Ożywienie w Europie Środkowo-Wschodniej, pod warunkiem obniżenia stóp procentowych w strefie euro

Region Europy Środkowo-Wschodniej odnotuje znaczący, trzykrotny wzrost PKB z poziomu poniżej 1% w ubiegłym roku do około 2,5%; motorem wzrostu rynku w regionie będą nadal parki handlowe, a mniejsza podaż nowych powierzchni biurowych pomoże w wypełnieniu pustostanów, zwłaszcza w nowoczesnych biurach zgodnych z wymogami ESG - to tylko niektóre z 10 najważniejszych prognoz dla regionu CEE-6¹ w 2024 r., które opublikował Colliers.

1. Gospodarka: perspektywa wzrostu

"Korzystna dynamika rozwoju regionu Europy Środkowo-Wschodniej wyrażona trzykrotnym wzrostem PKB jest efektem kilku czynników: od poprawiającej się sytuacji zewnętrznej (strefa euro również ma odnotować odbicie), przez malejącą inflację / stopy procentowe w porównaniu z poziomami z lat 2021-2023, po silny napływ kapitału na inwestycje. Warto zauważyć, że perspektywy długoterminowe wyglądają jeszcze lepiej. Zgodnie z prognozami MFW² do 2028 r. kraje Europy Środkowo-Wschodniej, jeśli miałyby być traktowane jako jedna gospodarka, byłyby jedną z 10 największych gospodarek na świecie" – tłumaczy Silviu Pop, dyrektor Colliers ds. badań w regionie Europy Środkowo-Wschodniej i Rumunii.

2. Geopolityka: w poszukiwaniu nowej równowagi

Inwazja Rosji na Ukrainę oraz przetasowania w stosunkach między Chinami a krajami zachodnimi są powodem do niepokoju i niepewności, jednak jak pisze Financial Times w serii artykułów The Rise of Middle Powers, otwiera to nowe możliwości dla krajów na całym świecie, zwłaszcza tych średniej wielkości. Polska i Rumunia są jedynymi krajami z regionu CEE-6, które pasują do tego zestawienia pod względem wielkości, przy czym pozostają zakorzenione w zachodniej strefie wpływów. Jednakże położenie geograficzne regionu sprawia, że ma on o wiele większe znaczenie w kontekście zmieniających się stosunków międzynarodowych, co w dłuższej perspektywie powinno być dla niego korzystne. Duże znaczenie dla równowagi geopolitycznej mają wybory, które odbędą się w 2024 r., nie tylko w niektórych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, lecz także w głównych gospodarkach świata, takich jak USA, Indie i Wielka Brytania.

3. Przepływy kapitałowe: nowa gorączka złota w Europie Środkowo-Wschodniej

Z punktu widzenia gospodarek zachodnich Europa Środkowo-Wschodnia nadal zapewnia atrakcyjne możliwości reshoringu (przenoszenia produkcji z powrotem do kraju macierzystego) i nearshoringu (przenoszenia produkcji do państw sąsiednich), zważywszy na dużą różnicę między produktywnością a kosztami pracy we wszystkich krajach regionu. Zmiany w tym zakresie już zachodzą, a cała Europa Środkowo-Wschodnia odnotowuje, także w 2023 r., solidny poziom nakładów inwestycyjnych w gospodarce, który jest znacznie powyżej średniej z poprzedniego cyklu. Co więcej, w 2023 r. Czechy, Polska i Rumunia zanotowały rekordowe poziomy akumulacji kapitału brutto. Wszystko to wskazuje na optymistyczne perspektywy średnioterminowe - dużą liczbę nowych miejsc pracy prowadzącą do wzrostów płac i rosnącej siły nabywczej. Pozytywne oznaki powinny być widoczne już w tym roku.

4. Handel detaliczny: perspektywy rozwoju

Spadek inflacji i lepsze perspektywy gospodarcze z pewnością będą w centrum uwagi wielu deweloperów i inwestorów analizujących kraje Europy Środkowo-Wschodniej w poszukiwaniu miejsca na nowe projekty. W porównaniu z Europą Zachodnią dostępność nowoczesnych obiektów handlowych w regionie CEE jest mniejsza, więc nie jest to kwestia „czy”, a raczej „kiedy” ta różnica zostanie zniwelowana. Parki handlowe pozostają motorem napędowym rynku w Europie Środkowo- Wschodniej, ponieważ koszty ich budowy są mniejsze i mogą powstawać w mniejszych miastach. Spadek inflacji powinien sprzyjać konsumentom pod względem siły nabywczej. Wciąż rozwijać się będą dyskonty.

5. Inwestycje: jeszcze nie teraz

Mimo że na horyzoncie widoczna jest perspektywa obniżenia stóp procentowych, to wciąż trzeba mieć na uwadze, że przez wiele następnych lat kredyty pozostaną znacznie droższe niż w latach 2021-2022. Co więcej, w ciągu ostatniego półtora roku wartość kapitału stale spadała, w związku z czym wielu inwestorów czeka na lepszą okazję do zakupu, a sprzedający wolą raczej trzymać swoje aktywa, jeśli to tylko możliwe. Dlatego też, przynajmniej w pierwszej połowie 2024 r., spodziewamy się kolejnego słabego okresu dla inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Środkowo- Wschodniej. Mimo to w drugiej części roku powinniśmy zaobserwować pewne nieśmiałe oznaki ożywienia, pod warunkiem, że stopy procentowe w strefie euro i USA spadną, aktywność gospodarcza utrzyma się na przyzwoitym poziomie, a refinansowanie wymusi sprzedaż.

6. Biura: mniejsza liczba projektów pomoże w absorbcji

W większości krajów regionu rok 2024 prawdopodobnie przyniesie gwałtowne spowolnienie podaży nowych biur. W niektórych miastach, np. w stolicach Słowacji i Rumunii, w 2024 r. nie powstaną niemal żadne znaczące projekty biurowe. Na razie jest to nadal rynek napędzany w dużej mierze przez najemców, ponieważ wskaźniki pustostanów w stolicach państw Europy Środkowo-Wschodniej (z wyjątkiem Pragi) pozostają dwucyfrowe. Spowolnienie podaży pomoże w zapełnieniu wolnych powierzchni, szczególnie tych w nowoczesnych biurach zgodnych z wymogami ESG, i być może stopniowo przechyli równowagę w kierunku neutralnego rynku do końca 2024 roku.

7. Magazyny: stabilizacja stawek czynszu

Wraz z normalizacją kosztów budowy i, w niektórych przypadkach, wzrostem wskaźnika pustostanów od 2022 lub 2023 roku eksperci Colliers przewidują stabilizację lub przynajmniej wolniejszy wzrost stawek czynszów w Europie Środkowo-Wschodniej. W ciągu ostatnich kilku lat odnotowano bezprecedensowy wzrost czynszów, co zmniejsza ogólną atrakcyjność regionu, choć zdaniem ekspertów Colliers, biorąc pod uwagę dużą lukę między płacami a produktywnością, region nadal prezentuje się znacznie lepiej niż jego zachodnioeuropejskie odpowiedniki.

8. ESG: ekologia nie jest już tylko modnym hasłem

"Najemcy, wynajmujący i inwestorzy we wszystkich krajach Europy Środkowo-Wschodniej w coraz większym stopniu koncentrują się na jakości budynków. Przepaść między starszymi i przestarzałymi a nowoczesnymi i wydajnymi budynkami staje się coraz większa pod względem wielu czynników: od czynszów, przez atrakcyjność dla najemców i wskaźniki obłożenia, po wartości kapitałowe" – mówi Dominika Jędrak, dyrektorka Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers.

Eksperci Colliers postrzegają to jako bodziec do modernizacji starszych budynków, które w efekcie renowacji mogą odzyskać atrakcyjność w oczach najemców. Jednakże zmiany te nadchodzą w złym momencie cyklu gospodarczego, biorąc pod uwagę wysokie stopy procentowe. Wprowadzenie proekologicznych rozwiązań może okazać się także istotne w kontekście finansowania. Banki muszą bowiem uwzględniać nie tylko wartość samego budynku, lecz także to, czy jest on efektywny i gotowy na wyzwania przyszłości.

9. Sztuczna inteligencja: już niedługo w Twoim biurze

Podczas gdy do tej pory debata wokół AI skupiała się głównie na możliwościach w zakresie uczenia maszynowego, obecnie wkraczamy w sferę zastosowania jej w praktyce. Technologie, takie jak multimodalna sztuczna inteligencja, która może znacznie zwiększyć produktywność, stają się rzeczywistością, podczas gdy inteligentne rozwiązania biurowe, które poprawiają relacje między najemcą a wynajmującym, dojrzewają. Wszystkie te czynniki powinny sprzyjać rozwojowi hybrydowego modelu pracy na rynku biurowym. Przedwczesne jednak okazały się prognozy o końcu modelu stacjonarnej pracy biurowej, gdyż jak zaznaczają eksperci Colliers - i nie dotyczy to tylko Europy Środkowo-Wschodniej, lecz całego świata – większość firm nadal potrzebuje swoich pracowników w trybie stacjonarnym.

10. Segment mieszkaniowy: inna historia na każdym kroku

Przystępność cenowa nowych mieszkań może wahać się od całkiem przyzwoitej w miastach, takich jak Bukareszt i Sofia, do bardzo atrakcyjnej w Pradze i Bratysławie. O ile spadek stóp procentowych powinien zwiększyć podaż, o tyle wyzwaniem w regionie pozostają różne kwestie regulacyjne oraz przeszkody legislacyjne (zwłaszcza powolny proces wydawania pozwoleń), co może opóźnić poprawę. W takich warunkach w niektórych częściach Europy Środkowo-Wschodniej popularność powinien nadal zyskiwać segment wynajmu prywatnego (PRS). Jednak w przypadku Polski i Węgier pewne wyzwania w tym sektorze wynikają z ryzyka walutowego, podczas gdy w krajach, w których obowiązuje euro lub w miarę stabilny system walutowy, jest to albo całkowicie lub prawie nieistotne.¹ Polska, Czechy, Słowacja, Węgry, Rumunia, Bułgaria² Międzynarodowy Fundusz Walutowy