Po latach dynamicznej ekspansji, polski rynek magazynowy wchodzi w fazę większej selektywności. Z danych JLL wynika, że rok 2025 przyniósł wyraźne spowolnienie tempa realizacji nowych projektów, a na znaczeniu zyskały renegocjacje. Po raz pierwszy w historii ich wolumen (ponad 3,5 mln m kw.) przewyższył nowe zapotrzebowanie (3,3 mln m kw.). Decyzje najemców ewoluują – zamiast kierować się wyłącznie poziomem czynszu, firmy analizują potencjał technologiczny i jakość lokalizacji.

Logistyka jako fundament strategii biznesowej

Globalne trendy potwierdzają tę diagnozę. Raport „Global Trade Observatory Annual Outlook Report 2026”, przygotowany przez DP World podczas Forum w Davos, wskazuje, że 94% menedżerów spodziewa się wzrostu handlu, ale jednocześnie aż 45% widzi w ograniczonej pojemności magazynowej kluczowe wąskie gardło dla rozwoju. Warto zauważyć, że 100% badanych menedżerów wskazuje procedury celne jako główną przyczynę opóźnień w łańcuchach dostaw.

Co więcej, 39% respondentów badania uznaje obiekty dystrybucyjne oraz huby logistyczne za absolutnie kluczowy obszar dla niezbędnych inwestycji infrastrukturalnych w najbliższym czasie.

Odpowiedzią jest kapitałochłonna modernizacja – 96% firm planuje częściową automatyzację operacji do końca 2026 roku.

Logistyka wewnątrzzakładowa przez lata funkcjonowała jako obszar kosztów i operacji typu non added value, będąc skutecznie pomijana inwestycyjnie. Dziś, w warunkach rosnących kosztów pracy, ograniczonej dostępności pracowników i zaburzeń rynkowych, staje się nie tylko krytycznym procesem, ale wręcz spoiwem przedsiębiorstwa i elementem przewagi konkurencyjnej – tłumaczy Adam Pajda, Dyrektor Linii Biznesowej Intralogistyka, ASTOR.

Od Przemysłu 4.0 do 5.0: Człowiek w centrum inteligentnych systemów

Podczas gdy model 4.0 skupiał się na cyfryzacji i IoT w celu maksymalizacji wydajności, Przemysł 5.0 wprowadza trzy nowe filary: orientację na człowieka (human-centric), zrównoważony rozwój oraz odporność na zakłócenia. W praktyce oznacza to wykorzystanie technologii, takich jak cyfrowe bliźniaki czy coboty, by realnie odciążyć pracowników od najtrudniejszych zadań fizycznych.

Pandemia i kryzys energetyczny nie były anomalią, lecz brutalnym testem, który obnażył strategiczną słabość wielu łańcuchów dostaw. Przemysł 5.0 nie jest kolejną unijną koncepcją, ale nowym systemem operacyjnym dla logistyki, w którym magazyn zaczyna pełnić rolę swoistej polisy ubezpieczeniowej dla całego biznesu. To fundamentalna zmiana myślenia: odporność przestaje być kosztem, a staje się warunkiem przetrwania, zrównoważony rozwój - wymogiem dostępu do kapitału, a podejście zorientowane na człowieka – koniecznym warunkiem tego, by inwestycje w technologię przynosiły realny zwrot – komentuje Klaudia Rydz, Consultant, Industrial Agency, JLL.

Automatyzacja, która wspiera dobrostan

Eksperci podkreślają, że kluczem do sukcesu nie jest mechanizacja dla samej mechanizacji, lecz integracja systemów IT (WMS, slotting) z infrastrukturą w sposób elastyczny. Magazyn przyjazny człowiekowi łączy inteligentne systemy z ergonomią, wykorzystując egzoszkielety czy rzeczywistość rozszerzoną (AR).

Kluczowym elementem transformacji jest tzw. human factor, czyli aktywne włączanie pracowników w projektowanie procesów i prowadzenie pilotaży nowych technologii.

Według danych FEES oraz EUOSHA, włączenie czynnika ludzkiego przekłada się bezpośrednio na mniejszą rotację kadr, redukcję błędów oraz wyższą akceptację wdrażanych innowacji technologicznych.

– W praktyce przejście od „magazynu 4.0” do „5.0” dzieje się od dawna - polega ono na odejściu od myślenia o automatyzacji wyłącznie jako sposobie redukcji kosztów pracy. Celem jest stworzenie środowiska, w którym technologia przejmuje zadania powtarzalne, obciążające fizycznie lub podatne na błędy, pozwalając pracownikom skupić się na działaniach wymagających doświadczenia i podejmowania decyzji. Z naszego doświadczenia największą wartość przynoszą projekty, które równocześnie poprawiają produktywność, ergonomię i odporność operacji. Najczęściej spotykanym błędem jest natomiast wdrażanie automatyzacji jako celu samego w sobie, bez uwzględnienia potrzeb użytkowników i długoterminowej elastyczności procesów – podkreśla Jacek Olszewski, Director & Partner, Miebach Consulting Group.

Praktyka na polskim gruncie: Wilcza Góra i Auchan

Modelowym przykładem wdrożenia tych założeń jest centrum dystrybucyjne Auchan w Wilczej Górze, korzystające z Ocado Smart Platform. Układ setek autonomicznych robotów wspiera tu precyzyjne zarządzanie e-grocery, przy jednoczesnym zachowaniu kluczowej roli nadzorczej człowieka. Według JLL, takie inwestycje wymagają odejścia od relacji transakcyjnej na rzecz partnerstwa strategicznego.

Takie projekty wymagają też innego modelu współpracy pomiędzy siecią handlową, dostawcą technologii, operatorem logistycznym i właścicielem obiektu – co samo w sobie jest jednym z praktycznych przejawów postulatów 5.0, przesuwającego akcent z pojedynczej inwestycji na długoterminowe partnerstwo. To także idealny przykład, że technologia, człowiek i zrównoważony rozwój muszą działać we wzajemnej harmonii – zauważa Edyta Kowalska, Senior Consultant, Industrial Agency, JLL.

ESG: Realny wymóg finansowania nieruchomości

Raport JLL podsumowujący 2025 rok wskazuje, że ESG nie jest już wyborem, lecz twardym rynkowym wymogiem finansowania. Efektywność energetyczna i wykorzystanie OZE bezpośrednio decydują o atrakcyjności obiektu w oczach instytucji finansowych. Dostępność komunikacyjna i standard zaplecza socjalnego stają się równie istotne co metraż, kształtując nową wartość aktywów logistycznych w Polsce.