Z raportu Działu Badań i Analiz AXI IMMO pt.: „Rynek biurowy w Warszawie w I kwartale 2026 r.” wynika, że różnice pomiędzy poszczególnymi strefami miasta widoczne są w jakości podaży, dostępności biur oraz strategiach inwestycyjnych. Średni wskaźnik pustostanów w Warszawie na koniec marca 2026 roku wyniósł 9,5%, jednak dane te różnią się radykalnie w zależności od lokalizacji.

„W strefach centralnych współczynnik pustostanów kształtował się na poziomie 6,5%, podczas gdy w lokalizacjach niecentralnych wynosił 12,2%, co oznacza niemal 6 punktów procentowych różnicy. Najwyższe wskaźniki niewynajętej powierzchni odnotowano na Służewcu (18,7%), w rejonie Żwirki i Wigury (15,4%) oraz w korytarzu Alej Jerozolimskich (12,0%)”. – mówi Emilia Trofimiuk, Research Manager, Dział Analiz i Badań, AXI IMMO.

Niska dostępność biur w centrum, szczególnie w zakresie dużych metraży, generuje wzrost konkurencji wśród najemców oraz wywiera presję na stawki czynszu w budynkach klasyc premium.

Wysokie, nowoczesne biurowce w centrum Warszawy | Źródło: materiały prasowe

Inwestycje deweloperskie zdominowane przez centrum

Struktura nowej podaży potwierdza selektywne podejście inwestorów. Pod koniec I kwartału 2026 roku w fazie realizacji znajdowało się około 120 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Co istotne, ponad 110 tys. mkw. z tego wolumenu przypadało na strefy centralne, podczas gdy poza nimi budowano jedynie ok. 4 tys. mkw. Całkowita aktywność deweloperska w Warszawie odnotowała jednak spadek o 46% w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego.

„Brak jest nowych budów w strefach niecentralnych, co potwierdza selektywne podejście deweloperów i koncentrację kapitału w lokalizacjach o najwyższym potencjale popytowym oraz prestiżowym charakterze”. – wyjaśnia Emilia Trofimiuk.

W centralnej części miasta realizowane są obecnie najbardziej zaawansowane projekty, w tym AFI Tower (50 000 mkw.) w kompleksie Towarowa 22, Skyliner II przy Rondzie Daszyńskiego oraz wieżowiec Upper One realizowany przez Strabag Real Estate przy al. Jana Pawła II.

Nowoczesne biurowce w Warszawie | Źródło: materiały prasowe

Rynek dwóch prędkości

Podczas gdy centrum przyciąga największą skalę inwestycji i najemców poszukujących reprezentacyjnych siedzib, sytuacja w obszarach niecentralnych wygląda odmiennie. Tam działalność inwestycyjna ogranicza się do mniejszych przedsięwzięć, takich jak Puławska 533, lub procesów repozycjonowania starszych obiektów.

„Charakterystyczna dla tych realizacji jest duża skala, wysoki standard oraz koncentracja w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, co odpowiada na popyt ze strony najemców poszukujących nowoczesnych, reprezentacyjnych powierzchni. Zupełnie inaczej wygląda sytuacja poza centrum, gdzie aktywność inwestycyjna ma wyraźnie ograniczony zakres i koncentruje się głównie na mniejszych projektach, takich jak Puławska 533, a także na repozycjonowaniu starszych kompleksów biurowych w strefach takich jak Służewiec czy korytarz Alej Jerozolimskich. Tym samym struktura realizowanych inwestycji potwierdza utrwalający się model rynku „dwóch prędkości”, w którym centrum przyciąga kapitał i nowe projekty, natomiast strefy niecentralne pozostają obszarem ograniczonej aktywności deweloperskiej i rosnącej konkurencji cenowej”. – podsumowuje Emilia Trofimiuk, AXI IMMO.

Perspektywy dla najemców i właścicieli

Postępująca polaryzacja wymusza na uczestnikach rynku zmianę podejścia strategicznego. W centrum dominują prestiżowe projekty o rosnących stawkach, natomiast w strefach pozacentralnych walka o najemcę opiera się głównie na elastyczności warunków finansowych i optymalizacji cenowej. Lokalizacja biura staje się kluczowym czynnikiem determinującym model funkcjonowania całych segmentów rynku nieruchomości w Warszawie.