Zainteresowanie powierzchniami magazynowymi w Polsce utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. W ciągu pierwszych trzech kwartałów 2025 roku wolumen najmu wyniósł 4,5 mln m kw., co stanowi wzrost o 20% względem analogicznego okresu roku ubiegłego. Równolegle obserwuje się wzmożoną aktywność na rynku inwestycyjnym, gdzie wartość transakcji w sektorze magazynowym zwiększyła się o 18%, osiągając pułap 873 mln euro. Te wskaźniki, wraz z obecnością globalnego kapitału, potwierdzają silną pozycję Polski jako logistycznego centrum regionu.

„Polski rynek magazynowy ponownie udowadnia swoją odporność. Popyt najemców rośnie drugi rok z rzędu, a inwestorzy wyraźnie wzmacniają swoją obecność. To sygnał zaufania do długoterminowych fundamentów rynku,” – komentuje Szymon Sobiecki, Analyst, Research w Knight Frank.

Całkowite zasoby nowoczesnych powierzchni magazynowych w kraju przekroczyły barierę 36,4 mln m kw. Choć dynamika przyrostu nieco wyhamowała w porównaniu do rekordowych lat 2021–2023, deweloperzy sukcesywnie zwiększają swoje zaangażowanie. W okresie od stycznia do września 2025 roku oddano do użytku 1,55 mln m kw., co oznacza spadek o 26% r/r. Należy jednak odnotować symptomy ożywienia widoczne od drugiego kwartału – wolumen powierzchni w budowie wzrósł o 6% kwartał do kwartału, osiągając 1,5 mln m kw. Największa aktywność budowlana koncentruje się w regionie Warszawy (527 000 m kw.), Trójmiasta (221 000 m kw.) oraz na Górnym Śląsku (190 000 m kw.).

Inwestycje i spekulacyjne projekty

Inwestorzy coraz częściej decydują się na start projektów spekulacyjnych, choć ich udział pozostaje niższy niż w okresie boomu inwestycyjnego. Na koniec trzeciego kwartału stopień zabezpieczenia powierzchni w budowie umowami przednajmu wynosił 55%, co stanowi spadek w porównaniu do 59% odnotowanych na początku roku. Na dojrzałych rynkach, takich jak Warszawa czy Górny Śląsk, wskaźnik ten oscyluje wokół 30%.

Aktywność najemców i geograficzna koncentracja

Całkowita aktywność najemców w trzech pierwszych kwartałach 2025 roku zamknęła się wynikiem 4,5 mln m kw., przy czym sam trzeci kwartał przyniósł 1,6 mln m kw. wynajętej przestrzeni – to wynik o 42% wyższy niż przed rokiem. W strukturze popytu dominowały renegocjacje, stanowiące 47% wolumenu, podczas gdy nowe umowy odpowiadały za 44%. Geograficznie największe zainteresowanie koncentruje się wokół Warszawy, Polski Centralnej i Wrocławia, które łącznie generują ponad 60% popytu. Oprócz tradycyjnie silnych branż logistycznej i handlowej, rośnie znaczenie sektora lekkiej produkcji. Podmioty z tej kategorii odpowiadały za 16% całkowitego wolumenu najmu w omawianym okresie.

„Przedsiębiorstwa coraz śmielej wracają do strategii rozwoju i zabezpieczania łańcuchów dostaw. Oczekiwane ożywienie produkcji przemysłowej oraz silna konsumpcja będą w kolejnych kwartałach dodatkowo stymulować popyt na powierzchnie magazynowe,” – podkreśla Przemysław Piętak, Head of Industrial and Logistics Agency w Knight Frank.

Wskaźnik pustostanów wykazuje stabilizację, wynosząc na koniec września 8,21% (wobec 8,19% kwartał wcześniej). Przewiduje się jednak, że rosnący popyt wpłynie na ograniczenie dostępności wolnych powierzchni w nadchodzących miesiącach. Stawki czynszów wywoławczych pozostają na niezmienionym poziomie. Dla obiektów typu big box kształtują się one w przedziale 3,8–5 EUR/m kw., natomiast dla magazynów miejskich wynoszą od 5 do 7,5 EUR/m kw., przy czym najwyższe ceny notowane są w granicach administracyjnych Warszawy i Krakowa.

Znaczenie sektora magazynowego

Sektor magazynowy odgrywa kluczową rolę na rynku inwestycyjnym, odpowiadając za 34% całkowitego wolumenu transakcji w Polsce. Wzrost wartości inwestycji o 18% r/r świadczy o niesłabnącym zainteresowaniu globalnych graczy, którzy realizują strategie długoterminowe i poszukują stabilnych aktywów o niskim profilu ryzyka.