Z analizy przeprowadzonej przez firmę doradczą JLL wynika, że o sile sektora nie zdecydowała wyłącznie łączna wartość transakcji, ale przede wszystkim zmiana strategii inwestycyjnych. Kapitał napływał równocześnie do dużych centrów handlowych, parków handlowych, portfeli obiektów convenience oraz transakcji typu sale & leaseback.

– Rynek, na którym w ostatnich latach dominował format parków handlowych, stał się dziś najbardziej zróżnicowanym segmentem inwestycyjnym w Polsce. Obok parków handlowych, które są nadal bardzo popularnym produktem inwestycyjnym, ponownie kupowane są duże centra handlowe, rozwijają się transakcje portfelowe, a coraz większe znaczenie zyskują struktury sale & leaseback. Taka dywersyfikacja wynika z rosnącego globalnego popytu na nieruchomości handlowe. Nowy napływający kapitał wykazuje się większą elastycznością co do typów nabywanych nieruchomości – mówi Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, JLL.

Koniec dominacji jednego formatu

W pierwszej połowie 2026 roku parki handlowe utrzymały silną pozycję, jednak przestały być jedynym motorem aktywności rynkowej. Do łask inwestorów wróciły duże centra handlowe. Najbardziej spektakularnym przykładem była transakcja nabycia przez czeską grupę Trigea większościowego udziału w centrum Posnania, co stanowi największą inwestycję w tym segmencie od 2024 roku.

Równolegle obserwowano wysoką aktywność w obszarze portfeli parków handlowych. Generali Real Estate we współpracy ze Star Capital Finance przejęło sześć Vendo Parków, a Ares Real Estate wspólnie ze Slate Asset Management nabyły kolejne transze portfela TREI. Aktywne zakupy kontynuowały również podmioty takie jak BIG oraz MCore. Według ekspertów JLL, inwestorzy koncentrują się obecnie na jakości aktywów, profilu najemców oraz stabilności przepływów pieniężnych, rezygnując z ograniczania się do jednego typu produktu.

Sale & leaseback jako strategiczne narzędzie finansowania

Nowym, pełnoprawnym elementem polskiego krajobrazu handlowego stały się transakcje typu sale & leaseback, model dotychczas utożsamiany głównie z rynkiem magazynowym. Kluczowym wydarzeniem była transakcja funduszu Shopper Park Plus (zarządzanego przez Adventum), który odkupił od Auchan Polska i Ceetrus osiem obiektów handlowych za kwotę około 190 mln euro. Auchan pozostał w obiektach jako główny najemca na podstawie 15-letnich umów.

– Sale & leaseback przestaje być rozwiązaniem stosowanym wyłącznie w pojedynczych przypadkach. Dla operatorów handlowych staje się elementem strategii finansowania dalszego rozwoju, natomiast inwestorom daje dostęp do aktywów z bardzo dobrze zabezpieczonym dochodem. To jeden z kierunków, który w najbliższych latach może wyraźnie zmienić strukturę polskiego rynku inwestycyjnego – komentuje Agnieszka Kołat.

Pochodzenie kapitału i prognozy na drugą połowę roku

Analiza struktury kapitałowej wskazuje na rosnącą aktywność inwestorów z regionu Europy Środkowej, w szczególności z Czech i Węgier. Na rynku operują także fundusze z Izraela, Wielkiej Brytanii, Niemiec oraz RPA. Zauważalny jest również systematyczny wzrost udziału polskiego kapitału prywatnego, który coraz śmielej rywalizuje o atrakcyjne aktywa.

Eksperci przewidują, że w nadchodzących miesiącach decydującym czynnikiem wyboru nie będzie format, lecz model biznesowy nieruchomości. Inwestorzy będą premiować obiekty odporne na zmiany zachowań konsumentów, o silnej pozycji lokalnej i długoterminowych umowach najmu.

– Dzisiaj inwestorzy kupują nie tyle konkretny format handlowy, ile jakość modelu biznesowego stojącego za nieruchomością i długoterminowy potencjał osiągnięcia zakładanych stóp zwrotu lub wyników lepszych niż średnia rynkowa. Dlatego obok parków handlowych równie dobrze radzą sobie najlepsze centra handlowe czy portfele convenience. Rynek handlowy przestał być jednowymiarowy i właśnie ta różnorodność będzie jego największą przewagą konkurencyjną w kolejnych latach – podsumowuje Agnieszka Kołat.