Sektor nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE) odnotowuje wyraźne ożywienie. Jak wynika z najnowszego raportu "Investment Market CEE 2025" przygotowanego przez ekspertów Knight Frank, w 2025 roku całkowita wartość zrealizowanych transakcji wyniosła 11,3 mld euro. To rezultat o 34% wyższy w ujęciu rocznym, a jednocześnie przekraczający o 24% średnią z minionych pięciu lat. Ten dynamiczny rozwój to efekt poprawy warunków makroekonomicznych oraz wzmożonego zaangażowania podmiotów krajowych i regionalnych. Czynniki te ugruntowują status CEE jako jednego z najbardziej stabilnych i odpornych na zawirowania obszarów inwestycyjnych na kontynencie.

Mimo że sytuacja makroekonomiczna w poszczególnych państwach regionu wykazuje pewne zróżnicowanie, prognozy do 2027 roku zakładają ogólne przyspieszenie tempa rozwoju. Niezmiennie pozycję lidera, zarówno na arenie regionalnej, jak i europejskiej, zajmuje Polska. Ubiegłoroczny wzrost PKB naszego kraju ukształtował się na poziomie 3,4%, natomiast przewidywania na rok 2026 wskazują na wynik 3,7%. Jest to wartość znacznie przewyższająca średnią dla Unii Europejskiej, szacowaną na 1,4-1,5%.

Makroekonomiczne prognozy dla krajów regionu

W przypadku Czech analitycy spodziewają się stabilnego wzrostu wynoszącego 2,6% w 2025 r. i 2,9% w latach 2026–2027. Z kolei Węgry po zanotowaniu 0,4% w roku ubiegłym, mają osiągnąć dynamikę rzędu 2,3% w 2026 r. Rumuńskie PKB, po wzroście o 0,7% w 2025 r., powinno zwiększyć się o 1,1% w 2026 r., z perspektywą osiągnięcia 2,1% w 2027 r. Słowacka gospodarka, po spowolnieniu z 0,8% (2025 r.) do 0,6% (2026 r.), prawdopodobnie powróci do poziomu 2,3% w roku 2027.

Pozytywne wskaźniki gospodarcze oraz dogodniejsze warunki finansowania bezpośrednio stymulują aktywność kapitałową. Na tym tle szczególnie wyróżnia się polski rynek, który swoją atrakcyjność zawdzięcza nie tylko prężnej gospodarce, ale również stabilnej bazie najemców.

Kapitał regionalny i jego rola

Ubiegłoroczne ożywienie to w dużej mierze zasługa kapitału pochodzącego z samego regionu. Podmioty krajowe odpowiadały za 86% całkowitego wolumenu w Czechach, 37% w Rumunii, 12% na Słowacji oraz za rekordowe 18% w Polsce. Rolę wiodącego dostarczyciela kapitału w tej części Europy przejęły fundusze czeskie. Ich inwestycje objęły 3,8 mld euro na rodzimym rynku, przeszło 430 mln euro na Słowacji oraz blisko 1,1 mld euro w Polsce. Tym samym w 2025 roku stały się one głównym motorem napędowym polskiego rynku nieruchomości komercyjnych.

„W 2025 roku 48% wolumenu inwestycji w Polsce pochodziło z kapitału z regionu CEE, co stanowi najwyższy udział odnotowany dotychczas na naszym rynku. Zaobserwowaliśmy również wyraźny wzrost aktywności inwestorów krajowych -udział polskiego kapitału wzrósł do 18% z 9% rok wcześniej. Skala zaangażowania samego kapitału czeskiego, niemal 1,1 mld euro zainwestowane wyłącznie w Polsce, wyraźnie pokazuje, że inwestorzy regionalni coraz silniej kształtują płynność rynków CEE. Transgraniczne przepływy kapitału w regionie stają się trwałym elementem rynku, a nie jedynie zjawiskiem cyklicznym,” – komentuje Krzysztof Cipiur, Managing Director, Head of Capital Markets w Knight Frank Polska.

Rynkowe dynamiki w regionie

Poszczególne państwa odnotowały odmienną dynamikę transakcyjną. Rynek czeski wygenerował obroty rzędu 4,39 mld euro, notując potężny skok o 137% r/r. Słowacja z kolei przekroczyła próg 900 mln euro, co oznacza wzrost o 138%. Na rynku polskim, po wyjątkowo intensywnym wcześniejszym okresie, doszło do łagodnej korekty – wolumen uległ obniżeniu o 12%, zatrzymując się na poziomie 4,5 mld euro. Rumunia zamknęła rok wynikiem 540 mln euro, co przełożyło się na spadek o 27%.

Warto odnotować powrót spektakularnych akwizycji. Najbardziej znaczącą transakcją pojedynczego obiektu w regionie CEE był zakup praskiego kompleksu mixed-use Palladium za ponad 700 mln euro. W Polsce z kolei sfinalizowano umowę sale-and-leaseback w sektorze przemysłowo-logistycznym, obejmującą obiekty firmy Eko Okna, o wartości 253 mln euro.

Z analizy Knight Frank wynika, że sektor biurowy powrócił na szczyt preferencji inwestorów, generując 32% całościowego wolumenu w CEE. Udział ten ukształtował się na poziomie niemal 50% na Węgrzech, 39% nad Wisłą i 36% w Rumunii. Zauważalna jest ewolucja strategii zakupowych – fundusze stopniowo alokują środki w aktywa klasy core oraz core+. Sprzyjają temu prognozy dotyczące rosnących stawek czynszowych oraz ograniczona podaż nowych projektów na regionalnych rynkach biurowych.

Perspektywy dla sektora nieruchomościowego

Ważnym fundamentem rynku pozostają nieruchomości przemysłowo-logistyczne, które w ubiegłym roku przyciągnęły 2,8 mld euro. Segment handlowy, napędzany głównie przez zainteresowanie parkami handlowymi, sfinalizował transakcje o wartości 1,9 mld euro, co stanowiło 17% ogólnej aktywności.

Czeski rynek utrzymał najniższe w Europie Środkowo-Wschodniej stopy kapitalizacji dla najbardziej prestiżowych nieruchomości (prime yields). Wskaźniki te zniżkowały tam do 5,0% dla obiektów biurowych i magazynowych oraz 5,75% dla centrów handlowych. Taki stan rzeczy potwierdza doskonałą płynność tego rynku oraz intensywną konkurencję między inwestorami. W pozostałych państwach CEE wyceny uległy stabilizacji. Dla biur stopy kapitalizacji oscylują w przedziałach 6,0%–7,25%, dla sektora przemysłowo-logistycznego wynoszą 6,0%–7,5%, a dla obiektów handlowych ukształtowały się na poziomie 6,25%–7,25%.

„W kontekście regionu CEE Czechy pełnią rolę swoistej kotwicy płynności. Głębokość lokalnego kapitału oraz przewidywalność wycen zapewniają stabilność dla całego regionu, szczególnie w okresach, gdy kapitał międzynarodowy jest bardziej selektywny,” – mówi Josef Karas, Head of Investment w Knight Frank Czech Republic.

Oczekiwania na przyszłość

Eksperci przewidują, że pozytywne nastroje utrzymają się w regionie także w 2026 roku. W Polsce prognozowane jest dalsze wzmocnienie dynamiki transakcyjnej. Będzie ono wspierane przez powrót zainteresowania biurowcami, stabilny popyt na powierzchnie logistyczne oraz coraz silniejszą pozycję rodzimego kapitału, który potroił swój wolumen rok do roku. Węgierski rynek inwestycyjny czeka faza stabilizacji, połączona z selektywnym powrotem inwestorów poszukujących najwyższej klasy budynków, spełniających standardy ESG.

„Większa transparentność wycen oraz bardziej atrakcyjne premie za ryzyko powinny stopniowo odbudowywać zaufanie inwestorów do rynku węgierskiego, przy czym przepływy kapitału będą prawdopodobnie koncentrować się na najlepszych aktywach biurowych i logistycznych,” – mówi Erika Loska, National Director w Knight Frank Hungary.

Rumuński rynek nieruchomości może natomiast zyskać na potencjalnym powrocie do obrotu portfela logistycznego o powierzchni 380 000 mkw., co miałoby szansę odczuwalnie zwiększyć wolumen zawieranych umów.

„Po słabszym roku spodziewamy się odbicia aktywności inwestycyjnej w Rumunii. Duże możliwości inwestycyjne w sektorze logistycznym mogą istotnie zmienić dynamikę rynku w 2026 roku oraz wzmocnić pozycję Rumunii w regionalnym segmencie przemysłowym,” – mówi Horatiu Florescu Papakonstantinou, Chairman & CEO w Knight Frank CSEE.

Z kolei na Słowacji wolumen inwestycji może spaść po ubiegłorocznym rekordzie. Główną przyczyną takiego scenariusza ma być jednak ograniczona podaż atrakcyjnych produktów inwestycyjnych, a nie słabszy popyt ze strony funduszy.

„Oczekujemy, że prime yields w regionie CEE pozostaną w 2026 roku w dużej mierze stabilne, a wzrost wartości kapitałowej aktywów będzie coraz częściej wynikał ze wzrostu czynszów, a nie dalszej kompresji stóp kapitalizacji. Silne rynki najemców w Warszawie, w połączeniu z ograniczoną nową podażą, powinny wspierać wzrost czynszów w najlepszych aktywach biurowych,” – mówi Charles Taylor, CEO w Knight Frank Polska.

Uwzględniając optymistyczne prognozy makroekonomiczne, które do 2027 roku stawiają dynamikę wzrostu Europy Środkowo-Wschodniej wyraźnie powyżej unijnej średniej, rynki CEE systematycznie udowadniają, że są jednymi z najbardziej perspektywicznych kierunków inwestycyjnych. Obrazujący to raport "CEE Investment Report 2025" podsumowuje sytuację na pięciu głównych rynkach (CEE-5), stanowiąc kompleksowe i strategiczne źródło wiedzy dla inwestorów, deweloperów oraz zarządców aktywów działających w tej części globu.