Drugi kwartał 2025 roku na regionalnych rynkach biurowych w Polsce charakteryzował się stabilnością oraz utrzymującym się wysokim zainteresowaniem najemców, pomimo braku nowej podaży – wynika z najnowszego raportu „Review - Rynek biurowy. Miasta regionalne” opublikowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland. Analiza popytu jasno pokazuje, że dominującym trendem jest przedłużanie istniejących umów, co świadczy o ostrożności firm w podejmowaniu decyzji o relokacji, zwłaszcza w obliczu ograniczonej dostępności nowoczesnych biur.

Wrocław liderem w budowie, ale podaż wstrzymana

W drugim kwartale 2025 roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych nie zanotowano oddania do użytku żadnych nowych obiektów biurowych. Całkowita nowa podaż w pierwszej połowie roku wyniosła zaledwie 2,4 tys. m², a jedynym ukończonym projektem był Dymka 188 w Poznaniu. Taka sytuacja jest rezultatem ograniczonej aktywności deweloperskiej, podyktowanej mniejszą liczbą umów przednajmu oraz ostrożnością inwestorów w kwestiach finansowania i komercjalizacji. Mimo to, w budowie pozostaje ponad 312 tys. m² powierzchni biurowej, której realizacja planowana jest na lata 2025–2026. Liderem pod względem wolumenu budowanej powierzchni jest Wrocław, gdzie powstaje kilka znaczących inwestycji. Największą z nich jest Quorum Office Park B, oferujący ponad 53 tys. m², co czyni go największym projektem biurowym realizowanym obecnie w miastach regionalnych.

Popyt wciąż rośnie, Kraków dominuje

Popyt na powierzchnie biurowe wykazuje tendencję wzrostową. W drugim kwartale 2025 roku całkowity wolumen transakcji najmu sięgnął 217,4 tys. m², co stanowi wzrost o 28% w stosunku do pierwszego kwartału i aż o 49% w ujęciu rocznym. Pod względem aktywności najemców prym wiódł Kraków, na który przypadło 56% wszystkich transakcji, umacniając jego pozycję lidera. Drugie miejsce zajął Wrocław z udziałem 17%, a podium zamknęło Trójmiasto z wynikiem 12%. Największą transakcją odnotowaną w ciągu ostatnich czterech kwartałów było przedłużenie umowy przez firmę Shell na blisko 23 tys. m² w krakowskim kompleksie DOT Office. Struktura zawieranych transakcji potwierdza, że renegocjacje i przedłużenia istniejących kontraktów stanowią dominujący trend, będący odpowiedzią na panujące warunki rynkowe. W drugim kwartale 2025 roku udział umów typu pre-let (przednajem) w całkowitym wolumenie wyniósł 5,7%. Taki rozkład sił świadczy o rozważnym podejściu firm do zmiany biura, podyktowanym zarówno kosztami, jak i ograniczoną dostępnością atrakcyjnych powierzchni.

– Obecnie, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych dominują przedłużenia istniejących umów, a nie relokacje. Wynika to z niepewności gospodarczej, wysokich kosztów fit-out oraz ograniczonej dostępności nowoczesnej powierzchni biurowej. Ta ostatnia stanowi największe wyzwanie dla najemców, a to z kolei prowadzi do zaostrzenia konkurencji o atrakcyjne lokalizacje. Utrudnia to relokację firm oraz ich rozwój – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych w BNP Paribas Real Estate Poland.

Stabilne pustostany i czynsze

Na koniec czerwca 2025 roku średni wskaźnik pustostanów na rynkach regionalnych utrzymał się na poziomie z poprzedniego kwartału i wyniósł 17,5%. Oznacza to, że niemal 1,18 mln m² powierzchni biurowej pozostawało do wynajęcia. Najwyższy udział pustostanów zarejestrowano w Katowicach (22,7%, co przekłada się na 173 tys. m² dostępnej powierzchni), natomiast na przeciwległym biegunie znalazł się Szczecin. Miasto to utrzymało pozycję lidera z najniższym wskaźnikiem pustostanów na poziomie zaledwie 7,3% (14 tys. m²).

– Pomimo wyzwań z jakimi mierzy się rynek nieruchomości komercyjnych, czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe na rynkach regionalnych od kilku kwartałów utrzymują się na stabilnym, stosunkowo wysokim poziomie. Na koniec II kw. za najlepsze powierzchnie biurowe trzeba zapłacić od 16,00 do 18,00 EUR/m kw./m-c., szczególnie w przypadku budynków z wysokimi ocenami certyfikacji środowiskowej lub w prestiżowych lokalizacjach – mówi Wiktoria Weilandt, Associate, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Perspektywy na kolejne kwartały

Analitycy wskazują, że obserwowane ożywienie po stronie najemców oraz stabilne stawki czynszowe świadczą o trwałym zainteresowaniu wysokiej jakości powierzchnią biurową w regionach. Mimo że podaż nowych projektów pozostaje na ograniczonym poziomie, aktywność inwestycyjna stopniowo się odbudowuje. Utrzymujący się dynamiczny popyt może w nadchodzących kwartałach stać się impulsem do dalszego rozwoju tego sektora.