Według najnowszego raportu firmy doradczej Avison Young, polski rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych utrzymuje solidne fundamenty. W pierwszych trzech kwartałach 2025 roku wartość transakcji sięgnęła 2,6 mld euro, co jest wynikiem zbliżonym do analogicznego okresu w 2024 roku (2,8 mld euro). Wzrost płynności na rynku potwierdza liczba 105 sfinalizowanych transakcji, w porównaniu do 87 w tym samym okresie roku ubiegłego. Kluczowym trendem jest rosnąca siła polskiego kapitału, który coraz odważniej wykorzystuje atrakcyjne wyceny aktywów. Inwestorzy typu „core” pozostają jednak bardziej ostrożni, czego dowodem są tylko dwie umowy przekraczające próg 100 mln euro.

Pod względem wolumenu transakcji aktywność rynkową zdominowały sektory biurowy oraz magazynowy.

W segmencie biur ponad połowa kapitału pochodziła od polskich inwestorów, co świadczy o rosnącym zaufaniu krajowych podmiotów. Sektor magazynowy, mimo niższej płynności, odnotował kilka kluczowych transakcji podkreślających jego strategiczne znaczenie. Stabilnie prezentuje się również rynek handlowy, gdzie zainteresowanie koncentruje się na parkach handlowych i projektach przeznaczonych do przebudowy. Z kolei w segmentach PRS i domów studenckich sfinalizowano kilka umów na rynku wtórnym, a cała branża oczekuje na rekordowe przejęcie 18 aktywów Resi4Rent przez Vantage Development. Dzięki silnym fundamentom gospodarczym i ogólnej stabilności, polski rynek inwestycyjny rozwija się w równomiernym tempie. W nadchodzących kwartałach oczekuje się powrotu kapitału typu „core” oraz dużych transakcji portfelowych, które powinny dodatkowo pobudzić aktywność w sektorze.

Sektor biurowy – zwiększona aktywność polskich inwestorów

Segment biurowy w okresie od stycznia do września 2025 roku wysunął się na pozycję lidera, dominując zarówno pod względem wolumenu, jak i liczby przeprowadzonych transakcji. Największą umową, a jednocześnie jedyną w tym sektorze o wartości przekraczającej 100 mln euro, było sfinalizowanie nabycia 50% udziałów w Mennica Legacy Tower przez Mennicę Polską. Inne istotne transakcje dotyczyły czołowych warszawskich biurowców, takich jak Vibe, Plac Zamkowy – Business with Heritage i Wronia 31, a także krakowskiego kompleksu High 5ive I & II. Przy średniej wartości transakcji nieznacznie przekraczającej 25 mln euro, rynek zdominowały transakcje typu „value-add” i oportunistyczne. Wyraźnie widoczna jest rosnąca aktywność krajowych inwestorów, których udział w wolumenie i liczbie transakcji przekroczył 50%. Wśród tych akwizycji znalazło się kilka nieruchomości nabytych na własne potrzeby przez właścicieli-użytkowników, w tym przez podmioty z sektora publicznego.

„Kapitał typu „core” pozostaje zachowawczy we wszystkich sektorach, ponieważ inwestorzy reprezentujący taką strategię nadal powstrzymują się od podejmowania ryzyka w obliczu utrzymującej się niepewności gospodarczej i geopolitycznej. W rezultacie w okresie I-III kw. 2025 r. na rynku odnotowano jedynie pięć transakcji typu „core” nieruchomościami biurowymi. W przyszłość patrzymy jednak optymistycznie, spodziewając się w ciągu najbliższych miesięcy kilku transakcji tego typu w Warszawie i miastach regionalnych. Natomiast inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą aktywność, selektywnie poszukując okazji. To właśnie tej klasy aktywa przyciągają polski kapitał, który na koniec III kwartału 2025 r. odpowiadał za ponad 50% wolumenu biurowego, a także liczby zawartych transakcji.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.

Sektor magazynowy – umiarkowana płynność, duże wolumeny

Sytuacja na rynku nieruchomości magazynowych w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. pozostaje stabilna, a osiągnięte wyniki są porównywalne z rokiem ubiegłym. Wartość transakcji obiektami magazynowymi wyniosła 873 mln euro, co stanowiło jedną trzecią całkowitego wolumenu inwestycyjnego. Umiarkowana płynność jest efektem ograniczonej liczby transakcji portfelowych (zaledwie trzy od początku roku) oraz trwających negocjacji cenowych między sprzedającymi a kupującymi. Większość wolumenu inwestycyjnego została wygenerowana poza głównymi rynkami magazynowymi w Polsce. Aż 17% wartości transakcji odnotowano w regionach wschodzących, takich jak Bydgoszcz i Rzeszów, a 16% w mniejszych ośrodkach, w tym w okolicach Olsztyna i Opola. Popularnością cieszyły się transakcje typu „sale and leaseback”, które stanowiły ponad 40% całkowitej wartości inwestycji w tym sektorze.

„Transakcje typu „sale and leaseback” stanowiły 44% całkowitego wolumenu sektora w tym roku, głównie dzięki przełomowej transakcji sprzedaży dwóch nieruchomości Eko-Okna na rzecz Realty Income. Transakcja ta jest nie tylko największą transakcją „sale and leaseback” odnotowaną w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. w Polsce, ale także największą tego typu jaką kiedykolwiek zrealizowano w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Z punktu widzenia inwestora struktura „sale and leaseback” zapewnia stabilny, długoterminowy dochód wspierany przez wiarygodnego najemcę. Pozwala ona dywersyfikować portfel i zapewnia korzyści wynikające z posiadania nieruchomości bez bezpośredniej ekspozycji na ryzyko operacyjne najemcy. Inwestorzy muszą jednak pamiętać o potencjalnych wyzwaniach, takich jak niewypłacalność najemcy, ryzyko ponownego wynajęcia, problemy związane ze stanem nieruchomości i zobowiązania środowiskowe. W związku z tym, dokładna analiza due diligence ma kluczowe znaczenie dla zapewnienia bezpieczeństwa i rentowności inwestycji.” – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

Sektor handlowy – ekspansja portfeli parków handlowych

W pierwszych dziewięciu miesiącach 2025 roku sektor handlowy odnotował wolumen inwestycyjny na poziomie 453 mln euro. Niezmiennie dużym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się parki handlowe, obiekty typu „convenience” oraz wolnostojące sklepy spożywcze. Tego typu aktywa stanowiły dwie trzecie wszystkich transakcji i odpowiadały za 56% całkowitego wolumenu. Istotny, 20-procentowy udział, miały także akwizycje obiektów przeznaczonych do przebudowy, głównie na cele mieszkaniowe. Trzecią najatrakcyjniejszą klasą aktywów handlowych były regionalne centra handlowe – w ramach czterech transakcji sprzedano sześć takich obiektów. Chociaż różnorodność formatów na polskim rynku sprzyja stabilnej płynności, brak transakcji z udziałem najlepszych galerii handlowych utrzymał całkowity wolumen na umiarkowanym poziomie. Doradcy Avison Young pośredniczyli w 4 z 10 największych transakcji w sektorze, zrealizowanych do końca trzeciego kwartału.

„W ostatnich latach Polska stała się atrakcyjnym punktem wejścia dla nowych inwestorów pragnących rozszerzyć swoją działalność na Europę Środkową i Wschodnią. Najważniejszą transakcją na rynku nieruchomości handlowych w okresie I-III kw. 2025 r. było nabycie portfela 10 obiektów A Centrum przez czeskiego inwestora My Park. Segment parków handlowych niezmiennie cieszy się powodzeniem, osiągając dobre wyniki dzięki trendowi wygodnych zakupów oraz dzięki stabilnej strukturze najemców, w której dominują dyskonty i sklepy z artykułami pierwszej potrzeby. Inwestorzy wchodzący po raz pierwszy na rynek polski często postrzegają parki handlowe jako stosunkowo bezpieczną klasę aktywów: oferują one niższe koszty wejścia w porównaniu z najlepszymi centrami handlowymi, zapewniają stały dochód z wynajmu i są zazwyczaj zlokalizowane w rozwijających się miastach regionalnych, gdzie popyt konsumencki pozostaje stabilny. Połączenie dostępności, stabilności i potencjału wzrostu sprawiło, że parki handlowe stały się celem dla debiutujących graczy, chcących zaistnieć na polskim rynku nieruchomości komercyjnych.” – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young.

Sektor PRS – przełomowa transakcja na horyzoncie

Wartość inwestycji na polskim rynku mieszkaniowym w okresie Q1-Q3 2025 wyniosła łącznie 223 mln euro. Z tej kwoty 150 mln euro przeznaczono na trzy projekty w sektorze najmu instytucjonalnego (PRS) w Warszawie. Dwie transakcje zostały zrealizowane przez AFI Europe, natomiast Xior Student Housing nabył jeden zasób od Syrena RE. Pozostałe umowy, zrealizowane przez NREP, dotyczyły trzech aktywów typu co-living w Gdańsku. Warto dodać, że obecnie finalizowana jest bezprecedensowa transakcja, w ramach której Vantage Development ogłosił nabycie 18 aktywów Resi4Rent PRS. Potencjał polskiego rynku mieszkaniowego przyciąga uwagę inwestorów krajowych i zagranicznych, w tym PHN, Ronson Development i Skanska.

„Rynek inwestycji PRS w Polsce, ze względu na swoją początkową fazę, był dotychczas zdominowany przez transakcje na rynku pierwotnym, gdzie budynki nabywane są bezpośrednio od deweloperów. Transakcje na rynku wtórnym pojawiły się w 2022 r., rozpoczynając kolejną fazę rozwoju rynku PRS w Polsce. Wtedy to Catella sprzedała swoje 3 aktywa w Warszawie i Krakowie, wycofując się jednocześnie z polskiego rynku nieruchomości. Obecnie finalizuje się przełomowa transakcja w tym sektorze, polegająca na nabyciu przez Vantage Development 18 aktywów Resi4Rent, co stanowi ponad 20% zasobu mieszkań PRS w kraju.” – komentuje Patryk Błach, Senior Consultant, Investment w Avison Young.

Perspektywy na przyszłość

Analitycy Avison Young prognozują, że Polska pozostanie atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów, co jest zasługą silnego wzrostu gospodarczego i stabilnych fundamentów rynkowych. Przewiduje się, że tendencja do obniżania stóp procentowych będzie się utrzymywać, a towarzyszyć jej będzie łagodzenie polityki kredytowej banków oraz wzrost zainteresowania funduszami nieruchomościowymi. Wraz z obniżkami stóp procentowych prawdopodobnie spadną stopy kapitalizacji, co czyni obecne warunki szczególnie korzystnymi dla kupujących. Oczekuje się dalszej aktywności inwestorów „mid-cap” we wszystkich klasach aktywów. Po stabilizacji gospodarczej na rynek powinien powrócić kapitał typu „core”, co przyniesie wzrost liczby dużych transakcji na najlepszych nieruchomościach. Równocześnie mniejsze formaty z długimi okresami najmu (WAULT) pozostaną atrakcyjnymi produktami inwestycyjnymi.