Eksperci BNP Paribas Real Estate Poland w raporcie „Review. Rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce – I kwartał 2026” wskazują, że całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni osiągnęły poziom 37,4 mln m kw. W ciągu pierwszych trzech miesięcy roku deweloperzy oddali do użytku około 650 tys. m kw. nowej powierzchni, co mimo relatywnie wysokiego wolumenu, zwiastuje fazę normalizacji aktywności deweloperskiej.

I kwartał 2026 r. przyniósł nieoczekiwanie dobre wyniki na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce. Wzmożona aktywność najemców przełożyła się na spadek poziomu pustostanów, zmieniając typowy dla poprzednich lat sezonowy wzrost wskaźnika pustostanów na początku roku. – komentuje Ludwika Korzeniowska, Dyrektorka Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.

Kluczowe realizacje

Wśród największych projektów ukończonych w pierwszym kwartale 2026 roku znalazły się 7R Park Gdańsk III (80 tys. m kw.), Panattoni Park Rzeszów West (73 tys. m kw.) oraz Prologis Park Opole w Ujeździe (63,4 tys. m kw.).

Struktura transakcji: Powrót do fundamentów wzrostu

Najbardziej optymistyczną informacją płynącą z danych rynkowych jest wolumen transakcji brutto, który przekroczył 1,5 mln m kw., co oznacza wzrost o 46% w ujęciu rocznym. Kluczowa zmiana nastąpiła w strukturze popytu – nowe umowy stanowiły aż 42% wszystkich kontraktów. Jest to istotne rozróżnienie względem roku 2025, w którym rynek opierał się głównie na renegocjacjach.

Największe umowy kwartału

Na czele zestawienia transakcji znalazła się operacja typu „sale and leaseback” (sprzedaż i najem zwrotny) obiektu Raben Poznań, obejmująca aż 125,8 tys. m kw. Do znaczących kontraktów należały również renegocjacje w Logistic City Piotrków Trybunalski (68,3 tys. m kw.) oraz nowa umowa na 67,6 tys. m kw. w Marq Wrocław V Logistics Centre.

Wśród liderów popytu dominował sektor operatorów logistycznych (3PL), odpowiadający za 39% wolumenu. Na kolejnych miejscach sklasyfikowano branżę elektroniki i AGD (9%) oraz mebli (8%). Geograficznie najwięcej powierzchni wynajęto w strefie Warszawa II (20%), Polsce Centralnej (16%) oraz na Górnym Śląsku (15%).

Podaż pod kontrolą: Bezpieczne budowanie

Na koniec marca 2026 roku w budowie znajdowało się 1,5 mln m kw. powierzchni. Choć oznacza to wzrost o 6% rok do roku, deweloperzy wykazują się znacznie większą ostrożnością – aż 63% realizowanych projektów jest już zabezpieczonych umowami najmu.

Udział projektów zabezpieczonych umowami najmu wzrósł do ok. 63%, osiągając najwyższy poziom od II kw. 2021 r. Rosnący udział projektów zabezpieczonych umowami najmu świadczy o większym zainteresowaniu najemców oraz ogranicza ryzyko wzrostu pustostanów, wspierając stabilność rynku. – dodaje Ludwika Korzeniowska.

Do największych projektów w budowie należą obecnie Panattoni Wrocław Campus 2 (78,6 tys. m kw.) oraz Hillwood S8 Warsaw South (58 tys. m kw.). Aktywność deweloperska widoczna jest najsilniej w strefie Warszawa II, gdzie powstaje 34% wszystkich realizowanych obecnie inwestycji.

Pustostany i czynsze: Równowaga rynkowa

Średni wskaźnik pustostanów w Polsce wyniósł na koniec kwartału 7,3%, co oznacza spadek o 1,1 p.p. rok do roku. Sytuacja pozostaje jednak mocno zróżnicowana regionalnie. Najtrudniej o wolną przestrzeń w regionie Opola (1,1%) oraz Szczecina (1,4%), podczas gdy najwięcej wolnych hal pozostaje w regionie Zachód (15,2%).

Mimo ożywienia po stronie popytowej, czynsze wywoławcze pozostają stabilne. Stawki za najlepsze obiekty logistyczne i dystrybucyjne (Czynsz Prime) utrzymują się na poziomie 5,25 EUR/m kw./miesiąc. W przypadku logistyki miejskiej stawki te wynoszą średnio 7,75 EUR/m kw./miesiąc, co oznacza wzrost o 0,50 EUR w skali roku.

ESG jako klucz do wartości aktywów

Raport zwraca także uwagę na rosnącą rolę kryteriów środowiskowych i społecznych w procesach decyzyjnych.

Rola ESG na rynku magazynowym konsekwentnie zyskuje na znaczeniu i coraz silniej oddziałuje na decyzje podejmowane przez najemców oraz inwestorów. W rezultacie wdrażanie zasad ESG podnosi atrakcyjność nieruchomości, wspierając jednocześnie ich długoterminową stabilność dochodową oraz utrzymanie wartości. – podkreśla Joanna Choromańska, Dyrektorka w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland.

Kontekst makroekonomiczny

Optymizm rynkowy wspierają prognozy na 2026 rok, zakładające wzrost PKB na poziomie 3,7% oraz spadek inflacji do 3,2%, przy jednoczesnym prognozowanym obniżeniu głównej stopy procentowej NBP do 3,75%.

Dobre wyniki I kwartału 2026 roku, wspierane przez odbudowę popytu po okresie spowolnienia gospodarczego, pozwalają z optymizmem patrzeć na resztę roku, unikając jednocześnie ryzyka nadpodaży w dłuższej perspektywie czasowej.