Koszty, przyciąganie i utrzymanie talentów oraz sprostanie wymaganiom związanym z regulacjami dotyczącymi zrównoważonego rozwoju – to główne wyzwania z jakimi mierzą się właściciele i najemcy biurowców – wskazuje raport „Office Asset Optimisation for Tomorrow” międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield. Strukturalna zmiana, którą mają już za sobą sektory: handlowy i magazynowy, w biurach zbiegła się w czasie z globalnym spowolnieniem gospodarczym, wysoką inflacją i wysokimi stopami procentowymi. Eksperci Cushman & Wakefield zwracają uwagę, że dziś w procesie optymalizacji nie wystarczy koncentracja na systemach budynkowych pozwalających na sprawne funkcjonowanie obiektu. Konieczne jest także zadbanie o interpersonalne doświadczenie użytkowników w miejscu pracy.

Porównując trendy na rynku biurowym w 2010 i 2024 roku eksperci Cushman & Wakefield zwrócili uwagę na fakt, że ponad dekadę temu trzema kluczowymi aspektami branymi pod uwagę w przypadku nieruchomości biurowych były: stosunek jakości do ceny, bliskość komunikacji miejskiej oraz wymiary powierzchni na piętrze. Dziś połączenie dominujących trendów wskazuje na konieczność optymalizacji działań. Chociaż samo słowo „optymalizacja” może w pierwszej kolejności kojarzyć się z kwestiami energooszczędności, to temat ten jest znacznie szerszy i bardziej złożony.

"Zmiany w modelu pracy, nowe oczekiwania pracowników oraz presja kosztowa sprawiły, że dziś najemcy szukają przede wszystkim jakości, czasem kosztem wielkości powierzchni. Interesuje ich też poziom zrównoważonych rozwiązań oraz różnego rodzaju udogodnienia zapewniające pracownikom wysoki poziom komfortu oraz sprzyjające dbałości o zdrowie i samopoczucie. Różnice w aktualnych priorytetach vs. 2010 rok dobrze obrazuje skalę wyzwań stojącą przed pracodawcami, a co za tym idzie – także właścicielami i zarządcami nieruchomości. A to wszystko w sytuacji, gdy koszty operacyjne wzrosły w skali regionu EMEA o 10-20%, a średni koszt fit-outu 1 mkw. w Warszawie sięga już 1250 EUR” – mówi Grzegorz Dyląg, Partner, Head of Asset Services Business Space, Asset Services EMEA, Cushman & Wakefield.

W konsekwencji zmiany oczekiwań najemców i inwestorów, w budynkach biurowych ważne jest także rozsądne wprowadzanie nowych technologii mających wpływ i na komfort użytkowników, i na możliwości optymalizacji kosztowych, znalezienie optymalnego poziomu usług i dodatkowych korzyści dostępnych w danej lokalizacji oraz zapewnienie odpowiednich środków na modernizację i repozycjonowanie.

Ryzyka i szanse związane z aspektami ESG

Bezsprzecznie, kwestie środowiskowe, społeczne i związane z zarządzaniem ładem korporacyjnym (ESG) stały się kluczowe dla zarządców i właścicieli aktywów biurowych w kontekście popytu ze strony inwestorów i najemców.

"To, na co zwracamy uwagę naszym klientom, to fakt, że inwestycje mające na celu poprawę wskaźników ESG, w tym na zwiększenie energooszczędności czy ograniczenie śladu węglowego nie powinny być postrzegane wyłącznie przez pryzmat zgodności z przepisami lub osiągnięcia określonej certyfikacji dot. zrównoważonego rozwoju. Mogą one raczej generować dodatkowe korzyści finansowe dzięki większej wydajności operacyjnej, przyciąganiu i utrzymywaniu najemców oraz potencjalnych inwestorów, jednocześnie nawet wyprzedzając nadchodzącą zgodność z przepisami” – tłumaczy Katarzyna Lipka, Dyrektorka Działu Doradztwa Strategicznego i ESG w Cushman & Wakefield w Polsce.

I chociaż nie ma jednego zestawu rozwiązań, które pasują do wszystkich nieruchomości biurowych, to można wskazać obszary do analizy w procesie weryfikacji w kontekście priorytetowych zmian związanych z ESG, jakich wymaga dany obiekt.

"Pierwszym krokiem jest weryfikacja tego, jak budynek performuje dziś na tle standardów i praktyk rynkowych dla zrównoważonych inwestycji czy też kryteriów unijnej Taksonomii, wytycznych przyjętej w zeszłym miesiącu nowelizacji dyrektywy EPBD, jak również wymagań najemców związanych z ich celami i polityką ESG. Po takiej analizie widać, które obszary należy poprawić i na tej podstawie można zaplanować wydatki kapitałowe w celu ulepszenia aktywów do standardów zgodności i standardów Net Zero i uwzględnić je w modelowaniu przepływów pieniężnych" – dodaje Katarzyna Lipka.

Zrozumieć zmieniające się potrzeby najemców

Wypadkową analizy kultury korporacyjnej i potrzeb użytkowników, kosztów oraz pozycjonowania względem aspektów ESG będzie nakreślenie kierunku zmian w danym budynku. Jak wskazuje raport Cushman & Wakefield, np. pracownicy hybrydowi większą wagę przykładają do funkcji biura wspierającej budowanie relacji w zespole, podczas gdy stali bywalcy bardziej doceniają jakość przestrzeni do pracy i możliwość efektywniejszej pracy.

"Skala zmian czekająca coraz szerszą grupę obiektów może na pierwszy rzut oka wydawać się przytłaczająca. Optymalizacja musi być rozważona pod kątem zarówno technologii, zrównoważonego rozwoju, struktury leasingu, jak i np. doświadczeń najemców czy integracji z lokalnymi społecznościami. Dobra wiadomości jest taka, że w Cushman & Wakefield mamy pełen zakres kompetencji, wiedzy i narzędzi do tego, aby przeanalizować sytuację każdego budynku z perspektywy właściciela, inwestora i najemcy, nakreślić kierunek repozycjonowania, jak również zaplanować oraz zwymiarować konkretne zmiany” – podsumowuje Grzegorz Dyląg.