Zgodnie z najnowszym raportem międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, zatytułowanym „Strategic Sector Signals”, Polska została zaliczona do elitarnej grupy siedmiu europejskich państw o najwyższym potencjale wzrostu dla inwestycji w kluczowe sektory strategiczne. Branże takie jak obronność, technologie czystej energii, surowce krytyczne i life sciences stają się kołem zamachowym rozwoju, a rosnące zaangażowanie inwestycyjne w tych obszarach stanowi potężny motor popytu na nieruchomości przemysłowo-magazynowe na Starym Kontynencie. W analizie sklasyfikowano kraje europejskie pod kątem potencjału generowanego przez strategiczne branże. Obok Polski, w gronie państw o silnym potencjale wzrostu (Strong Growth Potential) znalazły się Niemcy, Francja, Hiszpania, Wielka Brytania, Włochy oraz Szwecja. Pozostałe kraje zakwalifikowano jako te o umiarkowanym lub pewnym potencjale. Wyjątkiem jest Szwajcaria, którą ze względu na wysoką ekspozycję na sektor farmaceutyczny zaliczono do grupy o spowolnionym potencjale wzrostu.

„Wysoki potencjał wzrostu polskiego rynku wynika z konsekwentnie budowanej pozycji kraju jako stabilnej i atrakcyjnej lokalizacji dla działalności operacyjnej w sektorach o kluczowym znaczeniu dla gospodarki i bezpieczeństwa regionu. Obserwujemy systematycznie rosnące zainteresowanie – zarówno ze strony inwestorów, jak i najemców – szczególnie w obszarach obronności, zaawansowanej produkcji, elektroniki, logistyki farmaceutycznej oraz biotechnologi. Nie chodzi tylko o skalę naszego rynku czy strategiczne położenie geograficzne, ale również szeroko zakrojone inwestycje infrastrukturalne, które dodatkowo wzmacniają konkurencyjność kraju. Przykładem jest rozwój Centralnego Portu Komunikacyjnego, który ma szansę stać się nowym węzłem multimodalnym o globalnym znaczeniu, integrującym transport lotniczy, kolejowy i drogowy. Siłą rzeczy stanie się też ważnym hubem logistycznym - tym bardziej cieszę się, że będziemy mieli przyjemność doradzać w kwestiach jego dalszego rozwoju – tłumaczy Krzysztof Misiak, dyrektor zarządzający Cushman & Wakefield w Polsce.

Kluczowe polskie regiony, takie jak Warszawa, Wrocław, Górny Śląsk oraz Polska Centralna z Łodzią, przyciągają uwagę globalnych przedsiębiorstw, które w ramach strategii nearshoringu planują relokację lub konsolidację swoich operacji. Trendowi temu towarzyszy wzrost udziału inwestycji wysokospecjalistycznych, obejmujących między innymi magazyny z kontrolowaną temperaturą oraz obiekty przeznaczone na działalność badawczo-rozwojową.

„Istotnym czynnikiem wzrostu, jest rozwój korytarzy logistycznych wzdłuż wschodniej granicy kraju, czego przykładem są transeuropejskie trasy takie jak Via Carpatia (budżet na polski odcinek to ok. 27-30 mld PLN), czy modernizowana w ramach projektu Rail Baltica, linia kolejowa. To potwierdza, że geopolityczne znaczenie Polski ma dziś bezpośrednie przełożenie na decyzje rządzących, jak i inwestorów, w tym także funduszy działających w sektorze nieruchomości komercyjnych. Z punktu widzenia inwestorów instytucjonalnych rynek ten wyróżnia się dużą głębokością i długoterminowym potencjałem, pomimo trwającej niepewności makroekonomicznej w skali globalnej – dodaje Krzysztof Misiak.

Sektor obronny

Z analizy „Strategic Sector Signals” wynika, że sektor obronny jest główną siłą napędową wzrostu, co jest konsekwencją radykalnego zwiększenia wydatków publicznych oraz wprowadzenia wiążących celów dotyczących zakupu produktów wytwarzanych w Europie. Zmiany te generują silny popyt na powierzchnie przemysłowo-magazynowe ze strony firm zbrojeniowych. Dane pokazują, że aż 54% nowych zakładów produkcyjnych, zapowiedzianych lub uruchomionych od początku 2024 roku, powstało w wyniku rozbudowy istniejących obiektów. Kolejne 16% to budynki zaadaptowane lub zmodernizowane, a 26% to projekty realizowane od podstaw.

„Skala i tempo inwestycji w przemysł obronny przekładają się na pilne i rosnące zapotrzebowanie na nieruchomości przemysłowo-magazynowe i logistyczne. Strategie nieruchomościowe muszą uwzględniać takie aspekty jak zwiększone bezpieczeństwo, nadzór regulacyjny i długofalowa kontrola nad aktywami. Rozbudowy okazują się najszybszym sposobem na zwiększenie skali działalności, ale nowe projekty i adaptacja już istniejących do nowych funkcji to rozwiązania, które również są w stanie umożliwić firmom rozwój produkcji – komentuje Sally Bruer, dyrektorka działu badań w sektorze nieruchomości logistycznych, przemysłowo-magazynowych i handlowych w regionie EMEA w Cushman & Wakefield.

Raport odnotowuje, że inwestycje w sektorze obronnym koncentrują się w tradycyjnych klastrach produkcyjnych we Francji, Wielkiej Brytanii, Niemczech, Włoszech, Hiszpanii i Szwecji. Równocześnie rośnie znaczenie Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie Polska i Rumunia stają się kluczowymi ośrodkami przemysłu zbrojeniowego od czasu rosyjskiej inwazji na Ukrainę. Oprócz nowych zakładów produkcyjnych widoczne jest także zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne niezbędne do transportu towarów.

Czysta energia

Analogiczny wzrost popytu na powierzchnie przemysłowo-magazynowe widoczny jest w sektorze czystej energii, napędzany przez unijny akt o przemyśle neutralnym emisyjnie (Net-Zero Industry Act) oraz brytyjski plan dla tego sektora (Clean Energy Sector Plan). Potrzeby firm są zróżnicowane – od specjalistycznych obiektów produkcyjnych po standardowe hale montażowe i logistyczne. Liderem rynku pozostają Niemcy, jednak Polska w tym segmencie pozycjonuje się jako konkurencyjny kosztowo hub produkcyjny dla komponentów elektrowni wiatrowych, takich jak łopaty i wieże, a także jako punkt przeładunkowy dla morskich dostaw offshore na Bałtyku, zwłaszcza w rejonie Gdańska, Gdyni i Szczecina. Skalę tych inwestycji obrazuje budżet programu rozwoju morskiej energetyki wiatrowej, który może osiągnąć nawet 360 mld PLN.

Surowce krytyczne

Sektor surowców krytycznych rozwija się w odpowiedzi na strategiczne zapotrzebowanie na zasoby takie jak nikiel, lit czy pierwiastki ziem rzadkich. Kluczowym dokumentem regulacyjnym jest tu unijny akt w sprawie surowców krytycznych, który zakłada, że do 2030 roku UE będzie pozyskiwać ze złóż krajowych co najmniej 10% rocznego zużycia surowców, przetwarzać 40% i odzyskiwać 25% w ramach recyklingu. W tym kontekście Polska odgrywa już istotną rolę, zwłaszcza w ekosystemie baterii do pojazdów elektrycznych (EV). Kraj jest jednym z wiodących w Europie hubów dla gigafabryk baterii, co stymuluje rozwój zakładów recyklingu, często lokalizowanych w standardowych obiektach przemysłowo-magazynowych.

Life sciences

Branża life sciences jest jednym z priorytetów Unii Europejskiej, której strategie skupiają się na wspieraniu badań, rozwoju i odporności łańcuchów dostaw. W Polsce centrum tych przemian staje się klaster Warszawa-Łódź, rozwijający się jako ośrodek badawczo-rozwojowy z rosnącym potencjałem produkcyjnym. Dla rynku nieruchomości oznacza to zwiększone zapotrzebowanie na dwa typy obiektów: wyspecjalizowane zakłady produkcyjne (GMP) oraz nowoczesne centra logistyczne (GDP). Wraz z rozwojem zaawansowanych terapii rośnie znaczenie powierzchni obsługujących łańcuch chłodniczy.