów, zwłaszcza w zakresie VAT i podatku od nieruchomości, może wpływać na rentowność projektów. Mimo niskiej płynności rynku inwestycyjnego (wartość transakcji 86,5 mln euro w trzech kwartałach 2025 roku), sektor living w Polsce pozostaje atrakcyjny dla inwestorów, choć barierą pozostaje brak gotowych portfeli nieruchomości.