Międzynarodowa agencja doradcza Cushman & Wakefield podsumowała sytuację w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce po pierwszych trzech miesiącach br. Analiza danych wskazuje na postępującą decentralizację handlu – wszystkie nowo oddane inwestycje to parki handlowe zlokalizowane w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców. Jednocześnie w największych aglomeracjach obserwujemy trend uzupełniania istniejących zasobów, czego dowodem jest fakt, że połowa nowej powierzchni dostarczonej w pierwszym kwartale powstała w wyniku rozbudowy obecnych obiektów. Rekordowy poziom powierzchni w budowie może zwiastować sukcesywne spadki w wynikach sprzedaży pojedynczych centrów i parków handlowych w dłuższej perspektywie czasu.

Podaż powierzchni: solidny wynik i dominacja parków handlowych

W pierwszym kwartale 2026 roku deweloperzy oddali do użytkowania 73 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej. To wynik wyraźnie lepszy niż w analogicznym okresie 2025 roku, kiedy na rynek trafiło 47 tys. mkw., choć nieco niższy niż w pierwszym kwartale 2024 roku (89 tys. mkw.). Statystyki podaży obejmują obiekty o powierzchni powyżej 5000 mkw. GLA i uwzględniają nowe budynki, ale także rozbudowy i przebudowy.

– Nowa podaż powierzchni handlowej rozwija się obecnie w dwóch odmiennych kierunkach: z jednej strony obejmuje zagospodarowywanie białych plam w mniejszych miejscowościach, obarczone większym ryzykiem długoterminowym ze względu na uwarunkowania demograficzne, z drugiej – koncentruje się na dalszym dogęszczaniu rynku w największych aglomeracjach. W pierwszym kwartale oddano do użytkowania pięć nowych inwestycji – wszystkie w formacie parków handlowych, zlokalizowanych w Bochni, Bogatyni, Tomaszowie Lubelskim, Tarnobrzegu i Żyrardowie. Wszystkie nowe obiekty powstały w miastach liczących poniżej 50 tys. mieszkańców. Z kolei rozbudowy koncentrowały się przede wszystkim w największych aglomeracjach powyżej 400 tys. mieszkańców. W tym przypadku rozwój wspierany jest pozytywną demografią, rosnącymi płacami i wyższą chłonnością popytu – mówi Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Na uwagę zasługuje również obserwowana tendencja do zmniejszania skali nowych inwestycji handlowych. Analiza danych dla pierwszych kwartałów ostatnich lat pokazuje systematyczny spadek średniej powierzchni oddawanych nowych budynków – z około 11 tys. mkw. w 2024 roku, przez 8,2 tys. mkw. w 2025 roku, do 7,2 tys. mkw. w 2026 roku. Całkowita nowoczesna powierzchnia handlowa w Polsce sięga obecnie ok. 17,3 mln mkw. GLA.

Wyjątkowo wysoka skala podaży w budowie

Zgodnie ze stanem na koniec pierwszego kwartału w budowie pozostawało aż około 770 tys. mkw. GLA powierzchni handlowej. Jest to bezprecedensowy rekord od ponad dekady na polskim rynku handlowym. Pomimo, że deweloperzy i inwestorzy uważnie analizują zasadność powstawania nowych inwestycji, należy mieć na uwadze, że wraz ze wzrostem podaży ruch klientów oraz obroty będą rozkładać się na większą liczbę obiektów, co w dłuższej perspektywie może przełożyć się na spadki w wynikach osiąganych przez pojedyncze centra i parki handlowe.

Debiuty marek i dynamika sprzedaży detalicznej

W pierwszym kwartale br. cztery marki handlowe zadebiutowały otwierając w naszym kraju swoje pierwsze sklepy stacjonarne. Były to: Lululemon (odzież sportowa, pierwszy sklep w Westfield Arkadia), Yavorska (polska marka modowa z debiutem w Klif Gdynia), iLunch (litewska sieć gastronomiczna, otwarcie w Olivia Centre w Gdańsku), XIMI-V (azjatycka marka lifestyle'owa z akcesoriami, która pojawiła się w Blue City w Warszawie).

Początek 2026 roku przyniósł kontynuację pozytywnych trendów w handlu detalicznym, a sprzedaż w cenach stałych utrzymała dodatnią dynamikę. Z dostępnych danych GUS obejmujących obecnie dwa miesiące pierwszego kwartału wynika, że styczeń przyniósł wzrost sprzedaży o 4,4% r/r, natomiast w lutym tempo wzrostu dodatkowo przyspieszyło do 5,0% r/r.

– W pierwszym kwartale 2026 r. najsilniejsze wzrosty ponownie koncentrowały się w segmentach istotnych z punktu widzenia funkcjonowania centrów handlowych. W lutym sprzedaż w kategorii Meble, RTV, AGD zwiększyła się o 7,3% r/r, natomiast w grupie Tekstylia, odzież, obuwie odnotowano wzrost na poziomie 9% r/r. Po okresie słabszych wyników poprawa objęła również kategorię Żywność, napoje i wyroby tytoniowe, w przypadku których sprzedaż wzrosła o 1,1% r/r. Jedynym segmentem notującym spadki pozostawały Prasa i książki (-4,7% r/r) – komentuje Ewelina Staruch, Senior Analyst, Cushman & Wakefield.

Nastroje konsumenckie i realne wzrosty obrotów

Marzec 2026 przyniósł pogorszenie nastrojów konsumenckich. Bieżący wskaźnik ufności konsumenckiej (BWUK) spadł do poziomu -12,2, co oznacza pogłębienie pesymizmu wśród konsumentów. Jednak na tle Europy Polska nadal prezentuje się relatywnie dobrze. W marcowym badaniu Eurostatu wskaźnik ufności konsumenckiej dla Polski wyniósł -2,0, podczas gdy średnia dla całej Unii Europejskiej spadła do -15,5.

Odwiedzalność centrów handlowych w pierwszym kwartale 2026 roku odnotowała delikatną poprawę o 1,3% r/r. Marzec był najlepszym miesiącem pod względem ruchu klientów (wzrost o 3,4% r/r).

– Mocniejsze odbicie odnotowały obroty najemców centrów handlowych w pierwszych dwóch miesiącach roku. W styczniu 2026 roku wzrost wyniósł prawie 8,5%, natomiast w lutym przekroczył 4%, co biorąc pod uwagę wskaźniki wzrostu cen w tych miesiącach na poziomie 2,1% oznacza realne wzrosty obrotów najemców – tłumaczy Ewelina Staruch, Senior Analyst, Cushman & Wakefield.

Czynsze w obiektach prime: dynamika powyżej inflacji

Zgodnie z przewidywaniami ekspertów, stawki najmu w najlepszych obiektach odnotowały wzrosty przekraczające poziom indeksacji. Na początku 2026 roku indeksacja wyniosła od 1,9% do 2,1% dla umów w euro oraz 3,6% dla rozliczeń w złotówkach.

– Poziom czynszów w centrach handlowych jest istotnie wyższy niż w parkach handlowych. W pierwszym kwartale dla flagowych obiektów czynsz prime sięgnął 180 EUR/ mkw. dla najlepszych lokali o powierzchni ok. 100 mkw. w galeriach handlowych, zaś w najlepszych regionalnych parkach handlowych wyniósł ok. 19,5 EUR/ mkw. – komentuje Michał Masztakowski, Head of Retail Agency, Cushman & Wakefield.