Zwiększona aktywność rodzimego kapitału na polskim rynku nieruchomości nie jest zjawiskiem tymczasowym, lecz efektem głębokich zmian o charakterze strukturalnym. Do takich wniosków doszli eksperci podczas debaty towarzyszącej prezentacji raportu „Emerging Trends in Real Estate Europe 2026 – Focus on Poland”, zorganizowanej przez ULI Poland, PwC oraz kancelarię Greenberg Traurig. Głównymi motorami napędowymi tego trendu są transfer majątku międzypokoleniowego, konieczność dywersyfikacji portfela inwestycyjnego oraz dążenie do zapewnienia stabilnych przepływów pieniężnych w dobie niepewności geopolitycznej.

Uczestnicy spotkania zwrócili uwagę, że znaczna część decyzji inwestycyjnych jest ściśle powiązana z procesami sukcesyjnymi zachodzącymi w polskich firmach rodzinnych.

– Widzimy wyraźną mobilizację kapitału, która jest powiązana z transferem majątku do kolejnego pokolenia. Osoby prowadzące firmy chcą zabezpieczyć przyszłość swoich dzieci, przenosząc przepływy pieniężne z działalności operacyjnej do innych klas aktywów i dywersyfikując źródła dochodu – wskazywała Judyta Sawicka, head of Investment and Divestment w Echo Investment.

W obecnych realiach rynkowych, charakteryzujących się trwałą niepewnością, dywersyfikacja aktywów przestała być traktowana jako opcja, a stała się koniecznością.

– Ryzyka geopolityczne i makroekonomiczne stały się elementem stałym. W takiej rzeczywistości dywersyfikacja – zarówno geograficzna, jak i sektorowa – pozostaje jednym z podstawowych narzędzi zarządzania ryzykiem – podkreślał Simon Chinn, vice president, Research & Advisory Services w Urban Land Institute – Europe.

Inwestorzy prywatni postrzegają nieruchomości jako bezpieczną przystań, oferującą przewidywalność niezależną od cykli koniunkturalnych. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się dwa sektory: mieszkaniowy oraz parków handlowych.

– Inwestorzy, którzy dziś alokują kapitał, chcą jednocześnie poprawiać stopy zwrotu i zabezpieczać stabilny cash flow. To powody, dla których sektor livingowy – w tym PRS – pozostaje atrakcyjny mimo ograniczonej aktywności części kapitału instytucjonalnego – wskazywał Paweł Sztejter, head of Living, executive vice president w JLL Poland.

Ekspert JLL dodał również, że oficjalne statystyki często nie oddają pełnej skali zaangażowania kapitału prywatnego w sektorze mieszkaniowym, gdzie funkcjonują inwestorzy dysponujący portfelami obejmującymi setki, a nawet tysiące lokali. Podobną dynamikę obserwuje się w segmencie parków handlowych, który stał się celem dla family offices oraz inwestorów lokalnych.

– Nie widzimy obecnie na rynku funduszy core, które wcześniej były głównymi dostawcami kapitału. Wiele transakcji realizowanych jest obecnie przez podmioty inwestujące w Polsce po raz pierwszy lub drugi. Widzimy natomiast bardzo dużą aktywność polskiego kapitału prywatnego w segmencie parków handlowych. To format dobrze dopasowany do strategii private wealth – o relatywnie niewielkiej skali, prostych strukturach najmu i przewidywalnych przepływach pieniężnych – zwrócił uwagę Søren Rodian Olsen, managing director Logicenters Poland/Urban Partners.

Zmiana struktury podaży kapitału jest wyraźna. Przy mniejszej aktywności tradycyjnych funduszy zachodnich typu core, rola inwestorów prywatnych i regionalnych rośnie. Szacuje się, że polski kapitał generuje obecnie około 20 proc. obrotu na rynku inwestycyjnym, co stanowi znaczący wzrost w porównaniu do lat ubiegłych.

Mimo tego wzrostu, eksperci wskazują na wciąż niski stopień instytucjonalizacji krajowego kapitału. Brak regulacji dotyczących REIT-ów utrudnia transparentne angażowanie środków prywatnych na skalę znaną z Europy Zachodniej. Mimo to, poza rynkiem instytucjonalnym, funkcjonuje już pokaźny zasób prywatnych portfeli nieruchomościowych.

Witold Orłowski, główny doradca ekonomiczny w PwC Poland, przedstawił makroekonomiczne tło tych zjawisk. Zauważył, że Polska, mimo napięć geopolitycznych w regionie, pozostaje jedną z najszybciej rozwijających się gospodarek europejskich, a niski poziom zadłużenia sektora prywatnego sprzyja dalszym inwestycjom finansowanym ze środków krajowych. Dojrzałość polskich inwestorów objawia się także ich ekspansją zagraniczną. Agnieszka Stankiewicz, partner w Greenberg Traurig, podkreśliła, że po zbudowaniu bazy w Polsce, rodzimy kapitał coraz śmielej wchodzi na rynki Europy Środkowo-Wschodniej, wykorzystując podobieństwa regulacyjne i rynkowe.

Podsumowanie kluczowych wniosków z raportu

Marcin Juszczyk, Chair w ULI Poland: – Emerging Trends in Real Estate 2026 pokazuje wyraźnie, że w warunkach ograniczonej płynności i selektywnego dostępu do kapitału coraz większą rolę na rynku odgrywają inwestorzy prywatni – family offices, private wealth oraz elastyczne struktury kapitałowe. Ten trend jest widoczny globalnie i w Europie, a w Polsce przekłada się na rosnący udział kapitału krajowego, który coraz częściej stabilizuje rynek lokalny i aktywnie inwestuje również w regionie CEE.